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太原樓評?| 業內視角
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導讀
太原核心內城拆遷十余年，南屯、楊家堡、大小王村等陸續兌現回遷安置！ ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
小王村城改｜調升住宅比
????2026年5月18日太原審批管局發布：關于狄村城改安置項目地塊二十五建設工程規劃設計方案調整的公示。
2026年6月24日，太原市規資局發布小王村城改部分用地調規方案！
小王村城改用地處萬柏林南內環西，臨千峰南路、大王路，屬于河西內城地段用地。
調規動因：為解決小王村村民回遷安置，進行調改，涉及17.57公頃【約263.55畝】，其中9.67公頃【約145.05畝】為教育用地。
NO. 1｜小王村用地調整方案
因小王村啟動較早，以實物回遷安置為主，非貨幣化安置，故而小王村的回遷涉及群眾數量多，區域發展和規劃備受關注。
擬定修改方案中，北側A-004（R2/B1）地塊【約79.35畝】拆分為2宗，原用地為4.0容積率，商業兼容比39%調改為4.0和5.0容積率，配比10%和27.79%。
西側A-007-2（R2）地塊【約39.3畝】，將15畝小學用地指標剔除，劃分為兩宗純住宅用地。
根據相關調整可得出：未來開發用地分批拿地和建設，其次，相關的方案已經提交，否則商業兼容比不會出現27.79%的數字。其中一宗用地調整容積率到5.0的核心導向大概是保障原回遷安置方案中的建面量。
教育用地031地塊【中學】從6.67公頃降低至5.56公頃【約83.4畝】，030地虧啊【小學】從2.99公頃分割為3.01公頃和1.0公頃（西側地塊指標剔除部分）。其核心導向為中學地塊的指標被擠壓，其他地塊的學校指標和原小學指標基本未變。
NO. 2｜小王村的拆遷14年
小王村，屬于河西最早啟動城改拆遷的城中村。
最早在2013年，就開始啟動舊村拆遷，涉及要拆遷998戶，宅院980個，拆遷面積80余萬方【約1200畝】，可謂是超級規模。
2014年，因補償分歧，協調重新簽約城改合作方，出現推進的停頓。
2015年，第一輪拆遷收尾，河西最大的公園——和平公園開建。
2016年，王村舊社區拆遷完畢，規劃安置房啟動，和平公園建成。
2016年，保利摘地小王村部分用地——開發保利海德項目，前期安置房交付。
2023年，金茂摘牌小王村部分用地——開發金茂悅項目。
2024—2026年，萬柏林區將小王村回遷作為重點民生保障項目，推動遺留建筑拆除和安置房的建設啟動。
NO. 3｜小王村調規價值思考
樓評君在2019年就參與大王村、小王村等相關用地的咨詢服務。知曉太原很多不得已“停頓”中的城改項目，除了人為因素，更多鎖在了“賬目難平”的困境！
小王村此次調整，核心導向是——提升城改用地的土地價值。
具體來看小王村的操作：
一：提升住宅類用地的占比——剔除15畝教育用地。
二：提升用地容積率增大建設量——A004-01地塊【44.7畝】4.0拉5.0可增加近3萬平米建設量，剔除建設成本，貨值可增大1.5億元。
三：優化貨值結構——將商業兼容比39%降至10%和27.79%，住宅售價的穩定性要高于商辦類20-30%。貨值中有20%的商業轉為住宅【約5萬方】，預估綜合提升貨值1.5億元！
四、地塊開發中，回遷安置和商品化部分存在一定的隔離，地塊拆分降低開發拿地壓力，保障項目順利進行。
此次小王村用地調整也給隔壁大王村、以及北張、吳家堡、大吳等其他城改有余量的用地提供了解決思路，也希望小王村回遷安置能加速落地。
最后，希望太原除城改類用地，盡量少供增加容積率的高容用地，超過4.2以上的用地，居住舒適度很差，在“好房子”趨勢下，城改項目舒適度遠不及保障房。
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