鄭鋼/發自深圳

今年深圳的新房市場，龍華無疑是供應量最大的片區之一。2023年至2024年間集中出讓的一批宅地正在陸續入市。從剛需到改善，甚至豪宅大平層，幾乎每個產品系都有覆蓋。

樓盤多了，選擇卻并不輕松。“以前是沒得選，現在是不好推盤。”一位房地產中介機構人士感慨，“最近看房的客戶來了，我都沒法只帶一個盤。光是紅山到上塘這一片，在售和待售的就有七八個。看一天下來，客戶都要中暑了，反而不好成交。”

沿著4號線紅山站走到上塘站，路邊隨處可見工地的圍擋和塔吊，售樓處一個接一個，每個門口都有拿著戶型圖走出來銷售人員。

整個片區在售的新房中，聯發·紅山新澍雅居與塘城壹號花園恰好是當下剛需家庭面臨的選擇難題：一個在得房率上做到極致卻受限于地塊小，一個在交通上無可挑剔卻要接受超高層高密度，而它們相距不過600米。

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聯發·紅山新澍雅居：69㎡極限三房

在建的聯發·紅山新澍雅居。鄭鋼/攝

筆者于周三上午10點到達聯發·紅山新澍雅居時，有一對年輕夫妻正在看戶型圖。

“69㎡做三房，使用率接近100%了，還挺厲害。”女生對戶型設計表示認可。

男生則指著沙盤說：“你看這塊地，三角形，樓間距才16米，還沒有綠化。我剛開車過來時看到周圍是一大片城中村，界面真的不太行。

聯發·紅山新澍雅居周邊界面情況。鄭鋼/攝

面對購房者的疑慮，現場銷售人員解釋稱，城中村將會進入城市更新，同時強調總價371萬元起的69㎡能做三房，周圍同樣面積段的都是兩房，性價比很高，整個片區都沒有同類型產品。

銷售人員還重點介紹了周邊配套，紅山6979、星河COCO City、簡上體育綜合體都在1~2公里范圍內；華東師范大學附屬龍華未來小學、龍華區實驗學校至美校區的教育質量也比較扎實。

在樣板間，營銷人員正在進行直播推介，鏡頭對準了69㎡的戶型。

整體來看，戶型設計確實追求極限，幾乎將每一寸空間都發揮了作用，連飄窗都充分利用上了。不過，臥室放下床后，連衣柜都不好擺放，有種"螺螄殼里做道場"的意味。

聯發·紅山新澍雅居的69㎡樣板間。鄭鋼/攝

作為深圳龍華區以《住宅項目規范》為標準建設的首個新盤，聯發·紅山新澍雅居在戶型設計上本應具備先發優勢，但這個優勢在地形缺點下打了折扣，整個地塊1.09萬㎡，三角形地形被市場形容像一個"披薩"。面積本身不大，形狀又不規則，樓間距僅16米，直接影響了低樓層采光與私密性。

筆者從深圳市房地產信息平臺查詢到，目前該項目總共3棟樓，預售總套數332套，已備案的僅25套。

聯發·紅山新澍雅居一單元備案信息。

問及聯發·紅山新澍雅居的銷售情況，以及未來會不會做一些營銷策略上的調整？一位劉姓經理表示：“目前平穩走量，市場也相對穩定。”

“戶型是好戶型，但我們很少推。”深圳龍華紅山片區某房地產中介機構經紀人陳旭表示。他手上有3組客戶在關注片區新房，但沒有一組被他帶進過聯發·紅山新澍雅居的售樓處。

他坦言，“現在客戶都很專業，帶看時客戶一看到周邊環境就皺眉，反倒覺得我們不專業。”

此外，筆者從房地產中介機構渠道了解到，項目所在雖然是深圳紅山上塘成熟片區，但卻在交界處邊緣位置，外界的認可度不高。在高度內卷的龍華區，銷售壓力普遍較大。

在深圳南山區工作的購房者李偉在售樓處待了不到20分鐘就出來了，他對筆者直言，戶型設計確實有巧思，69㎡做三房，得房率接近百分之百。“但出了售樓處，在周邊轉了一圈，心里就涼了半截。銷售說這里以后會舊改，但現在舊改工作推進緩慢，等個十年八年是常有的事，我孩子馬上要上學了，等不起。”

