沉寂了許久的牛奶廠，近期因?yàn)閮勺诔山唬诟鞔筚?gòu)房群里又成了熱議話題——

別墅站上8萬(wàn)+/平，洋房?jī)r(jià)格也重回5萬(wàn)+/平，相比往常3萬(wàn)+/平的主流價(jià)格，這兩套直接創(chuàng)下近兩年的新高。

究竟是分化行情，還是趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)？樓市君去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探了一番。

｜牛奶廠航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

據(jù)了解，近期成交的兩套高單價(jià)、高總價(jià)房源，是牛奶廠“四大金剛”之一——華潤(rùn)天合的洋房和別墅。

先來(lái)看洋房，近期新成交一套161平房源，總價(jià)830萬(wàn)，單價(jià)5.16萬(wàn)/平。

據(jù)中介透露，該房源為G區(qū)中間樓層，其綜合素質(zhì)在牛奶廠屬于第一梯隊(duì)。原一手業(yè)主買(mǎi)來(lái)沒(méi)住過(guò)，是全新吉屋，采光視野都在線。

該戶型在整個(gè)牛奶廠板塊也較為稀缺，同小區(qū)150平戶型只做到四房?jī)尚l(wèi)，而這套房源做到四房三衛(wèi)，功能性上確實(shí)拉開(kāi)了差距。

｜圖源：貝殼找房

買(mǎi)家也很典型，自住改善，孩子明年上小學(xué)，沖著奧體東小學(xué)的學(xué)位來(lái)的，初中對(duì)口奧林匹克中學(xué)，還有執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)的搖號(hào)機(jī)會(huì)。

對(duì)于重視教育的家庭來(lái)說(shuō)，這套房子基本上可以覆蓋從小學(xué)到初中一整段成長(zhǎng)周期。

｜ 奧體東小學(xué)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這次樓市君剛好約看了同棟同戶型的房源，實(shí)地感受下來(lái)，貴也確實(shí)有貴的道理。

最直觀的是通風(fēng)和視野，樓棟前后都沒(méi)有遮擋，南北雙陽(yáng)臺(tái)，對(duì)流通透性很好。

據(jù)業(yè)主透露，即使廣州悶熱天，只要把兩邊窗戶打開(kāi)，風(fēng)就能直接穿堂而過(guò)，十分涼爽，甚至不怎么需要開(kāi)空調(diào)。

｜華潤(rùn)天合四房三衛(wèi)戶型及視野

｜廣州樓市發(fā)布 攝

戶型本身也很實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)清楚，房間尺度均勻，整體居住質(zhì)感比常規(guī)戶型要高出一截。

｜華潤(rùn)天合四房三衛(wèi)戶型

｜廣州樓市發(fā)布 攝

再來(lái)看成交的別墅，近200平的聯(lián)排，1670萬(wàn)成交，單價(jià)約8.4萬(wàn)/平。

乍一看不算夸張，但要知道該房源是毛坯，買(mǎi)家買(mǎi)完還得掏錢(qián)裝修，實(shí)際成本遠(yuǎn)不止賬面數(shù)字。

｜圖源：貝殼找房

據(jù)中介透露，這套別墅雖然房產(chǎn)證面積不大，但花園明顯比同戶型大一圈，地下室也更寬敞。

加上是邊戶，三面采光，通透性和私密性都比中戶好不少。

｜華潤(rùn)天合別墅

|廣州樓市發(fā)布 攝

這兩套成交有一個(gè)共同特征：都是板塊里稀缺性很強(qiáng)的產(chǎn)品。

華潤(rùn)天合161平四房三衛(wèi)常年沒(méi)什么放盤(pán)，邊戶別墅也是賣(mài)一套少一套。

但樓市君實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，這種熱度并沒(méi)有覆蓋整個(gè)牛奶廠，該板塊的中小戶型二手成交價(jià)格依然集中在3萬(wàn)+/平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

也就是說(shuō)，牛奶廠目前還停留在“結(jié)構(gòu)性修復(fù)”的階段——改善大戶型、稀缺戶型率先回溫，但中小戶型的春天還沒(méi)來(lái)。

不過(guò)，這兩宗高價(jià)成交對(duì)板塊信心的重塑作用，確實(shí)不小。

中介表示，自這兩套房源成交后，華潤(rùn)天合的業(yè)主普遍心態(tài)更好了，雖然暫未出現(xiàn)漲價(jià)的案例，但議價(jià)空間慢慢變小。

現(xiàn)在再看，華潤(rùn)天合的放盤(pán)價(jià)已經(jīng)找不到4萬(wàn)/平以下的房源了。

｜圖源：貝殼找房

像161平這種稀缺戶型，業(yè)主心態(tài)更穩(wěn)，掛牌價(jià)大多在5.5萬(wàn)/平以上，最高去到9.92萬(wàn)/平。

｜圖源：貝殼找房

別墅房源的掛牌情況也是如此，目前單價(jià)普遍在9萬(wàn)-15萬(wàn)/平。

｜圖源：貝殼找房

貳

稀缺戶型走出獨(dú)立行情，普通房源仍在筑底，牛奶廠的分化已經(jīng)擺在了明面上。

在多重利好共振之下，樓市君認(rèn)為，其長(zhǎng)期走勢(shì)值得看好。這背后，有幾個(gè)因素疊加：

一是宏觀環(huán)境正在轉(zhuǎn)向。

據(jù)5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深二手房?jī)r(jià)格環(huán)比齊漲，廣州已連續(xù)3個(gè)月上漲，一線城市房?jī)r(jià)率先企穩(wěn)，市場(chǎng)悲觀情緒大幅消散。

牛奶廠恰好處于這輪修復(fù)的“靶心位置”：一線城市打底，天河核心區(qū)托底，低密度改善產(chǎn)品加分。

三個(gè)標(biāo)簽疊加，決定了它會(huì)是市場(chǎng)情緒修復(fù)后，受益較為明顯的那一類(lèi)資產(chǎn)。

｜圖源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

二是最慘烈的拋盤(pán)階段已經(jīng)過(guò)去了。

2024年到2026年初，牛奶廠經(jīng)歷了從“8萬(wàn)+是常態(tài)”到“3字頭成交”的深度調(diào)整。

這個(gè)過(guò)程里，資金承壓、急于套現(xiàn)的業(yè)主基本離場(chǎng)。剩下的業(yè)主要么是自住，要么是資金壓力不大不著急賣(mài)。

“急售”的房源少了，價(jià)格自然也就穩(wěn)了。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

三是板塊利好還在持續(xù)兌現(xiàn)。

牛奶廠有華潤(rùn)天合、金地天河公館、龍湖天宸原著、招商雍華府“四大金剛”，是天河核心區(qū)為數(shù)不多的低密度改善板塊。

周邊底商和社區(qū)配套比前兩年成熟了不少，外加片區(qū)悅景路等路網(wǎng)持續(xù)完善、吉山村舊改提速，牛奶廠周邊的城市界面、配套能級(jí)長(zhǎng)期向好。

基本面穩(wěn)固疊加前期深度回調(diào)，當(dāng)價(jià)格匹配自住買(mǎi)家的預(yù)期時(shí)，真實(shí)的改善需求便陸續(xù)入場(chǎng)了。

｜牛奶廠實(shí)拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

總的來(lái)說(shuō)，牛奶廠“量?jī)r(jià)齊升”還需要一定時(shí)間，但板塊行情最差的時(shí)候，大概率已經(jīng)過(guò)去了。

對(duì)此，你怎么看？