來源：市場資訊

（來源：東莞樂居）

5月以來，核心城市土拍熱度屢創(chuàng)新高。

深圳一連兩周溢價率超100%。上海連續(xù)兩日“無封頂”競價。杭州平均溢價率超40%，單宗地塊破60%。蘇州刷新蘇州及江蘇省樓面價紀錄。南京、武漢等地同樣出現(xiàn)高溢價地塊……

據(jù)不完全統(tǒng)計，2026年至今，37個一二線城市有約33幅含宅地塊成交溢價率超過30%，其中5月至今成交約18幅。

這些高溢價成交地塊主要有以下特征：

1、斷供多年后入市宅地

2、核心區(qū)域低密度地塊

3、部分前期規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整

在各地嚴控增量的背景下，前5月土拍市場成交總量仍保持下降，但在優(yōu)質(zhì)地塊占比提升下，各地土拍仍繼續(xù)保持點狀回升。

預計后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)低密宅地供應，疊加城市更新政策紅利釋放，以央國企為主的房企拿地信心穩(wěn)步修復，核心區(qū)域宅地熱度將維持高位，商改住、存量低效用地再開發(fā)成為供應重要補充，土地市場整體投資確定性將進一步強化。

6月12日，深圳前海桂灣宅地競拍再次掀起土拍熱度，300輪的競價、114%的溢價率，再加上9.6萬元/㎡的樓板價刷新了前海單價地王紀錄，使其成為深圳土拍又一熱點。

一周前，6月5日，深圳南山宅地采用了“不設上限，競地價，價高者得”的特殊競價規(guī)則，在291輪競價下，最終以150.74%溢價率震驚市場，樓面價高達 108680元/㎡，大幅超越了2025年由前海桂灣地塊保持的8.42萬元/㎡的舊紀錄，一舉刷新了深圳涉宅用地樓面價的最高紀錄，成為深圳新的樓面單價地。

不僅是深圳，5月28-29日，上海第四次集中土拍連續(xù)兩日有地塊觸發(fā)中止價，進入高品質(zhì)競價階段，隨后又達到高品質(zhì)上限，進入第二輪“無封頂”競價，最終價高者得，這是連續(xù)幾年沒有看到的盛況。

6月3日，杭州集中出讓四宗涉宅用地，涵蓋成熟居住板塊與新城發(fā)展板塊，出讓的4宗涉宅用地平均溢價率達41.9%，其中上城區(qū)九堡單元地塊溢價率高達61.51%，創(chuàng)下今年杭州土拍市場溢價率新高。

此外，5月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖湖東一宅地歷經(jīng)74輪競價，最終成交總價168836萬元，折合樓面價68920元/平方米，溢價率30.04%，刷新蘇州及江蘇省樓面價紀錄；武漢武昌P（2026）029號地塊也經(jīng)過33輪競價，最終以8.022億元，折合成交樓板價約21110.5元/平方米，溢價率31.04%成交。

從近期拍出的這些高溢價熱點地塊來看，這些地塊大多位于城市核心區(qū)域，且該區(qū)域“斷供”多年或板塊內(nèi)在售項目較少存在明顯供給缺口。部分地塊還疊加“低密度”屬性，推高了地塊價值。

值得注意的是，其中有部分地塊為規(guī)劃調(diào)整后地塊，如上海2幅進入第二輪“無封頂”競價地塊，閔行浦江鎮(zhèn)宅地由商業(yè)服務業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，浦東南碼頭地塊為原有商務用地優(yōu)化為商住用地。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖湖東宅地也是由商業(yè)地塊改為居住地塊。是通過盤活存量建設用地補充住宅供應的典型。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2026年1-5月，37個一二線城市有約33幅含宅地塊成交溢價率超過30%，其中5月單月有約14幅。6月至今4幅。

可見，進入5月，一二線城市高溢價地塊集中成交，熱度明顯高于其他月份。

這一方面由于3-4月“小陽春”后，5月熱度保持，市場信心出現(xiàn)了一定的修復，房企拿地積極性提高。另外一方面也是受“控增量、優(yōu)供給”核心地段優(yōu)勢地塊集中入市影響。

數(shù)據(jù)顯示，2026年，全國住宅用地計劃供應規(guī)模整體同比下降21%，這已是連續(xù)三年同比下降二成左右。

其中，4個一線城市住宅用地計劃供應總量1758公頃，同比下降25%，商品住宅用地1274公頃，同比微增2%，是各能級中商品宅地唯一實現(xiàn)正增長的。

二線城市內(nèi)部供地節(jié)奏出現(xiàn)小幅分化。市本級住宅用地供應1630公頃，同比下降22%，商品住宅用地1109公頃，同比下降21%；代管縣市住宅用地供應487公頃，同比下降16%，商品住宅用地371公頃，同比下降14%。

三四線市本級與縣域的降幅差更大于二線城市。市本級住宅用地供應3013公頃，同比下降26%，商品住宅用地2848公頃，同比下降25%；代管縣市住宅用地供應7001公頃，同比下降18%，商品住宅用地6535公頃，同比下降13%。

正是在2026年以來各城市踐行“控增量”的策略下，整體土拍市場延續(xù)成交下行趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2026年5月全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建筑面積2178萬平方米，環(huán)比下降5%，同比下降27%。成交金額672億元，環(huán)比上升9%，但同比仍減少20%。

一方面是“控增量”下整體土地成交規(guī)模下降，另外一方面則是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的“優(yōu)供給”下，部分優(yōu)質(zhì)地塊被爭搶，形成點狀高熱。這便形成了當前土地市場的分化格局。未來這一趨勢還將繼續(xù)保持。

結(jié)合近期的政策動向來看，5月中央多部委密集發(fā)文，國務院常務會議部署城市更新重點任務、住建部推進年度城市體檢工作、財政部公示城市更新入選項目名單，明確土地指標、財政資源向人口流入城市傾斜，鼓勵盤活閑置房源與低效用地。預計后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)低密宅地供應，核心區(qū)域宅地熱度將繼續(xù)維持高位。

從接下來兩周重點城市土拍日歷來看，土拍市場仍有多個看點，杭州、深圳、上海等都已有熱點地塊“預定”，2026年“地王”紀錄有再被刷新可能。

附6月土拍日歷