2023年在杭州250萬的兩居，等到2032年，還能值多少？這事兒其實牽動著千千萬萬家庭的心。

今天我們就來好好算算這筆賬，再看看曹德旺當年那番話，到底說沒說對。

先看眼下的真實行情。中指研究院發布的數據顯示，2026年5月份，百城二手住宅均價為每平方米12692元，同比下跌7.99%，環比下跌0.32%。

這個跌幅看著不大，但要命的是時間長度。百城二手住宅價格已經連續49個月下跌，即四年零一個月。從孩子上一年級跌到讀五年級，還在跌，這才是真問題。

新房那邊的數據又是另一番景象。5月份百城新房均價為每平方米17156元，環比上漲0.16%，同比上漲2.03%。

一邊跌一邊漲，看著挺矛盾，其實不難理解。新房有限價護著，開發商主推改善盤、豪宅盤，把均價拉了起來。

二手房那是業主真金白銀砍出來的成交價，急著用錢的人，價格說降就降。這才是市場的真實體溫。

一線城市最近確實有點回暖跡象。5月份一線、二線、三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.15%、0.34%、0.38%，其中上海環比上漲0.13%，深圳微跌0.04%。上海連著幾個月小幅上漲，深圳基本穩住了。

原因也擺在那兒。上海去年陸續松綁限購，首付降到15%，房貸利率壓到3.2%到3.5%。被壓了幾年的剛需，一下子被激活了一波。

但這股勁兒能撐多久，明白人心里有數。從成交數據看，5月20城二手住宅成交14.1萬套，同比增長19.6%，北京、上海二手房成交規模均創近五年5月新高。

量是放出來了，價卻還在調。這本身就說明一件事，業主想賣的多，敢扛價的少。一旦政策的勁兒過了，下一波下跌就該來了。

250萬的房子六年后值多少？市面上聲音分兩派。一派偏樂觀，認為一線核心區還能再漲15%到20%，二三線繼續跌20%到25%。另一派就比較硬核了，代表人物就是福耀玻璃的曹德旺。

早在2018年，他就放過一句重話。房子就是一堆鋼筋混凝土，本身創造不了價值，將來會一文不值。

這話當年被很多人罵，覺得這老頭不懂市場。八年過去了，再聽這句話，味道完全不一樣了。

曹老想說的其實很樸素。房子的金融屬性、投資屬性會一點點褪掉，回到它本來的樣子。就是用來住的。

這個判斷跟房住不炒的政策方向、跟人口結構、跟居民收入天花板，全都對得上。他不是預言家，只是看明白了常識。

很多人把曹德旺的話理解成房價歸零，那是誤讀。他說的是房子作為投資品的價值歸零，不是物理上的房子不值錢。

一套自住房，孩子上學、老人養老、遮風擋雨，使用價值永遠在。但你想再像2008到2017年那樣，閉眼買房就能翻幾番、跑贏工資增長，這個時代已經過去了。

這個差別想不清楚，未來幾年就要踩坑。支撐曹老判斷的硬指標也擺在那兒。

先看房價收入比。一線城市目前大約40倍，二三線也有20到25倍。普通家庭不吃不喝四十年才能買套房。

日本東京泡沫頂峰也就18倍，香港最瘋的時候沒超過30倍。我們這個數字已經站在世界之巔好幾年了。

這種偏離地心引力的高度，靠什么撐？過去靠土地財政、靠杠桿、靠預期，現在這三根柱子都在松。

第二個指標更扎心，租售比。武漢一套150萬的房子，月租金能收2000就不錯了。一年2.4萬的租金收入，回報率才1.6%。

買房收租，得收63年才能回本，這中間還不算空置、維修、稅費。同樣的錢買國債、放余額寶，收益都比這高。

投資客算賬比誰都精，回報率撐不起來，他們扭頭就走。投資客一撤，二手掛牌量就要飆升。

第三個因素是人口。2024年出生人口954萬（龍年小幅反彈），但2025年驟降至792萬，創1949年以來新低，少子化趨勢進一步加劇。

住建部的口徑，全國城鎮住房套戶比早就過了1.1，部分三四線超過1.5。說白話就是，房子已經夠住了，未來的接盤人卻在變少。

這不是周期問題，是趨勢問題。一個趨勢一旦形成，靠幾個利好想逆轉，難度太大。

所以250萬這筆賬怎么算？要是二三線城市的房子，比如沈陽、鄭州、長沙的非核心地段，未來六年再陰跌20%到25%是大概率事件。到2032年大概值187萬到200萬。

