“1萬(wàn)元就能在杭州買(mǎi)套房？”這不是段子，而是阿里拍賣(mài)平臺(tái)上真實(shí)發(fā)生的一幕。

這兩天，拱墅區(qū)文暉板塊的杭氧宿舍，一套建筑面積約32.07平方米的房源掛牌拍賣(mài)，起拍價(jià)僅1萬(wàn)元，折合單價(jià)約312元/平方米，瞬間引爆市場(chǎng)。截至記者發(fā)稿前，這場(chǎng)拍賣(mài)已吸引超過(guò)1.8萬(wàn)次圍觀，22人報(bào)名參拍，近1200余人設(shè)置提醒。

當(dāng)下的杭州二手房市場(chǎng)，100萬(wàn)元左右的市中心老房源頗受歡迎。現(xiàn)實(shí)情況到底如何？

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“走俏”的背后，是一套好地段老破小最真實(shí)、也最殘酷的定價(jià)邏輯。

地段是真香

房子是真老

從地理位置看，杭氧宿舍可以說(shuō)是“老天爺賞飯吃”。

它位于文暉板塊核心，距離地鐵5號(hào)線杭氧站僅300多米，杭州嘉里城、長(zhǎng)壽橋岳帥小學(xué)等配套環(huán)繞，被次新房錦尚和品府、中海望廬等一眾樓盤(pán)包圍，地段寸土寸金。

我們實(shí)地走了一遭，發(fā)現(xiàn)小區(qū)雖然緊鄰繁華，內(nèi)部卻鬧中取靜。“但這份‘靜’，更多是老舊帶來(lái)的沉寂。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴我們。

在東部軟件園上班的95后程序員李枚租住在這里已有一年多，她租了一套40多平方米的一居室，月租金2000元。“住這邊確實(shí)方便，公交地鐵都近。”李枚說(shuō)，“但如果手頭有200萬(wàn)元的買(mǎi)房預(yù)算，我不會(huì)考慮這里，寧可買(mǎi)在遠(yuǎn)一點(diǎn)但有地鐵的新小區(qū)。”另外一對(duì)租住在同小區(qū)的年輕夫婦則表示，已在城西方向購(gòu)買(mǎi)了新房，“等裝修好了，就住過(guò)去。”

這或許是當(dāng)下許多年輕人的心聲。李枚對(duì)房子的顧慮，也直觀體現(xiàn)在這套拍賣(mài)房的現(xiàn)狀上。

根據(jù)阿里資產(chǎn)平臺(tái)信息，這套杭氧宿舍39幢6單元102室的房子，為一室一廳一衛(wèi)，位于1樓。從實(shí)拍圖片看，室內(nèi)墻面有臟污，天花板存在起皮脫落風(fēng)險(xiǎn)，裝修一般。屋內(nèi)仍有居住痕跡，還沒(méi)完全騰空。不過(guò)，房源附帶一個(gè)已改造為廚房的院子，安置了油煙機(jī)和操作臺(tái)，實(shí)際使用面積有所增加，算是一個(gè)亮點(diǎn)。

起拍價(jià)是“噱頭”

市場(chǎng)價(jià)才是“準(zhǔn)繩”

“1萬(wàn)元起拍”，極低的起拍價(jià)，是拍賣(mài)平臺(tái)慣用的流量密碼。

那么，這套拍賣(mài)房到底值多少錢(qián)？

在大型中介平臺(tái)，杭氧宿舍目前掛牌有13套房源，單價(jià)最低的一套約2.17萬(wàn)元/平方米。而據(jù)杭房數(shù)研統(tǒng)計(jì)，今年4月至6月，杭氧宿舍成交的6套房源，單價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米出頭。

就在一周前，阿里平臺(tái)的司法拍賣(mài)剛剛成交一套杭氧宿舍14幢3單元304室，建筑面積51.33平方米，起拍價(jià)88萬(wàn)元。最終14人報(bào)名，經(jīng)過(guò)48次延時(shí)，以125.2萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約2.44萬(wàn)元/平方米。

“那套的樓層和戶(hù)型在小區(qū)里算比較優(yōu)質(zhì)的，成交單價(jià)接近2.5萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)偏高了。”板塊內(nèi)多位資深經(jīng)紀(jì)人表示，頂?shù)讟菍樱ǔＳ幸欢▋r(jià)差。此次拍賣(mài)的102室是底樓，也不是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，最終成交價(jià)大概率會(huì)低于上一次。