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塘城壹號花園：優秀的通勤與超高容積率

在建的塘城壹號花園。鄭鋼/攝

距離聯發·紅山新澍雅居600米距離的塘城壹號花園人氣較旺，來看房的基本都是年輕人。

塘城壹號與金茂府、中海錦城、鴻榮源尚郡等成熟樓盤相鄰，城市面貌整體較新。項目東側靠近龍華中心區，南側毗鄰紅山，屬于深圳龍華居住品質最高、城市界面最好的區域之一。

項目去年8月開盤，共推出住宅750套，戶型為67、87、96、117、125㎡的2~4房，備案均價64633元/㎡，總價最低320萬元起，目前持續在售。

項目自帶約5.8萬㎡的大型商業，定位為生活美學購物中心。一路之隔就是中海錦城AT MALL上塘薈，華東師范大學附屬龍華學校就在樓下。

筆者在現場注意到3名年輕人在售樓處門口交談。"總價320萬元，67㎡兩房，離地鐵100米。這價格在龍華還有誰？我上班在羅湖，6號線直達，不用換乘。"其中一人表示。

另一人則表達了顧慮："容積率11.4，45到64層超高層，以后早高峰等電梯會是一個問題。"

塘城壹號花園一單元備案信息

在深圳市住房信息平臺能看到，目前塘城壹號花園已備案的房源主要集中在30樓以下，高樓層房源，只有零星幾套已備案。

周圍住戶李女士表示："我就住隔壁御龍華庭，這個位置交通是真的好，地鐵上芬站就在樓下。6號線去福田羅湖都很快，就是有點吵。地鐵進站那段剎車聲嗡嗡的，地面都能感覺到震動。這里緊挨著布龍路，朝北的房間噪音跑不掉的。"

塘城壹號花園項目與地鐵上芬站相鄰。鄭鋼/攝

對于塘城壹號，房地產中介機構人士陳旭直言帶看幾乎是零門檻。“客戶一說龍華看房，我第一個帶的就是塘城，這是導客成本最低的新盤。4號線上塘站和6號線上芬站雙地鐵口，從福田過來不用換乘，客戶出了地鐵站走路3分鐘就到售樓處，不會有那種‘這地方好偏'的第一印象。”

但在被問超高樓層與高容積率時，陳旭表示：“說實話，容積率高是一個硬傷。五六十層的超高層住宅，等電梯高峰期確實要有點耐心，得房率跟新規樓盤也沒法比。有的客戶一聽到容積率11.4，扭頭就走了。”

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相鄰項目，截然不同的購房群體

地段差異。聯發·紅山新澍雅居周邊配套成熟，但地塊本身是三角形，被城中村包圍，步行至地鐵站需要約800米；塘城壹號花園是在地鐵上蓋，通勤優勢明顯，代價是高容積率和地鐵噪音，還有不少工地和待開發的地塊。

居住密度與空間利用的反差。聯發·紅山新澍雅居容積率2.5，塘城壹號花園容積率11.4。前者是16層左右的小高層，得房率近100%；后者是45至64層的超高層，得房率相對受限。

總價與面積的不同選擇。聯發·紅山新澍雅居371萬元起步，69㎡能做三房；塘城壹號花園320萬元起步，67㎡做兩房，門檻更低，但少了一個房間。同樣的總價區間，前者多給一個房，后者省了一筆錢。

去化表現的差異。聯發·紅山新澍雅居開盤后備案僅25套，銷售壓力明顯；塘城壹號花園人氣更旺，預約看房的年輕人多。

筆者在走訪中遇到一位看過周邊幾乎所有新房的購房者，他坐在路邊臺階上說：“看了整整3個星期，我老婆想要低密度的，我喜歡交通方便的，但總價差異比較大。”

他給筆者算了一筆賬：“兩個盤都要等近2年才能入住，兩年的租金加月供要30多萬元，這都是成本，壓力很大。”

一位做房產中介機構多年的人士分析片區時表示，“這兩個盤總價有重疊，但客戶完全不一樣，預算有限又要三房的，去聯發·紅山新澍雅居；地鐵剛需、想低總價上車的，選塘城壹號花園。主要還是在目前的經濟環境下，購房者不敢輕易下手。”