今年，天津的城建出現了“方向性”調整。

劃定了城市熱點，順手也給買房人錨定了樓市重點。

隨之，涌現出一批紅盤。

第三次大捷

農墾，在武清又開了一把“大胡”。

下朱莊的農墾含章棠頌首開，認購近百套房源，金額破億！

首開現場

首開現場

意料之中，也是情理之中。

客觀說，農墾這兩年在下朱莊把樓市生態扭轉了。

農墾含章棠華，2024年首開破億；

農墾含章錦棠，2025年首開1.2億，套均260萬。

幾乎是一年一爆場。

確實，在產品上做得非常到位。

那時，整個武清的產品迭代才剛剛開始，可想而知沖擊力有多強。

但和其他樓盤不同的是，農墾把下朱莊的人口吸附邏輯給改變了。

以前，下朱莊多落戶、就學人群，整體更偏向剛需。

農墾來了之后，以點帶面。

用好產品，吸納高圈層、高端需求，進而倒逼資源補充和界面升級。

這就需要持續的深耕，形成“集群化”的規模。

從棠華到錦棠，再到棠頌，農墾完成了“三步走”，積累了口碑，也等來了天津的“頂層戰略”。

頂層戰略壓陣

農墾含章棠頌的首開暴擊，一定程度上受頂層戰略的影響。

之前我們說過，天津今年有幾個板塊會“逆天改命”，其中就包括武清。

兩大規劃，直接給區域“派糖”。

一個是國家層面的。

年初，一紙規劃給天津的起飛鋪了一條跑道，首都都市圈正式獲批。

潑天的利好重新定義了天津的地位，同時也在京津之間量身打造了“三個圈”。

即通勤圈、功能圈、協同圈。

重點看通勤圈，天津唯一入圍的區域就是武清。

來源：現代化首都都市圈空間協同規劃（2023-2035年）

這圈里還包含北京全域加環京12個區縣。

武清能進去，說明國家認定這里就是和北京血肉相連的共同體，地位顯赫。

要知道，北漂兒的政策敏感度是很高的。

一有風吹草動，反應非常迅速。

本身，在沒有政策時候，武清就是北漂兒進入天津的頭一站。

更何況，北京的落戶難度太高了，一年才7000人。

“猛藥”來了之后，來武清更順理成章。

另一個是天津的“站產城”。

怎么承接北京的資源和人才？

兩個現實考量：雙城通勤必須方便，落腳地要有現成的城市配套。

所以，天津大筆一揮，插入了6個超級接口。

武清站，榜上有名。

來源：《關于推進“站產城”融合發展的意見》

用官方的話術就是，以站帶產、以產興城、以城聚人。

高鐵站的擴容建設，迫在眉睫。

它的北側區域已開發飽和，站臺將向南擴建，有可能在今年啟動。

也就是說，高鐵站以南以后就是京津之間的職住平衡區。

這樣看來，下朱莊算是南側成品指數最高的板塊了。

農墾含章棠頌區位圖

板塊內的廣賢路中學都已經實施學位控制三年了；

恒茂生活廣場、海達家樂購物超市、金帆廣場商業中心等商圈很繁華了。

最關鍵的是，下朱莊是目前武清唯一能夠上地鐵的板塊。

距離地鐵4號線小街站僅約1.2公里，在通勤上是有很大優勢的。

據了解，未來4號線也有延伸至武清的計劃，屆時下朱莊將會成為名副其實的地鐵板塊。

配套資源的全面性還要得益于當年龍灣城的定位是面向改善的，所以打了個好基礎。

只不過，當年處在地產爆發的時代，市場有些走偏了。

農墾也用三個爆款，完成了剛需、剛改、改善的“三級跳”，終于把方向盤修正了。

成熟的現狀+高能的規劃，讓買房人對板塊的預期大漲。

叫好又叫座的“平價豪宅”