這還是溫和情況。要是當地人口外流加劇、產業轉型不順，跌得可能更狠。

這類城市現在掛牌價跟成交價之間差著10%以上，業主不讓步根本賣不動。一線城市的250萬，處境更尷尬。

這個價位在北上廣深能買啥？要么是市中心五六十平的老破小，三四十年樓齡，沒電梯沒車位。要么是六環外的遠郊新房，通勤兩小時起步。兩頭都不討好。

一旦核心區的次新房開始領跌，這種邊緣資產是最先扛不住的。這類房子六年下來再調30%到40%不夸張。到2032年大概在150萬到175萬。

可能有朋友要反駁。曹德旺自己不也搞過地產嗎，他憑什么說這話？

這正是他高明的地方。他作為制造業老板，長期旁觀地產泡沫如何吹大，知道游戲遲早要散場。

一個企業家敢在2018年說出那種話，得罪一票同行，靠的不是嘴硬，是對常識的尊重。八年后的今天，連最堅定的多頭都開始改口了，他當年那番話才顯出分量。

話也不能說得太死。決定一套具體房子價值的因素太多。

城市能級、片區規劃、學區好壞、地鐵通不通、樓齡新舊，每一項都能讓價格上下浮動幾十萬。同樣是250萬，深圳福田的老破小和某些收縮型城市的江景大平層，命運能一樣嗎？

所以與其糾結一個籠統的數字，不如審視手里這套房子到底屬于哪一類資產。自住夠用就行，發家致富的念頭該收一收了。

曹德旺那句鋼筋混凝土的話，聽著扎心，但對普通人是好事。房價回歸居住屬性，年輕人就不用六個錢包湊首付。

實體經濟能拿到本該屬于它的資金。創新和消費才有喘息的空間。手里那套250萬的房子，六年后值多少不重要。重要的是我們怎么看待它。

曹德旺對未來房價預言：250萬的房子，到2032年還能值多少錢？

2023年在杭州250萬的兩居，等到2032年，還能值多少？這事兒其實牽動著千千萬萬家庭的心。

今天我們就來好好算算這筆賬，再看看曹德旺當年那番話，到底說沒說對。

先看眼下的真實行情。中指研究院發布的數據顯示，2026年5月份，百城二手住宅均價為每平方米12692元，同比下跌7.99%，環比下跌0.32%。

這個跌幅看著不大，但要命的是時間長度。百城二手住宅價格已經連續49個月下跌，即四年零一個月。從孩子上一年級跌到讀五年級，還在跌，這才是真問題。

新房那邊的數據又是另一番景象。5月份百城新房均價為每平方米17156元，環比上漲0.16%，同比上漲2.03%。

一邊跌一邊漲，看著挺矛盾，其實不難理解。新房有限價護著，開發商主推改善盤、豪宅盤，把均價拉了起來。

二手房那是業主真金白銀砍出來的成交價，急著用錢的人，價格說降就降。這才是市場的真實體溫。

一線城市最近確實有點回暖跡象。5月份一線、二線、三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.15%、0.34%、0.38%，其中上海環比上漲0.13%，深圳微跌0.04%。上海連著幾個月小幅上漲，深圳基本穩住了。

原因也擺在那兒。上海去年陸續松綁限購，首付降到15%，房貸利率壓到3.2%到3.5%。被壓了幾年的剛需，一下子被激活了一波。

但這股勁兒能撐多久，明白人心里有數。從成交數據看，5月20城二手住宅成交14.1萬套，同比增長19.6%，北京、上海二手房成交規模均創近五年5月新高。

量是放出來了，價卻還在調。這本身就說明一件事，業主想賣的多，敢扛價的少。一旦政策的勁兒過了，下一波下跌就該來了。

250萬的房子六年后值多少？市面上聲音分兩派。一派偏樂觀，認為一線核心區還能再漲15%到20%，二三線繼續跌20%到25%。另一派就比較硬核了，代表人物就是福耀玻璃的曹德旺。

