北京
文/深圳進深 嚴明會
百合世紀廣場二期再拿證，清醒了不少。
這兩天，項目拿下了新一張預售證。
為2棟五單元，168套房源。
產品面積100-101㎡，120-121㎡以及178㎡。
備案單價5.61-6.98萬/㎡，均價6萬/㎡。
備案總價564-1219萬/套，均價670萬/套。
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從最新的定價看，開發商似乎終于認清了現實。
最明顯的一點，百合世紀廣場二期，最早一次取證入市，是在去年7月。
當時首推1棟一、二單元和3棟一、二單元，共401套房源。
備案單價最高達到9.6萬/㎡。
具體看，當時175㎡的戶型，備案均價達8.27萬/㎡。
而如今項目再拿證，178㎡的戶型備案均價僅6.86萬/㎡。
差不多一樣的面積，相差了1.41萬/㎡。
這可是短短不到一年的時間。
其實不僅是大面積戶型，這次拿證，項目120㎡剛改產品備案均價6.04萬/㎡；
相比之前的6.22萬/㎡也有所下降。
只不過沒有大面積改善產品下降的幅度那么大。
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價格大幅調整，說明開發商對其大面積戶型的心理預期，顯然不足了。
這似乎也并不奇怪，百合世紀廣場一開始就是奔著剛改、改善去的，定位并不低。
項目位于龍崗區布吉街道惠康路與翔鴿路交匯處，屬于布吉百鴿籠片區。
這個片區有一點比較特殊，緊鄰羅湖布心，是連接龍崗與羅湖的樞紐區域。附近商業、生態也較為豐富。
此前也一直是布吉的高端、豪宅板塊。
但往外了對比，百鴿籠雖然在布吉核心，片區在產業上比不上坂田、大運。
且片區人口密度大，城市界面相對老舊，道路擁擠，配套等級一般。
樓盤多屬于剛需、剛改中品質、品相相較好，“豪宅”其實還談不上。
也就是一個典型的剛需玩高配的板塊。
而因為片區的原因，疊加項目自身交通、商業、教育等優勢資源。
整個百合世紀廣場，在產品打造上大部分為100㎡以上的產品。
項目一期在2023年入市，就曾因備案價高達7萬 /㎡而廣受市場議論。
二期入市，項目的高價戰略之下，去化似乎也并不理想。
網簽數據顯示，項目二期去年7月首次拿證入市的房源，至今近一年，去化率45.64%，不足五成。
03
其實，不僅區位價值還不足以撐起高定價。
百合世紀廣場自身，也存在諸多不足。
這個項目，開發主體為深圳市世紀百合房地產開發有限公司。
為深圳市百合控股集團有限公司（簡稱“百合控股”）旗下企業。
百合控股是深圳本土企業，集團業務涉及房地產開發、酒店經營、教育產業、物業管理等領域，創始人為凌國強。
百合世紀廣場曾經歷曲折，其所在地的最初規劃為金稻田片區更新項目第三期，早在2004年就立項，2011年3月正式通過批準建設。
從正式立項到入市，期間先后換了3個開發商，最后才終于在百合控股手中羽化成蝶。
整個項目總占地面積約4.8萬㎡，總規劃建筑面積約36萬㎡，容積率5.9，綠化率40%。
分2個地塊開發，總規劃有2218戶，其中保障房473戶，共由8棟總高31-48層的住宅組成，其中涵蓋住宅、商業、公寓、辦公及教育配套。
也就是說作為舊改，項目普遍超高層、高密、客群也不那么純粹。
對于眼下滿是新國標、新規項目的深圳市場，存在先天的不足。
戶型的使用率上就是一個較大的方面。
百合世紀廣場，得房率不加贈送據悉在76%左右，加上贈送后實際得房率在85.23-89.08%左右。
對比如今大多數新規產品，優勢并不大。
明顯的一點，項目這次取證加推的2棟五單元，約100-121㎡只做了三到四房。
當項目還在100㎡做三房的時候，不少開發商差不多、甚至更小面積情況下，已經做到四房。
這樣一對比，購房者會作何選擇，是顯而易見的。
也因此，價格調整成了百合世紀廣場以價換量的重要途徑。
從最新的備案價看，開發商明顯已經降低了大戶型的市場預期。
目前不知道正式加推開盤，項目的折扣還會給到多少。
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