（來源：瞭望）

轉自：瞭望

文?|《瞭望》新聞周刊記者?張康喆

上興趣課的兒童、參加文體活動的老人、來辦事的居民……遼寧省沈陽市大東區長安街道長安社區黨群服務中心里人來人往，絡繹不絕。

這座建筑曾是一個廢棄鍋爐房，經改造后成為集黨建活動場地、長者食堂、社區書屋、娛樂活動室、健康管理小屋等20個功能區于一體的社區綜合體。長安社區成立于1999年，轄內一些老舊小區建成已超30年。2023年，當地實施老舊小區改造，原本坑洼的路面修整一新，還增配了道閘系統，優化綠地景觀、建起休閑廣場。

長安社區的變化，是我國積極推進老舊小區改造的縮影。數據顯示，“十四五”時期，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人。

邁入“十五五”，作為高質量推進城市更新、營造高品質城市生活空間的重要舉措，老舊小區改造又有新目標——《城市更新“十五五”規劃》明確，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質，5年內新開工改造11.5萬個城鎮老舊小區。

“老舊小區煥發新生機，關系‘物’的改造、‘人’的凝聚、‘錢’的投入與產出。以民生需求為出發點實施硬件改造，以多元共治為手段凝聚人心，以長效運維保障改造成果可持續，不斷增強居民的獲得感、幸福感、安全感。”北京市委黨校（北京行政學院）社會學教研部副教授談小燕說。

福州市高度重視城市建設，大力實施舊城改造，推動城市品質不斷提升。圖為福州市臺江區的蒼霞新城（2025年7月15日攝） 林善傳攝/本刊

空間煥新：螺螄殼里做道場

老舊小區大多地處城市核心區域，周邊配套成熟、交通便利，適合通勤入學，呈現全齡混居特征——原住老年居民與青年群體、短期租住群體、學齡人群及其家庭等共處一個居住空間。多數老舊小區因建成年代較早、建設標準較低、投入資金有限，大多主要承擔居住功能，難以適配居民養老托育、社交休閑等多元需求。

“這就需要摸清小區人口結構、空間稟賦，‘螺螄殼里做道場’，圍繞不同代際居民的需求校準改造重點，進而梳理盤活存量空間，集約復合使用資源，科學調整設施、布局業態、供給服務。”東北大學教授、城鄉社區建設研究院院長張雷說。

2024年5月，自然資源部辦公廳下發關于進一步加強規劃土地政策支持老舊小區改造更新工作的通知，明確“在符合規劃、確保安全、保障公共利益、維護合法權益的前提下，鼓勵既有城市土地混合使用和存量建筑空間功能轉換”。政策支持之下，老舊小區改造活力進一步得以釋放，公共空間、公共服務設施和基礎設施明顯增加。

一方面，老舊小區及周邊邊角地、夾心地、插花地等零星用地，或經用地規劃調整，或通過有效整合與微更新，變身“金角銀邊”。

例如，建成于上世紀八九十年代的重慶市江北區觀音橋街道塔坪片區，2021年9月開啟老舊小區改造項目，建成20余處“一米樂園”“口袋公園”，安裝20套體育設施，為居民們提供健康安居生活空間。

另一方面，以便民實用為導向，在有限建筑空間中合理嵌套多元服務場景，提升資源利用率。閑置菜場變身鄰里中心，兼具社區食堂、生鮮超市、圖書角和觀影區等功能；老舊浴室經改造成為黨群服務中心，一站式提供群眾議事、文體活動、養老托育等服務……數據顯示，過去五年，我國在老舊小區改造過程中增設養老、托育等社區服務設施6.4萬個、停車位340多萬個。

“完善功能的同時，還注意留韻存脈。”談小燕說，不少老舊小區建成時間久，沉淀出獨特城市記憶和深厚文化認同，這些“慢變量”是難以復制的寶貴資產，也是基層社區牢固“生活共同體”的內在力量。

