豪宅零時差

*本文根據(jù)2026年6月13日劉德科在蘭州中海天譽“中國江河壹號作品”全球首發(fā)盛典的演講《豪宅零時差》整理

演講︱劉德科

很高興來到蘭州。放眼全國，過去一年時間，有很多城市正在冒出前所未見的豪宅項目，除了我們經(jīng)常講的北上廣深及其他高能級的城市，現(xiàn)在蘭州也同步冒出了令人驚艷的頂豪項目，就是我們一會要聊的中海天譽。

遙遙領先的中國豪宅

一說到蘭州，我們會想到什么？像我這樣的外地人來到蘭州，當然要先去看一看“中山橋”。提起中山橋，我們可能會驕傲地說：它是由美國人設計、德國人提供材料、中國人施工的橋，在100多年前的蘭州，它就已經(jīng)是全球協(xié)作的產(chǎn)物。當我們這么說的時候，其實潛意識中還帶有“仰望西方”的情緒；今天我們已經(jīng)沒有這種情緒了，因為今天的中國與過去不一樣，中國的機器人與電動汽車已經(jīng)征服了全世界，現(xiàn)在，我們才是被仰望的那一方。

聊這么大的課題，其實是為了回答一個問題：中國的汽車很厲害，機器人很厲害，芯片技術也越來越厲害，那么住宅呢？中國的住宅產(chǎn)品在全球處于什么水準？有些人會說，豪宅當然還是倫敦紐約東京的好——這是刻板印象，世界已經(jīng)變了，今天中國的豪宅已經(jīng)處在遙遙領先的位置，無論是把中國的豪宅放到迪拜、阿布扎比，還是倫敦紐約東京，他們看到中國的豪宅，都會艷羨。

我們先來看近些年來中國豪宅的幾個案例——

·上海：讓室內(nèi)恒溫泳池直接朝向陸家嘴“三件套”。在上海的豪宅，能看到陸家嘴“三件套”不難，這取決于樓盤的地段；所以上海這個豪宅樓盤的做法是，把室內(nèi)恒溫泳池放在會所二樓，讓陸家嘴“三件套”恰好浮現(xiàn)在泳池的窗前。

·成都：同時創(chuàng)造了宮殿般的儀式感與日常生活的松弛感。成都的這個豪宅樓盤，是用層層疊疊的亭臺樓閣，給現(xiàn)實生活創(chuàng)造了一系列盛大而迷人的夢境般的場景。

·廣州：奢侈品級的“手工奇跡”。廣州這個地王項目的大門，對于石材多重曲面的切割打磨，迪拜、阿布扎比、倫敦根本做不出來。中國的工程管理與工序組織之高超，中國供應鏈之強大，無不令全球同行艷羨。

·杭州：不需要任何的炫酷設計，就做出了“本能的典雅”。這是5月份才剛剛開放的杭州地王項目，樓盤大門非常璀璨，把無數(shù)的菱格黃銅安靜地鑲嵌在曲面墻體上。

·北京：一座貫通古今的園林。中海在北京做的麗金府非常文雅，在大門口就可以看見半隱在門庭內(nèi)的瀑布，曲線墻面是用石頭雕刻出來的。

·慈溪：既要富麗堂皇，又要耐人尋味。他們是用精心排列的無數(shù)片“鳳翎”共同匯聚成一座璀璨的樓盤大門。哪怕是在中國的縣級市慈溪，同樣可以令很多國外的城市贊嘆。

▲中海·麗金府實景圖，北京

中海天譽：蘭州豪宅生態(tài)位里的“一號位”

有一個概念叫“豪宅生態(tài)位”，當你說起自己住在這些樓盤里，不需要再說別的，就已經(jīng)讓人覺得好厲害。每一座城市，“豪宅生態(tài)位”的數(shù)量是恒定的，上海大概有四五個，蘭州大概有一兩個。如果一個新樓盤要搶占豪宅“生態(tài)位”，就必須用超凡的產(chǎn)品力擠掉舊樓盤。中海天譽建成之后，一定會把過去“豪宅生態(tài)位”的一個樓盤給擠下去，成為被人仰望的生態(tài)系統(tǒng)中的“一號位”。我們可以一起來看一下中海天譽做出了怎樣遙遙領先的產(chǎn)品。

