“豪宅客戶越來越挑剔了，各個維度都不能有短板。”“3000萬元以上產品相對流速會慢一點，近期基本保持平穩。”

近日，上海部分高端住宅項目向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）如此反饋。這些項目均躋身2026年前5個月上海商品住宅銷售金額TOP10行列，項目套均價格2000萬元起步。

每經記者注意到，從全國市場來看，今年前5個月，曾經抗跌的高端住宅市場罕見跑輸大盤。據克而瑞深度咨詢與普睿地產研究聯合發布的數據，2026年1—5月，全國重點30城總價1000萬元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超過整體新房市場（同比下降15%）。

上海作為高端住宅市場的風向標，也走出了一條分化曲線——單價超過10萬元/平方米的住宅整體熱度不及預期，部分項目去化率僅維持在五成左右。不過，華潤沄啟濱江、綠城潮鳴外灘、翡云悅府、前灘元境等頂豪項目仍能維持九成以上高去化，甚至觸發積分搖號。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信向每經記者表示，“豪宅去化變慢并非最近才出現。從2025年開始，部分項目不再‘開盤即罄’。到了去年下半年，這一情況越發明顯，只有豪宅中的紅盤能開盤售罄，其余項目銷售速度也變慢了”。

“豪宅客戶越來越挑剔了”

每經記者注意到，中指研究院數據顯示，2026年前5個月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目中，單價超過10萬元/平方米的項目達到了9個。其中，華潤沄啟濱江項目銷售349套，銷售金額達77.5億元，位列第一。

在這9個項目中，已售套均總價最高的是士林潤園，超過9000萬元/套。陸家嘴太古源源邸超過5000萬元/套，安瀾上海超4000萬元/套，綠城潮鳴外灘超3600萬元/套。此外，沄啟濱江、外灘瑞府、翡云悅府套均超2000萬元/套。

這些套均超2000萬元的項目中，今年前5個月，沄啟濱江累計銷售349套，外灘瑞府147套，翡云悅府128套，安瀾上海115套，最貴的士林潤園也賣出了31套。

位于上海北外灘板塊的潮鳴外灘項目，今年3月和5月兩批次開盤，認購率約130%至138%，開盤去化達到九成。該項目相關負責人告訴每經記者，“客戶群體由上海北區本地自住客戶、全市改善客戶、江浙異地購房客戶三大來源構成，其中上海全域及江浙客戶以核心濱江房產作為長線資產避險、增值配置載體”。

“豪宅客戶越來越挑剔了。”上述負責人表示，“需求還在，但是客戶越來越理性和謹慎，購買邏輯通常是核心城市、核心板塊、核心資產配置，從地段、產品、開發商品牌，到項目配套、戶型、精裝等多個方面都不能有短板。”

外灘瑞府項目相關人士則向每經記者透露：“在上海主流市場，預算1500萬元至3000萬元的客戶占了非常大比例，因此項目124平方米和165平方米戶型入市一房難求，但3000萬元以上戶型相對銷售速度會慢一些。近期豪宅市場的流速基本持平。”

千萬元級住宅去化速度減慢

與頂豪項目的熱度形成對比的是，今年前5個月，上海單價超過10萬元/平方米的住宅整體銷售明顯降溫。

每經記者注意到，近年來市場供應端并未拖累銷售。克而瑞深度咨詢與普睿地產研究聯合公布的數據顯示，上海新房供求關系從2024年開始逆轉，進入供大于求的階段。尤其是1000萬元至2000萬元總價段，2024年和2025年供求比保持在1.17，而2026年前5個月達到1.23。

供應放量之下，千萬元級住宅去化速度開始減慢。在普睿數智城市機構調研的14個單價超過10萬元/平方米的項目里，多數項目的開盤去化率集中在20%至50%區間，而蘇河融景開盤均價12.2萬元，開盤去化僅9%；西郊云廬5月份開盤批次，開盤去化為5%。

不過，其中也有去化率達到70%的項目，如云邸玖章、江上印和安瀾上海。據《每日經濟新聞》此前報道，云邸玖章2025年4月推出187套房源，認購率210%，觸發限售；5月推出105套房源，認購率224%，觸發限售；6月推出第三批次52套房源，認購率246%，同樣觸發限售，并險些觸發積分搖號。但2025年第六批次加推86套房源，認購率已經降至約60%。2026年開盤情況與2025年同期相比降溫明顯。

進入今年5月，剛需、剛性改善項目又重新回到榜單。據上海中原地產統計，5月上海市場主力回歸剛需、剛性改善戶型，3萬元/平方米至6萬元/平方米的首次改善項目占新房成交面積榜TOP10半數席位，單價超過10萬元/平方米的高價樓盤僅2個上榜且排名靠后。

不僅如此，頂豪成交量在總量上也不及2025年。中指研究院數據顯示，2026年前5個月，上海共成交3500萬元以上的住宅640套，較2025年同期的915套減少約30%。

“此前豪宅熱度已經持續了一年多，市場需要喘息。”盧文曦分析稱，“另一方面，近兩年市場上豪宅價格快速沖高，沒有緩沖階段。上海市區新項目開盤每平方米17萬元至18萬元已經是常態，價格頂上去之后，銷售慢下來是正常的”。

“市場還是由供需關系決定。”盧文曦表示，“原先都認為市中心去化沒問題，但短期內供地太快、土地價格高，加上置換鏈條暫時還沒有傳導到豪宅購置，所以需求仍待進一步釋放，市場需要一定的修復時間”。

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