距離合同約定的9月交付僅剩不到三個月，深圳福田中洲灣迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期）的業(yè)主們卻急了——“外立面的鋁板換成了涂漆”。

“買之前銷售承諾和一期一樣的品質(zhì)，現(xiàn)在看到的卻完全不是一回事。”一位業(yè)主向奧一新聞記者直言。多位業(yè)主要求開發(fā)商將外立面“換回鋁板”，并希望相關(guān)部門督促整改。

對此，福田區(qū)住建局回應(yīng)稱核查結(jié)論為“現(xiàn)場施工與圖紙一致，未發(fā)現(xiàn)減配”；深圳市市場監(jiān)督管理局福田局表示“未有確鑿證據(jù)證明虛假宣傳，不予立案”。與此同時，住建局已召開保交房工作推進(jìn)會，要求開發(fā)商錨定9月交付節(jié)點(diǎn)，確保項(xiàng)目如期竣工。

矛盾糾紛業(yè)主發(fā)現(xiàn)陽臺換成涂料、地庫裸奔

業(yè)主反映最集中的問題，是外立面材質(zhì)。

據(jù)多位業(yè)主回憶，銷售階段開發(fā)商通過宣傳冊、沙盤模型及銷售人員的宣傳口徑，均表示項(xiàng)目外立面（含陽臺區(qū)域）采用高端鋁板，交付品質(zhì)與中洲灣迎海一期一致。

業(yè)主供圖。

然而，當(dāng)樓棟主體逐漸成型，業(yè)主實(shí)地查看時發(fā)現(xiàn)，大面積主視覺面的陽臺區(qū)域使用的卻是普通深灰色涂料，鋁板僅出現(xiàn)在狹窄的側(cè)立面。記者獲取的對比照片顯示，一期陽臺為鋁板覆蓋，二期陽臺則為涂料粉刷，存在一定的視覺差異。

一期外立面鋁板位置，業(yè)主供圖

二期的外立面陽臺部分區(qū)域?yàn)橥苛希c業(yè)主預(yù)想的鋁板并不一致。業(yè)主供圖。

在調(diào)研采訪過程中，記者了解到，開發(fā)商方面對于這一問題回應(yīng)表示，“備案圖紙上寫明了涂料，施工是按圖紙來的。”然而，對于這一說法，業(yè)主們并不認(rèn)可。

業(yè)主認(rèn)為，購房時根本看不到報建材料，只能依賴銷售說辭、沙盤和宣傳冊。“我們當(dāng)初購房就是看中了一期鋁板的質(zhì)感。”如今面對陽臺上的涂料，有業(yè)主直言“心里落差太大”，認(rèn)為如果提前知道外立面是涂料，可能不會接受近10萬元的單價。

開發(fā)商方面強(qiáng)調(diào)，營銷中心已展示交付標(biāo)準(zhǔn)文件，外立面材質(zhì)在文件中已有說明，鋁板、涂料均有標(biāo)注，且最終施工嚴(yán)格按報建圖紙執(zhí)行。

但業(yè)主認(rèn)為，普通購房者不具備專業(yè)能力去逐項(xiàng)辨別材料，銷售手冊、沙盤模型才是構(gòu)成購買決策的核心依據(jù)。“宣傳冊上寫的是鋁板，沙盤上也是鋁板的顏色和質(zhì)感，我們當(dāng)然認(rèn)為是鋁板。”

“賣的時候說鋁板，交的時候說圖紙是涂料，這不是拿兩套標(biāo)準(zhǔn)糊弄人嗎？”一位業(yè)主反問。

除此外立面問題外，業(yè)主還在實(shí)地踏勘中發(fā)現(xiàn)，地下車庫既無吊頂，也未鋪設(shè)地坪漆，地面裸露，與一期的交付標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。

中洲灣迎海二期官方微信公眾號視頻截圖

對于這一問題，有業(yè)主透露，開發(fā)商回應(yīng)稱，目前仍在施工階段，地坪漆尚未到施工環(huán)節(jié)，最終交付標(biāo)準(zhǔn)與一期一致，吊頂是否存在則未明確說明。

矛盾化解官方：施工合規(guī)、虛假宣傳證據(jù)不足已督促如期交付

針對上述質(zhì)疑，福田區(qū)住房和建設(shè)局核查后回應(yīng)稱，經(jīng)查閱該項(xiàng)目報建施工圖紙，并對現(xiàn)場實(shí)地核對，確認(rèn)陽臺玻璃欄板下部混凝土結(jié)構(gòu)裝飾層采用深灰色涂料做法，現(xiàn)場施工與圖紙要求一致，未發(fā)現(xiàn)減配、不按圖施工等問題。