●樓盤大門：業(yè)主身份感的顯性表達，二手房價格的隱性要素

每一座豪宅，都非常講究樓盤大門的底蘊，要么很璀璨，要么很文雅。中海天譽的樓盤大門非常璀璨，讓人從街道上走過的時候就會過目不忘，這種過目不忘就叫作“識別度”。

為什么要有這樣璀璨的大門？第一，樓盤大門是業(yè)主身份感的顯性表達。大門的璀璨不僅是為了彰顯材料昂貴或工藝復雜，住在這里，根本不用向別人解釋，路過的人一看到大門就知道，里面住的是什么段位的人。第二，樓盤大門是二手房價格的隱性要素。現(xiàn)在買中海天譽的人一定不舍得賣，因為這是要“傳世”的豪宅，可是肯定有人會關心它的二手房價格。從一段時間之后的實景示范區(qū)呈現(xiàn)，到未來的交付入住，大家都總會去討論“這就是中海天譽”，“中海天譽”這個名字被念多了，它的二手房價值就會起來。不斷地被惦記，也是二手房價格非常關鍵的一個組成部分。

▲中海天譽效果圖，蘭州

●弧形轉角立面：更開闊的視野，更強烈的識別度

中海天譽的外立面不僅好看，還做了弧形轉角。我們可以回想一下：我們自己家或者在街上看到的住宅樓，它的立面轉角有沒有做成圓弧形？可能有，但是很少。為什么大家都不做圓弧形？很簡單：弧形轉角貴，轉角上的圓弧玻璃更貴。

弧形轉角的玻璃，可以帶來更開闊的視野，從你的客廳與臥室可以更清晰地看到黃河；這樣的圓弧轉角，還能夠帶來更強烈的識別度，行人從街上走過，第一眼就會認出，這就是中海天譽。

中海天譽的外立面不僅做了弧形轉角，還擁有璀璨的塔冠。塔冠就是建筑的最頂部。很多樓盤可能外立面做得不錯，但是頂部卻很潦草；中海天譽的建筑頂部做得很精細，也很璀璨。一個樓盤有沒有精神氣，就要看它的塔冠做得是否精細。

因為這樣的塔冠，因為這樣的弧形轉角，我們可以把中海天譽的建筑叫作“美學燈塔”，因為它像燈塔一樣矗立在蘭州這座城市中，讓你沒有辦法忽略它，一眼就能看見它。

▲中海天譽效果圖，蘭州

過去我們看一個樓盤建得漂不漂亮，看的是外立面；現(xiàn)在，外立面與樓盤大門共同組成了樓盤封面。只要看一眼外立面，再看一眼它的大門，你差不多就知道這個樓盤大概是什么價位。中海天譽這種級別的豪宅，是蘭州此前所未有的，外立面與樓盤大門這兩個關鍵要素相加，構成了極具識別度的樓盤封面。我們可以說中海天譽是蘭州遙遙領先的“一號作品”；或者說，住在里面的人一定是蘭州的塔尖人群。

●景觀的奧秘：創(chuàng)造迷人的灰空間，為漫步者創(chuàng)造“視覺多樣性”

我們再回到中海天譽的大門：你可以在大門柱廊上看到玫瑰花瓣造型的花柱；再往里走，序廳中依舊是花瓣造型的立柱；它的對景，是園林里的“玫瑰亭臺”。

▲中海天譽效果圖，蘭州

再過幾天，等實景示范區(qū)開放，你就可以看到這個玫瑰亭臺長什么樣子了：它有兩層，兩側是連廊。我們現(xiàn)在看到的玫瑰亭臺是效果圖，但是有一點可以保證：實景一定比效果圖好看。因為效果圖是沒有情感的，它可能可以渲染出更茂密的樹葉，但沒辦法渲染出石材細膩的光澤和場景的豐富度；但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是像中海這樣的頭部央企，實景呈現(xiàn)度非常高。再過幾天，大家可以拿著效果圖去驗證一下。

這個玫瑰亭臺是中海天譽景觀中的一個視覺錨點。什么叫視覺錨點？當你在園區(qū)里散步，無論走在哪個區(qū)域，都能看到它。講得再簡單一點：有朋友到你家來做客，一走到這里，他就會拿起手機拍照打卡。擁有了這樣的視覺錨點，散步是非常有樂趣的。

