來源：大偉看樓市

很多人對馬云多年前的樓市觀點印象深刻，不少人片面截取 “房價如蔥” 的言論，簡單理解為全盤看空房地產。梳理完整表述不難發現，他的核心判斷并非所有房價都會大跌，而是樓市終將褪去金融投機屬性、回歸居住本質，全民炒房暴富時代落幕，住房供給走向多元化，房產價值出現極致結構性分化。在樓市普漲的鼎盛周期，這番預判飽受爭議；步入 2026 年 6 月，兩大重磅變革集中落地，當年前瞻性判斷逐一兌現，市場邏輯徹底重構，不管是準備上車的剛需購房者，還是手握多套房產的炒房群體，都必須讀懂新規背后的底層邏輯，重新掂量自己的買房與持房決策。

樓市政策解讀

第一大變局：國家隊進場收儲存量房，住房雙軌制全面落地，炒房底層邏輯被瓦解

2026 年 6 月，央行 3000 億元保障性住房專項再貸款正式全面投放，資金年化利率低至 1.75%，撬動萬億級配套資金，全國超 70 座一二三線城市同步啟動城投平臺、安居集團存量房源收儲細則，這是本輪樓市最具里程碑意義的變革，精準印證馬云關于住房供給模式的預判。

在此之前，樓市連續多年處于調整周期，二手房掛牌量持續走高，三四線城市、一二線遠郊樓盤陷入降價滯銷循環，業主只能不斷下調報價換取成交，部分樓盤出現房價無序下跌的風險。而本次國資收儲有著清晰明確的規則：各地國企定向收購房企滯銷現房、業主閑置小戶型二手房，房源經過翻新改造之后，轉為保障性租賃住房、共有產權房，專門面向新市民、青年人、低收入群體，低成本解決基礎居住需求。收購范圍僅限剛需普通小戶型，城市核心地段高端改善住宅不在收儲清單之內，市場分化格局瞬間被夯實。

從市場效果來看，國資收儲相當于給剛需剛需住宅劃定價格底線，避免房價斷崖式暴跌，但托底不等于刺激房價全面大漲。地段成熟、配套齊全的剛需房源止跌企穩，下跌空間被鎖??；而偏遠郊區、戶型老舊、配套缺失的劣質房產，沒有政策兜底加持，流通性持續走弱，長期貶值壓力凸顯。這恰好契合馬云早年判斷：未來大量剛需人群不必擠破頭搶購商品房，保障房會分流海量基礎居住需求，商品房炒作空間被持續壓縮，房子不再是閉眼增值的投機產品。

隨著 “商品房滿足品質改善、保障房兜底剛需居住” 雙軌模式定型，過去依靠囤房、囤房源坐等漲價的炒房根基徹底動搖。過去炒房者可以借助房源壟斷、供需缺口哄抬房價，如今保障房持續放量，剛需居住需求被分流，普通住宅稀缺性大幅下降，單純依靠房價上漲套利的路徑越來越行不通。

第二大變局：信貸稅費全面優化疊加十五五城市更新落地，樓市從增量擴張轉向存量競爭

6 月同步落地的第二大變革，是多部委聯合出臺購房信貸、交易稅費調整政策，疊加《“十五五” 城市更新規劃》全面執行，土地開發邏輯、購房門檻、置換成本同步重構，徹底扭轉房地產過去 “拿地建房、規模擴張” 的舊增長模式。

信貸層面迎來實質性寬松，除北上廣深核心主城區實行差異化管控之外，全國絕大多數城市首套房最低首付下調至 15%，二套房首付降至 25%。以總價 100 萬房產計算，剛需首付直接減少 5 萬元，大幅降低年輕人置業門檻；當前 5 年期以上首套商業房貸利率穩定在 3.05%-3.45%，公積金首貸利率低至 2.6%，處于歷史低位。多地放開商轉公額度限制、放寬辦理條件，背負早年高利率房貸的家庭，可以置換低月供貸款，長期省下數萬元利息；公積金同步推出 “又提又貸” 政策，靈活就業人員也可正常繳納使用，進一步降低自住購房資金壓力。