深圳市市場監(jiān)督管理局福田局經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，未有確鑿證據(jù)證明開發(fā)商存在虛假宣傳行為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，未達(dá)到《市場監(jiān)督管理行政處罰程序規(guī)定》的立案條件，決定不予立案。

與此同時，福田區(qū)住建局已就項(xiàng)目問題召開“保交房工作推進(jìn)會”，要求開發(fā)企業(yè)和建設(shè)單位錨定9月交付節(jié)點(diǎn)倒排工期，嚴(yán)控工程質(zhì)量，做好園林綠化及公區(qū)裝修，并提前預(yù)判交付風(fēng)險，從源頭化解信訪矛盾。同時要求企業(yè)壓實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，確保項(xiàng)目安全平穩(wěn)建設(shè)。

開發(fā)商中洲控股未予回應(yīng)，旗下多盤曾陷同類爭議

公開資料顯示，中洲灣迎海二期開發(fā)商為深圳市匯海置業(yè)有限公司，隸屬上市房企中洲控股（000042）。中洲灣迎海一期（備案名：中洲濱海華府二期）于2023年1月入市，小戶型備案均價約8.5萬/㎡，總價約916-1292萬元/套，大戶型備案均價約12.6萬/㎡，總價約2251萬元-1.03億元/套；中洲灣迎海二期（備案名：中洲濱海華府三期）于2024年3月入市，備案均價約9.3萬/㎡，總價區(qū)間約735-1368萬元/套。此外，項(xiàng)目一期（2018年入市）備案均價約8.9萬/㎡。

而作為二期業(yè)主口中“參照物”的中洲灣迎海一期，此前亦曾被指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。據(jù)媒體報道，去年5月，由于距離項(xiàng)目開盤已經(jīng)過去兩年半，但開發(fā)商向業(yè)主們承諾的交房時間一再推遲，且業(yè)主發(fā)現(xiàn)多處地方交付貨不對板，質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳。

據(jù)此前媒體報道，一期陽光車庫宣傳效果與實(shí)際交付效果。

此外，中洲控股旗下另一項(xiàng)目“中洲迎璽三期”同樣傳出同類爭議。2025年2月推出的“網(wǎng)紅盤”中洲迎璽三期，也出現(xiàn)一二期業(yè)主因樓盤質(zhì)量維權(quán)，曝光的問題同樣直指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。

據(jù)此前媒體報道，中洲迎璽業(yè)主怒斥開發(fā)商虛假宣傳，業(yè)主供圖

值得關(guān)注的是，中洲控股近年經(jīng)營承壓。年報顯示，2025年公司營業(yè)總收入25.94億元，同比下降39.99%，歸母凈利潤虧損9.02億元，已連續(xù)三年累計虧損約47.72億元，2025年新開工面積為0。

就此次中洲灣迎海二期業(yè)主們反饋的問題，記者致電了項(xiàng)目開發(fā)商中洲控股，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

社會矛盾第三方化解觀察

在本次報道的調(diào)查過程中，一個反復(fù)出現(xiàn)的關(guān)鍵詞是“信息差”。

業(yè)主說，宣傳冊、沙盤、銷售員都說是鋁板；開發(fā)商說，營銷中心也展示了交付標(biāo)準(zhǔn)文件，上面寫了哪里用涂料。雙方各執(zhí)一詞，但一個基本事實(shí)是——絕大多數(shù)普通購房者在簽約前，沒有能力也沒有渠道去核對報建圖紙和銷售說辭之間的每一處差異。動輒千萬的房產(chǎn)交易，涉及建筑、規(guī)劃、消防、材料等專業(yè)領(lǐng)域，遠(yuǎn)超普通消費(fèi)者的知識范圍。在這樣的交易中，買家天然處于信息弱勢。

那么，這個風(fēng)險該由誰來擔(dān)？問題還不止于此。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的“效果示意”文化，進(jìn)一步推高了消費(fèi)者的預(yù)期。宣傳物料展示的是理想畫面，落地則受制于圖紙、成本和施工。落差一大，矛盾就來了。

當(dāng)然，從另一個角度看，購房者在簽約前主動查閱項(xiàng)目規(guī)劃公示信息，對銷售宣傳中超出公示范圍的“承諾”多留個心眼，保留好宣傳資料和聊天記錄，也是事后維權(quán)的基礎(chǔ)。

歸根結(jié)底，一個健康的房地產(chǎn)市場，不能只靠消費(fèi)者“擦亮眼睛”。當(dāng)監(jiān)管部門以“符合圖紙”為施工合規(guī)的底線標(biāo)準(zhǔn)，以“確鑿證據(jù)”為虛假宣傳的立案門檻時，開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的承諾與最終交付之間的落差，該如何有效銜接和監(jiān)管，仍然是一個值得深思的命題。

采寫：奧一新聞記者 南方民間智庫研究員 廖靜文