將文化脈絡、人文情懷融入改造過程，多地在老舊小區改造過程中，保留歷史記憶和特色風貌。

在重慶市九龍坡區民主村社區，原本破舊的紅磚墻得以保留，加入玻璃幕墻和鋼結構，變身社區會客廳。居民記憶中的電影院坡坡、戲水河溝、游園壩壩也在改造中恢復重現。77歲的陳代蓉說：“社區變了，又好像沒怎么變，留住了老味道”。

“空間煥新沒有標準答案，但有共同的追求：回應多元需求、優化居住體驗、增強情感認同。”談小燕說。

在沈陽市皇姑區牡丹社區，社區居民在學習樂器演奏（2024年6月21日攝） 李鋼攝/本刊

主體煥新：破解“眾口難調”

由于歷史原因，一些老舊小區產權關系復雜，商品房、房改房、單位自管公房并存，改造時，維修出資分攤比例協調難度大。同時，大量老舊小區住房進入租賃市場，產權和使用權分離，居民利益訴求多樣，議事決策推進難度大。各地在老舊小區改造中，同步構建黨建引領的共建共治共享社區治理格局，讓更多主體參與到社區事務之中。

黨建引領貫穿改造全過程，有效化解矛盾、凝聚共識、做強合力，將黨的組織優勢轉化為改造效能。

上海市浦東新區北蔡鎮虹南居民區蓮宏苑小區成立“加梯臨時黨支部”，聚合業委會、物業公司、電梯公司、房屋管理部門等單位黨員，彌合高低層住戶訴求差異，推動小區電梯加裝覆蓋率約達80%；北京市昌盛園社區老舊小區改造過程中，充分發揮“社區黨委—網格黨支部—院落黨小組—樓棟黨員”骨干組織體系作用，順利推動拆違工作，并依托黨建工作協調委員會協調21家樓院產權單位移交土地管理權……統籌轄區資源、搭建議事平臺、攻堅改造卡點、破解“眾口難調”，基層治理的“主心骨”引領有章法，推動實現環境提質與治理增效雙向并進。

提高基層黨組織引領下的群眾自治水平，推動從“政府幫我改”到“我要參與改”轉變，實現社區面貌新、人心齊。

沈陽市皇姑區三臺子街道牡丹社區于上世紀80年代建成使用。當地啟動更新改造后，社區先后召開議事會15次，完成調查問卷2800多份，根據居民意愿量身定制“需求清單”并組建居民義務監督小組，隨時監督工程進度和質量，昔日的“憂居”變“優居”。全國多地老舊小區改造實踐證明，傾聽群眾訴求、吸納群眾意見、發揮群眾智慧的改造，就會是群眾滿意、愿意長期維護的好改造。

以老舊小區改造為“演練場”，提高社區工作者履職能力，社區治理的人才支撐更為堅實。

北京市石景山區八角中里社區自2024年起持續推進老舊小區改造。社區服務站工作人員每天重要的工作之一，是穿梭在小區各樓門，挨家挨戶幫助居民與施工方協調具體事務。老舊小區改造復雜度高，倒逼社區工作者的群眾工作、組織動員、依法辦事、矛盾調解、應急處突、協調溝通等能力得到系統性鍛煉，社區治理和服務能力同步提高。

此外，一些社會組織、關聯企業、志愿者等社會力量積極參與老舊小區改造，補益社區治理和服務供給。

湖南省長沙市瀏陽市淮川街道百川里片區在老舊小區改造過程中，由黨員帶頭邀請小區熱心人士組建居民志愿服務小組，參與交通分流、矛盾化解、工程驗收等工作，還聘請工程師、設計師進小區，確保改造規范、安全、有序。