早在2018年，他就放過一句重話。房子就是一堆鋼筋混凝土，本身創造不了價值，將來會一文不值。

這話當年被很多人罵，覺得這老頭不懂市場。八年過去了，再聽這句話，味道完全不一樣了。

曹老想說的其實很樸素。房子的金融屬性、投資屬性會一點點褪掉，回到它本來的樣子。就是用來住的。

這個判斷跟房住不炒的政策方向、跟人口結構、跟居民收入天花板，全都對得上。他不是預言家，只是看明白了常識。

很多人把曹德旺的話理解成房價歸零，那是誤讀。他說的是房子作為投資品的價值歸零，不是物理上的房子不值錢。

一套自住房，孩子上學、老人養老、遮風擋雨，使用價值永遠在。但你想再像2008到2017年那樣，閉眼買房就能翻幾番、跑贏工資增長，這個時代已經過去了。

這個差別想不清楚，未來幾年就要踩坑。支撐曹老判斷的硬指標也擺在那兒。

先看房價收入比。一線城市目前大約40倍，二三線也有20到25倍。普通家庭不吃不喝四十年才能買套房。

日本東京泡沫頂峰也就18倍，香港最瘋的時候沒超過30倍。我們這個數字已經站在世界之巔好幾年了。

這種偏離地心引力的高度，靠什么撐？過去靠土地財政、靠杠桿、靠預期，現在這三根柱子都在松。

第二個指標更扎心，租售比。武漢一套150萬的房子，月租金能收2000就不錯了。一年2.4萬的租金收入，回報率才1.6%。

買房收租，得收63年才能回本，這中間還不算空置、維修、稅費。同樣的錢買國債、放余額寶，收益都比這高。

投資客算賬比誰都精，回報率撐不起來，他們扭頭就走。投資客一撤，二手掛牌量就要飆升。

第三個因素是人口。2024年出生人口954萬（龍年小幅反彈），但2025年驟降至792萬，創1949年以來新低，少子化趨勢進一步加劇。

住建部的口徑，全國城鎮住房套戶比早就過了1.1，部分三四線超過1.5。說白話就是，房子已經夠住了，未來的接盤人卻在變少。

這不是周期問題，是趨勢問題。一個趨勢一旦形成，靠幾個利好想逆轉，難度太大。

所以250萬這筆賬怎么算？要是二三線城市的房子，比如沈陽、鄭州、長沙的非核心地段，未來六年再陰跌20%到25%是大概率事件。到2032年大概值187萬到200萬。

這還是溫和情況。要是當地人口外流加劇、產業轉型不順，跌得可能更狠。

這類城市現在掛牌價跟成交價之間差著10%以上，業主不讓步根本賣不動。一線城市的250萬，處境更尷尬。

這個價位在北上廣深能買啥？要么是市中心五六十平的老破小，三四十年樓齡，沒電梯沒車位。要么是六環外的遠郊新房，通勤兩小時起步。兩頭都不討好。

一旦核心區的次新房開始領跌，這種邊緣資產是最先扛不住的。這類房子六年下來再調30%到40%不夸張。到2032年大概在150萬到175萬。

可能有朋友要反駁。曹德旺自己不也搞過地產嗎，他憑什么說這話？

這正是他高明的地方。他作為制造業老板，長期旁觀地產泡沫如何吹大，知道游戲遲早要散場。

一個企業家敢在2018年說出那種話，得罪一票同行，靠的不是嘴硬，是對常識的尊重。八年后的今天，連最堅定的多頭都開始改口了，他當年那番話才顯出分量。

話也不能說得太死。決定一套具體房子價值的因素太多。

城市能級、片區規劃、學區好壞、地鐵通不通、樓齡新舊，每一項都能讓價格上下浮動幾十萬。同樣是250萬，深圳福田的老破小和某些收縮型城市的江景大平層，命運能一樣嗎？

所以與其糾結一個籠統的數字，不如審視手里這套房子到底屬于哪一類資產。自住夠用就行，發家致富的念頭該收一收了。

曹德旺那句鋼筋混凝土的話，聽著扎心，但對普通人是好事。房價回歸居住屬性，年輕人就不用六個錢包湊首付。

實體經濟能拿到本該屬于它的資金。創新和消費才有喘息的空間。手里那套250萬的房子，六年后值多少不重要。重要的是我們怎么看待它。