不論政策還是地段，都是撬動需求的外因。

內因還得靠產品自身。

我們把農墾這一次的爆場成為品牌和產品的雙重勝利。

一方面，農墾在板塊的口碑不可撼動，前兩個產品確實提振了買房人的信心；

另一方面，農墾含章棠頌較之前有了更全面的突破，并賦予了極致的性價比。

所以，我們把它稱作天津樓市的“平價豪宅”。

具體來看，它具備了三個條件。

房價必須親民，這是入場券。

所謂“平價豪宅”，平價是第一位的。

項目單價才1.3萬+，這是改善人群能上車的舒適單價。

產品必須驚艷，這是靈魂。

總價不高，成本有限，還要造出豪宅感？

看起來是個悖論。

但農墾走對了這兩步，驚艷的產品就實現了。

第一步，靠土地

當時這宗地的樓面價是4000+，地價優勢非常明顯，給產品投入預留空間。

同時，就地塊質素而言，也是非常優秀的。

在天津，對低密的認定是有標準的。

農墾含章棠頌鳥瞰圖

容積率2.0（包含2.0）以下為低密，1.5（包含1.5）以下為超低密社區。

而農墾含章棠頌的容積率僅1.4，并且是5-11層的純洋房社區。

這就給“平價豪宅”提供了土壤。

第二步，靠設計

先說社區的整體架構。

農墾含章棠頌是一個標準的4.0產品，它的顯性基因就是立體居住。

打造了近4萬方的架空平臺，把社區整體抬高了約5.35米。

由此分割出業主會所、陽光車庫、空中園林、私家院落等多重改善型生活場景。

而且，安全性、視野空間，包括趣味性都要比傳統社區高很多。

要知道，近年來天津的抬板住宅已經做得爐火純青，成為全國競相學習的對象。

比近鄰北京和河北做的都要好。

本身這種形式，就能吸引一批外來的高端需求。

再看項目的細節處理。

首先，是新型材料的運用。

有兩處體現的特別明顯，社區門庭和建筑立面。

社區門庭一向是農墾做樓盤的亮點。

農墾含章棠頌，依然用闊綽的尺度，搭配石材和香檳色鋁板營造出奢華的儀式感。

中魂西技的手法，疊加門前的水景和綠植，提升了整體的昭示性。

農墾含章棠頌效果圖

建筑立面也運用了色彩豐富的質感涂料，利用鋁條勾邊，凸出建筑的線條感，顏值很高。

南向大面積的玻璃幕墻，也刷新了立面的高級感，還能增添戶內的采光。

農墾含章棠頌效果圖

其次，是功能區的分布。

樓板之下，是一個活力社區，讓不同年齡層的業主都能“動起來”。

業主會所內，包含了一個高端社區所有的社交場景，會客廳、茶室、四點半學堂、含章書院等；

還布局了多維健身空間，健身房、乒乓球室、老年活動空間，覆蓋了全齡運動需求。

更夸張的是，架空層下還藏著一處室內籃球館，這在天津樓市中簡直太罕見了。

農墾含章棠頌效果圖

也能看出，項目是想把社區的活力充實到底。

會所、物業用房放在了架空層下，意味著整個板上空間就能完全留給園林景觀了。

所以，農墾擅長的中式園林又有了大展身手的機會。

對于業主來說，中式園林本質上就是一種“精神歸宿”。

現在的園林設計，都要盡量貼近“在地文化”。

農墾在這方面算做的比較早的。

要知道，高端社區必須要有文化底蘊進行襯托，而中式園林就是最好的實現方式。

但要求房企務必要在景觀搭建上進行大量的成本和精力投入。

“五幕九境”的景觀布局，全面還原了中式園林的“名場面”。

期間，大量的水系、亭臺，高低錯落的臺階、山石，營造出自然松弛的生活氛圍，直接把意境拉滿，也體現出業主的生活圈層。

農墾含章棠頌效果圖

農墾含章棠頌效果圖

可以說，農墾含章棠頌已經把土地開發到了極致。

利用地價與成本的平衡術，在細節上把“含章”系的優勢發揮的淋漓盡致。

尺度必須大，有豪宅的空間感。

首開的戶型就兩款，建面約92和111平米的三室。

標準層開放式陽臺是標配，這在板塊中是“頭一份”。

有人會說了，這戶型也不大啊？

單純看數據，確實不大。

但現在的算法已經和以前不一樣了，新一代產品的后發優勢在于盡可能的消除公攤。

也就是說，提高實際使用面積。

這樣看來，約92平米的出房率就相當于之前110-120平米的戶型了。

農墾含章棠頌建面約92平米戶型圖

除了開放式陽臺之外，設備平臺、南向的飄窗，都算是戶內的“高附加值”。

由于他們的存在，南向三開間對于所謂的小戶型來說已經不算難事了。

同理，建面約111平米的戶型就能算是“大平層”的起步款。

農墾含章棠頌建面約111平米戶型圖

約5.3米的客廳開間，是老產品望塵莫及的。

總而言之，農墾要做的就是加量不加價。

用面積控制總價，還給業主帶來堪比豪宅的生活尺度。

這還不是最絕的。

這兩款戶型的首層，都賦予了下躍mini墅的概念。

在它面前，小院都不算什么設計亮點，生活空間“翻倍”才是王道。

這樣，就能從格局上植入更多的場景，以適應不同時代家庭結構的變化，真正的穿越周期。

品牌效應的實踐

現在品牌效應給一個樓盤帶來的影響越來越大。

入住之前看房企，入住之后看物業。

尤其是物業，影響著生活品質和后期的流通。

為此，農墾含章棠頌引入了綠城的物管體系。

要知道，綠城是高端社區物業的NO.1，它在豪宅圈子的口碑很高。

不論是社區運營、歸家禮序，還是人文關懷，服務到位是“基本線”，甚至連業主想不到的他們都可以做到。

當然，人們選擇項目，更多的還是看中農墾這些年在武清的深耕。

為什么現在盤與盤之間“同新不同命”熱度差距很大呢？就是因為板塊+產品的“雙強”。

現在能讓政府點名的片區，都是城市的發展意愿，在某種程度上會為價值做背書，更何況下朱莊占據的是兩大頂層戰略；

產品更不用說，隨著棠華、錦棠的逐步兌現，買房人對新項目就會越來越堅定。

畢竟，有成交量、有實景作為支撐，就是買房人安全感的來源。

所以，農墾相當于在武清播下了一顆種子，每一次的熱銷都是開下的花、結下的果。

長遠看，只要有一顆長成參天大樹，都能為這個板塊帶來質的變化。