交易稅費同步減負，針對二手房換手難、置換成本高的痛點，個人出售持有不足兩年住房，增值稅征收率由 5% 下調至 3%，持有滿兩年住宅免征增值稅；多地落地 “賣舊買新” 個稅補貼，出售舊房一年內購置新房可享受個稅抵扣，極大降低改善型家庭換房成本。需要明確的是，本輪降息、降首付、降稅費，政策初衷始終是激活合理自住與改善需求，絕非放水刺激炒房，中央反復重申 “房住不炒” 底線，嚴禁資金違規流入樓市投機，杜絕復刻早年棚改貨幣化全面漲價行情。

與此同時，十五五城市更新規劃正式落地，樓市土地供應邏輯迎來根本性轉變：嚴控新增商品住宅用地出讓，大幅減少新建樓盤規模，萬億級城市更新資金主要投向老舊小區改造、城中村翻新、配套補齊、存量小區品質升級。未來房產價值不再由建房數量決定，地段、地鐵、學區、物業、公共配套成為房價分水嶺，人口持續流入的核心城市優質房產保值能力更強，人口外流、庫存高企的三四線城市、遠郊大盤升值空間基本關閉，完美印證馬云提出的樓市結構性分化大勢，房產價值兩極分化成為長期常態。

樓市走勢分析

變局之下，剛需購房者、炒房者各自該如何掂量決策？

兩大變革落地之后，樓市徹底告別普漲時代，不同人群應對策略天差地別，盲目跟風買房、死扛多套房都容易踩坑，結合市場新形勢，兩類人群需要理清思路、理性決策。

一、剛需自住群體：抓住政策窗口期按需上車，拒絕抄底投機思維

對于結婚落戶、孩子上學、租房壓力大的剛需人群，當前是近幾年相對友好的置業窗口期，首付門檻降低、房貸利率低位、置換稅費減負，議價空間充足，不必過度恐慌觀望，也不能沖動盲目抄底。

第一，買房優先鎖定城市核心板塊、地鐵沿線、配套成熟的次新房、剛需小三居，優先選擇流通性強的戶型，避開遠郊大盤、爛尾風險樓盤、無配套老破小，這類房源后續難轉手、貶值壓力大；第二，量力規劃負債，不要極致加杠桿透支家庭現金流，月供控制在家庭總收入 30% 以內，預留應急資金，契合馬云 “不要讓高額房貸困住年輕人” 的觀點，買房是為提升生活質量，不能被房貸捆綁半生；第三，不必執著等待所謂 “最低點”，自住買房匹配自身需求即可，政策托底之下房價大跌概率極低，過度踏空反而持續承擔房租成本。

二、投資炒房群體：及時出清劣質房源，放棄暴富幻想，房產投機紅利徹底終結

過去依靠多套房躺賺的炒房模式，在本輪兩大變革沖擊下已經行不通，持有多套房產的投資者必須主動盤點資產，擇優取舍。

首先，盡快處置三四線城市、縣城、遠郊空置房產，這類房源庫存高、接盤俠稀缺、流動性枯竭，即便有收儲政策兜底，收購價格偏低，長期持有物業費、空置成本、潛在稅費壓力持續累積，越往后越難出手；其次，精簡核心城市劣質老破小，只保留學區優質、地段核心、物業靠譜的少數優質房源，作為穩健保值配置，不要再盲目加杠桿囤房；最后，徹底摒棄短炒套利思路，當前樓市監管持續收緊，限售、資金管控、空置成本層層約束，依靠倒買倒賣賺差價的空間基本消失，房產未來只有長期保值屬性，不再具備快速增值的投機屬性。

回頭來看，馬云多年前的樓市預判能夠逐一應驗，本質不是精準預測漲跌，而是看透房地產行業轉型大勢：房地產告別粗放擴張，回歸居住本源，投機泡沫逐步出清，市場走向結構性分化。2026 年 6 月落地的兩大樓市變革，是行業轉型的關鍵一步，政策穩市的目標十分明確 —— 托底剛需、化解庫存、防范大跌、杜絕爆炒。

對于普通購房者而言，不必被樓市焦慮裹挾，剛需按需擇機置業就是最優解；對于炒房群體，認清時代轉向、及時調整資產配置才是明智選擇。未來買房，不再是閉著眼睛就能賺錢的選擇題，而是考驗認知、地段判斷、資金規劃的理性判斷題，看懂變局、順勢而為，才能在樓市新階段避開風險、守住資產。