“將基層治理能力建設融入改造過程，在改善居住環境的同時打牢治理根基，促進治理模式創新，有利于老小區持續凝聚人氣、保持活力。”張雷說。

運維煥新：確保行穩致遠

老舊小區從煥新走向常新，離不開穩定且可持續的資金活水。從改造資金來源，到小區公共收益的規范管理和長效使用，一些地方探索新解法。

一方面，分類施策拓寬籌資渠道，構建多元共擔格局、撬動更多資金資源參與老舊小區改造。

目前，在我國老舊小區改造過程中，對市政配套基礎設施改造提升以及小區內公共部位維修等基礎類改造，通常以政府支持為主。其中，中央財政通過補助資金、預算內投資等方式下達；省、市、縣各級政府通過預算安排、發行專項債券等方式籌措資金。

在此之外，一些地方嘗試以居民適當出資、政府適當補助方式，完成加裝電梯、房屋適老化改造等完善類改造項目。

上海市徐匯區漕河涇街道的金牛花苑小區推動加裝電梯時，除申請使用上海市既有多層住宅加裝電梯政府補貼資金，還引導居民根據所在樓層確定分擔比例出資建設，僅用11個月即完成全小區40臺電梯100%籌資到位。湖南省長沙市百川里片區老舊小區改造過程中，充分調動居民積極性，引導居民出資900萬元，參與供水、供電“一戶一表”以及安裝天然氣、加裝電梯等，實現改造資金合理共擔。

專家指出，可繼續加大探索力度，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，通過直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、提取住房公積金等多種方式落實。

加裝電梯的銀川市興慶區燕和園小區（2024年10月31日攝）

有的地方引導、鼓勵社會力量參與，推動養老、托育、助餐、家政保潔等提升類改造。

例如，湖北省武漢市知音東苑小區引入區屬國有企業投資約7600萬元，采取“嵌入式”改造方式，新建集停車、康養、文體活動、社區服務等功能于一體的綜合停車樓。

“著眼未來，應加大力量撬動社會資本投入，推動老舊小區改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制持續優化。”張雷說。

另一方面，告別粗放管理模式，因地制宜探索建立運營機制，為改造成果持久保持、共同家園持續向好提供有力支撐。

這種探索已有不少。比如，北京平谷區南小區等老舊小區綜合整治項目采用“投資+設計+建設+運營”的一體化模式，形成“整體授權、分步實施、多點盈利”的市場化運作體系，充分發揮政府資金的引導作用，社會資本投資占比達33%，成為破解老舊小區改造“重建設輕運營”的有益嘗試。

“管護與改造同樣重要，通過多元籌資解一時之需，更以規范運營謀長遠之策，才能避免‘改完返舊’，保障改造與治理效果符合群眾期待。”談小燕說。

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PART/2

“精雕”全齡友好生活圈

◆ 把小區內圍墻打開，推動空間、生活、管理、資源、社交融合，實現步行系統便捷互通、街區資源共享互融、多元主體共建共治

◆ 精準梳理出“適老化改造”“停車位擴容”“公共空間品質提升”三大核心訴求

◆ 利用物業企業“常駐小區、貼近居民、響應快速”的天然優勢，縮短養老服務半徑

PART/3

“投建運一體化”算好長遠賬

◆ 投建運一體化機制通過微利定位、長期合作、精細服務，推動實現民生、治理、經濟三重價值有機統一

◆ 堅持問需于民，將居民“想要的”與改造“能做的”精準對接，有助于科學布局消費場景，確保經營性業態順利運轉

◆ 只有與居民同向而行，讓居民得到實惠，項目才能持續運行，為長周期運營管護打下基礎

PART/4

物業服務信托制促陽光共治

◆ 物業服務信托制模式下，小區內“委托—受托—受益人共贏”的信任關系得以確立，業主與物業從“背對背”走向“心連心”

◆ 物業服務信托制在成都數百個老舊小區成功落地運行，關鍵在于有效的黨建引領

◆ “過去，一些小區業主像旁觀者，物業公司像管理者。現在，業主更像主人翁，物業則回歸服務者位置。在此帶動下，老舊小區治理日益釋放新活力。”

刊于《瞭望》2026年第25期