他們表示，失去了“學(xué)區(qū)”這個(gè)老房子的“護(hù)城河”，房子的價(jià)值會(huì)更多回歸到居住與通勤本身。

事實(shí)上，放眼整個(gè)杭州二手房市場(chǎng)，低總價(jià)剛需房正是當(dāng)下成交的主力軍。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份杭州市區(qū)二手房共成交9087套，已連續(xù)3個(gè)月站上9000套成交大關(guān)，創(chuàng)近6年同期新高。而撐起這波熱度的，正是總價(jià)200萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源——其成交占比已高達(dá)56.1%，并且還在逐月攀升。

運(yùn)河新城板塊的金昌苑，一套64平方米兩居室，總價(jià)130萬(wàn)至160萬(wàn)元；水韻康橋59.8平方米戶(hù)型，總價(jià)門(mén)檻甚至低至80萬(wàn)元。這些安置房小區(qū)單月合計(jì)成交數(shù)十套，中介直言：“首付三四十萬(wàn)元，月供跟周邊租房差不多，很多年輕人一算賬，就會(huì)覺(jué)得不如自己買(mǎi)一套。”

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍分析認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的主力軍依然是價(jià)格敏感的首次置業(yè)人群，“只要價(jià)格合理，剛需就會(huì)出手。”

杭州我愛(ài)我家方面也表示，90平方米以下中小戶(hù)型成交占比超過(guò)53%，說(shuō)明杭州二手房市場(chǎng)底部比較扎實(shí)。

這套杭氧宿舍32.07平方米的小戶(hù)型，恰好卡在了“低總價(jià)、小面積”的剛需賽道，這也是它引發(fā)如此高關(guān)注度的深層原因。

“1萬(wàn)起拍”的杭氧宿舍

多少錢(qián)買(mǎi)到算“撿漏”？

對(duì)于這套1萬(wàn)元起拍的32.07平方米小戶(hù)型，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人算了一筆賬：考慮到1樓折價(jià)因素和改造后的院子附加值，如果最終成交價(jià)能控制在70萬(wàn)元以?xún)?nèi)（單價(jià)約2.18萬(wàn)元/平方米），算是不錯(cuò)的上車(chē)機(jī)會(huì)。若超過(guò)80萬(wàn)元，則與市場(chǎng)價(jià)差距不大，不能算“撿漏”了。

過(guò)去幾年，杭氧宿舍的“拆遷傳聞”幾乎每隔一段時(shí)間就要被翻出來(lái)炒一遍。前兩年小區(qū)墻面上確實(shí)出現(xiàn)過(guò)“拆”字，一度讓不少投資客興奮不已，結(jié)果卻是燃?xì)夤艿栏脑炫R時(shí)標(biāo)注，并非真正的征遷計(jì)劃。板塊內(nèi)幾位資深經(jīng)紀(jì)人表示，杭氧宿舍短期內(nèi)并不具備拆遷條件，“這里的老舊小區(qū)改造剛啟動(dòng)，改造完的小區(qū)5年內(nèi)不會(huì)列入征遷計(jì)劃，所以這套房子不太可能等來(lái)拆遷”。

也有二手房業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然“以?xún)r(jià)換量”仍是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的主旋律，但核心區(qū)有些樓盤(pán)的價(jià)格已出現(xiàn)輕微反彈。杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，5月份拱墅區(qū)和西湖區(qū)成交均價(jià)分別上漲4.8%和9.6%。

這意味著，像杭氧宿舍這樣地處城市核心板塊的低總價(jià)房源，其價(jià)格底線可能正在被市場(chǎng)重新確認(rèn)。對(duì)于自住需求的購(gòu)房者而言，如果能在合理價(jià)位拿下，不失為扎根市中心的機(jī)會(huì)。

拍賣(mài)將于6月20日10時(shí)正式開(kāi)啟，這場(chǎng)“1萬(wàn)元博一套房”的游戲究竟是餡餅還是陷阱？這套房到底以什么價(jià)位拍出？答案很快就能揭曉。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào) 陸丹

編輯 高欣奕

審核 潘俐 邵宇峰

校對(duì) 金秋

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