▲中海天譽效果圖，蘭州

這個玫瑰亭臺同時是一個迷人的“灰空間”，它不是室內(nèi)空間，沒有玻璃遮擋，微風可以吹進來，陽光也可以照進來，但是雨落不進來。“灰空間”這個建筑術語，大家可能會覺得很陌生，其實在蘭州這座城市，大家都非常享受“灰空間”——黃河邊的茶棚，就是“灰空間”。雖然簡陋了一點，但很有趣味性，你忍不住會走到這里，坐下來喝杯茶，感受一下黃河，在這里聊聊天；凳子上還有一只LV包包，拎LV的人走到這里都忍不住要坐下來感受一下。回到中海天譽的玫瑰亭臺，這就是一個同樣迷人、更加高級的“灰空間”。

●立體花園：扁平只是看見，立體讓人沉浸

玫瑰亭臺不僅是“灰空間”，我們可以說它是一個立體花園，因為它是“抬板設計”，就是把常規(guī)的花園往上抬，抬得更高，讓花園更有立體感。這是現(xiàn)在上海、杭州、廣州等城市非常流行的一種新的設計方式，把花園抬起來，你可以站在里面看得更高，看到更多東西。

立體花園與扁平的花園有什么區(qū)別？扁平只能讓你看見，立體更讓人沉浸。它為漫步者創(chuàng)造了更多“視線多樣性”，無論在哪個地方，你都能看到更多的場景，看到更多的鄰居，看到自己的小孩在視線可及的地方玩耍。

“視線的多樣性”不只是“我看過去”這么一條視線，而是從這邊看過來，從那邊看過去，產(chǎn)生不同的視線。當你坐在室內(nèi)、漫步在戶外，從樓上俯視，都會有不一樣的情緒。

看到中海天譽的立體花園，大家會覺得它的色彩也很迷人。景觀設計師可能會說這種迷人的色彩處理方法，靈感是來自蘭州的地貌；我們要說的是，這樣的設計手法如果放在成都，它的均價是8萬元，如果放在杭州，均價15萬元，放在上海、北京、深圳就更貴了。而因為我們在蘭州，所以同樣的設計水準，我們只需要連均價一半都不到的價格，就可以享受到跟一線城市同步的迷人場景。

▲中海天譽效果圖，蘭州

●會所：聚集一系列有光環(huán)的場景

我們來看一下中海天譽的會所空間。行政酒廊可以眺望黃河，眺望黃河邊的天際線；地下車馬院也要做得很有儀式感；泳池不是簡單的室內(nèi)恒溫泳池，必須要有天光，還要有自然采光；圖書館非常愜意地面向著花園；不要覺得只有讀書很高雅，打麻將也可以很高雅，很多大作家都很喜歡打麻將，所以還做了與圖書館同等高級的麻將房。除此之外，還有童玩空間、兒童閱讀區(qū)、私宴廳等等一系列的配套，都匯聚在中海天譽之內(nèi)。

為什么豪宅的會所室內(nèi)空間必須做得很高級？因為買豪宅的人都不缺房子。買豪宅的人，不是簡簡單單地買自己戶型里的室內(nèi)空間而已。

會所就是聚集一系列有光環(huán)的場景。行政酒廊、室內(nèi)恒溫泳池、圖書館等這些場所，在我們的城市里都能找到，都是有光環(huán)的場所，這些場所的光環(huán)，我把它叫作“社交場所的尊貴感”；把這些尊貴感集合在一起，放在一個樓盤里，就變成了“業(yè)主群體的專屬感”，你家隔壁的五星級酒店里有一個室內(nèi)恒溫泳池，當然很好，但是你家樓下就有一個室內(nèi)恒溫泳池，那種專屬感是不一樣的；“業(yè)主群體的專屬感”，又成為屬于你的身份感。

樓盤會所的泳池，可能有些朋友一年會游100次，有些朋友一次都不游。一次都不游，就不需要嗎？當然不是，因為“我不一定要用，但我必須得有”才叫豪宅。就像一部高級手機，我們有90%的功能都不會用，比如衛(wèi)星通話，但我們會覺得必須擁有。“我不一定要用，但我必須得有”，這才是豪宅真正的邏輯，這才是身份感的一種非常重要的體現(xiàn)。

▲中海天譽效果圖，蘭州

豪宅樓盤的身份感

我們今天講的這一切，無論是大門、建筑外立面，還是公區(qū)、會所，都是出于同一個詞：身份感。它們從不同角度，給我們帶來了空間心理學意義上的身份感——

·大門：在樓盤封面上提供更強烈的信息量

·立面：更開闊的視野與更強烈的識別度

·公區(qū)：為日常漫步空間創(chuàng)造視覺錨點

·會所：聚集一系列有光環(huán)的場景

現(xiàn)在買房與過去不一樣的，在座的各位一定都不缺房子，所有的房子對各位來說都屬于可買可不買的。當你一定要買，一定要有一樣東西能打動你，那就是“身份感”，與你融合在一起的那種身份感。在中海天譽這樣的樓盤中，你能感受到一種很傳統(tǒng)的東方哲學：人宅相扶。什么樣的人住什么樣的房子，你的房子反過來又加強了你的身份識別。

▲中海天譽效果圖，蘭州

豪宅零時差

看完我眼中在蘭州遙遙領先的中海天譽，就可以引出我們今天的演講主題——“豪宅零時差”。

三十年前，如果耐克出了一款鞋子，大概是上海會率先擁有，要過一個星期甚至一個月以后，蘭州才會有。買鞋子簡單，買奢侈品包包簡單，買輛豪車也很簡單，可是房子是不能移動的，你長住在蘭州，不太會跑到上海去買豪宅。但是，現(xiàn)在的蘭州，可以與北上廣深同步擁有中海天譽這種級別的豪宅，這就是“豪宅零時差”。

為什么今天的豪宅在各大城市中已經(jīng)沒有時差了？因為“信息零時差”，無論你是用抖音、小紅書、微信或是AI，都可以第一時間了解全中國最新鮮或最頂級的信息。這樣的“信息零時差”帶來了“城市零時差”，帶來了“豪宅零時差”——中海天譽當然是中海做出來的，但其實是公眾的認知激發(fā)了中海做出這么好的產(chǎn)品，如果公眾對其他城市出現(xiàn)的新事物沒有認知，他們有必要做跟其他城市一樣好的產(chǎn)品嗎？蘭州人已經(jīng)非常知道上海人住什么好房子，紐約人住什么好房子，倫敦人住什么好房子，中海很敏銳地捕捉到了蘭州人內(nèi)心的那種渴求，在蘭州做出和上海紐約倫敦一樣好的產(chǎn)品。

風景越來越值錢

現(xiàn)在全世界的房價邏輯還有一個變化，我們簡單來講一個倫敦豪宅的故事。泰晤士河邊的Landmark Place有兩排房子，后面一排看不到河，前面一排能看到河，這兩排房子現(xiàn)在就有兩倍的價差。這種同一個樓盤兩倍價差的情況，以前在中國很少發(fā)生，今天無論是在上海、廣州、杭州還是蘭州都一樣，沿河的房子要遠遠貴于看不到風景的第二排。因為中國人的情緒變了，風景已經(jīng)變得越來越值錢了。這需要三個條件——

·城市資源的聚集度。荒郊野外和深山老林里風景，就算很好看也不值錢，值錢的是城市里的風景資源。

·公眾對于大自然的感受力。大家對自然的關注度越來越高，越來越喜歡與大自然交融的那種感覺。

·高凈值人群的需求升級。有了最好的車，有了最好的包，房子也有了，現(xiàn)在的高凈值人群比的是窗前的風景有多開闊。正因為大家愛比較，風景就越來越值錢了。

在蘭州，我們可以得出這樣一個結論：越多的人坐在黃河邊，中海天譽就越值錢。我們隨便挑一個傍晚去黃河邊，就能看到好多人坐在岸邊，他們是在看黃河，他們是在享受這種氛圍，他們順便就能看見中海天譽。“那棟樓這么好看，是什么？”“你還不知道那棟樓叫什么？那叫中海天譽。”他們每念一次中海天譽，你的資產(chǎn)價值每平方米就會增加1塊錢。每平方米增加1塊錢好像沒什么了不起，那念一千遍、念一萬遍、念十萬遍呢？念力是無窮的，念念不忘，就一定會有回響。

▲中海天譽效果圖，蘭州

“風起云涌”的窗口期

我們正處于一個“風起云涌”的時代，我們的資產(chǎn)也正在進入一個“風起云涌”的窗口期。現(xiàn)在的房子與過去相比已經(jīng)完全不一樣了，不要用過去的房子來衡量現(xiàn)在房子的價值，現(xiàn)在房子的價值必須清零，用新一代產(chǎn)品的眼光來重新估值。這就是這個時代的資產(chǎn)邏輯。謝謝大家，我是劉德科。

你也可以

在視頻號、公眾號和小紅書

搜索“德科未來城市”

獲取更多關于

住宅迭代與城市進化的靈感

A strong imagination begets the event itselfs.