來源：市場資訊

（來源：上海樓市揭幕&冬哥談房）

6月初，上海市房屋管理局官網(wǎng)正式印發(fā)了《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則〉若干具體問題的意見》（滬房規(guī)范〔2026〕3號）。

這份文件對上海國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)亩囗?xiàng)具體問題作出了明確規(guī)定，新規(guī)將于2026年7月起正式實(shí)施。

全文如下：

哪些變化與你息息相關(guān)？

本次修改是在維持文件整體穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動產(chǎn)登記、住房租賃等有關(guān)上位法的規(guī)定，并結(jié)合上海征收補(bǔ)償實(shí)踐的需要，對局部內(nèi)容進(jìn)行了針對性優(yōu)化完善。新規(guī)共8條，其中以下幾點(diǎn)最值得關(guān)注——

評估均價：定了就不改

很多人關(guān)心：如果我的房子評估價后來變了，評估均價會不會跟著改？

答案是：不會。

新規(guī)明確，評估均價是作為確定相關(guān)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的計算參數(shù)。被征收房屋評估價經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

通俗來說，評估均價是整個征收范圍內(nèi)的“大盤價”，一旦確定就不會因?yàn)閭€別房屋評估價的調(diào)整而重新計算。這對被征收人來說，意味著補(bǔ)償?shù)挠嬎慊鶞?zhǔn)更加穩(wěn)定可預(yù)期。

建筑面積認(rèn)定：標(biāo)準(zhǔn)更細(xì)更公平

建筑面積直接關(guān)系到補(bǔ)償款的多少，這次新規(guī)在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上做了重要優(yōu)化。

已登記的房屋：以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)；兩者不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

承租的公有居住房屋：以租用公房憑證記載的建筑面積為準(zhǔn)。如果憑證未記載建筑面積，但房屋已經(jīng)測繪部門分戶測繪的，以測繪面積為準(zhǔn)；沒有測繪面積的，憑證記載的是居住面積的，按換算系數(shù)計算建筑面積。

這一調(diào)整回應(yīng)了長期以來公有住房面積認(rèn)定的實(shí)踐難題，讓標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)、合理和公平。

居住和非居住兼用房：分開算、合并補(bǔ)

如果你家的房子既住人又做生意（比如底商+住宅），這次新規(guī)也明確了補(bǔ)償方式。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模喊凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補(bǔ)償款，然后合并作為該房屋的補(bǔ)償金額。

選擇房屋調(diào)換的：按照上述合并后的貨幣補(bǔ)償款，用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價。

公有住房承租人變更：協(xié)商不成有“裁判”

公有居住房屋承租人戶口遷離本市或者死亡的，誰來簽補(bǔ)償協(xié)議？新規(guī)給出了清晰的路徑：

首先由本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商變更承租人。如果協(xié)商不一致，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機(jī)構(gòu)組織協(xié)商。仍然協(xié)商不成的，由公有房屋出租人按照本市公有房屋管理相關(guān)規(guī)定書面確定公有房屋承租人。

幾點(diǎn)建議

距離新規(guī)實(shí)施還有不到一周時間，如果你或家人正面臨房屋征收，建議：

提前核實(shí)權(quán)屬證書：確保不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿信息一致，如有異議盡早提出；

保留好租用公房憑證：特別是憑證上關(guān)于建筑面積或居住面積的記載，這直接關(guān)系到補(bǔ)償計算；

兼用房業(yè)主做好兩手準(zhǔn)備：貨幣補(bǔ)償和房屋調(diào)換各有優(yōu)劣，建議提前算清楚哪條路更劃算；

關(guān)注各區(qū)具體實(shí)施方案：新規(guī)是全市層面的指導(dǎo)意見，各區(qū)可能會有進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則。

征收補(bǔ)償事關(guān)千家萬戶的切身利益，了解政策、吃透規(guī)則，才能在征收過程中更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。新規(guī)7月就正式實(shí)施了，趕緊轉(zhuǎn)發(fā)給身邊有需要的朋友吧！

01中建·玖上瑯宸

靜安大寧公園豪宅1號作品

【中建·玖上瑯宸】

在售建面約128-410㎡奢境大宅

均價146850元/㎡

交通方面，距離1號線、20號線（在建）上海馬戲城站步行約600米左右，算是一個比較純正的地鐵盤；

另外項(xiàng)目臨近南北高架路，無縫連接內(nèi)中環(huán)，自駕出行也十分便捷！

商業(yè)方面，項(xiàng)目周邊有大寧音樂廣場、久光中心、大寧國際商業(yè)廣場等商業(yè)，可完全滿足日常豐富的消費(fèi)需求！

教育方面，參考周邊小區(qū)，未來很大概率對口大寧路小學(xué)，初中為市北初級中學(xué)北校，教育資源比較一般（期房不承諾學(xué)區(qū)對口，僅供參考）

中建玖上瑯宸作為上海豪宅新范本，將中國千年東方的陶瓷雅韻與現(xiàn)代的金色框架結(jié)合，塑造全新城市封面，打造溫潤藝境的恒久建筑。

陶板更是甄選與愛馬仕同源的稀貴天青釉面工藝，每一塊陶板均由匠人手工燒制、打磨，歷經(jīng)1300℃高溫淬煉，呈現(xiàn)出如同古代青瓷般內(nèi)而富有深度的質(zhì)感。

中建玖上瑯宸以豫園為靈感，建設(shè)一了座當(dāng)代山水隱園。在社區(qū)內(nèi)部，遵循豫園山脈、水脈，以現(xiàn)代化手法表達(dá)，形成立體的山水園林景觀，包括立體的山林、引水入園、庭蔭樹影。

約3000㎡的超大規(guī)模雙下沉庭院藝術(shù)會所；整個會所包括了：

健身房、內(nèi)外雙泳池（其中一個為恒溫泳池）、私宴廳、藝術(shù)沙龍、茶室、私密會客空間、兒童樂園等高端配套。且通過下沉庭院引入自然光與景觀，消弭了傳統(tǒng)地下空間的壓抑感，營造出明亮、藝術(shù)、充滿生機(jī)的氛圍。

玖上瑯宸也是目前大寧片區(qū)，唯一一個沒有百平米小戶型的項(xiàng)目。整個小區(qū)建面約128㎡起，小區(qū)主力大戶型面積段甚至到了建面200+㎡。

02保利·珺園

最新消息！

「保利珺園」保利深耕楊浦十年第十子，上海久違十五年，惟此1.1容積率 低密濱水墅邸新江灣城豪宅封面，融萃東西方莊園美學(xué)行業(yè)首個，“業(yè)主共創(chuàng)計劃”+行業(yè)首個全維塔尖生活體系。建面約105-285㎡濱水聯(lián)排、疊拼墅邸、墅質(zhì)洋房、高定疊墅。項(xiàng)目三期已開盤，僅余少量房源，三期均價13.34萬/㎡，四期入市加推在即！

保利·珺園 五大必買優(yōu)勢總結(jié)如下：

核心板塊稟賦：占位新江灣城富人區(qū)，集9.45平方公里原生濕地生態(tài)、復(fù)旦領(lǐng)銜全齡優(yōu)質(zhì)教育、抖音等名企匯聚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成熟配套無需等待。

絕版低密屬性：上海主城15年一遇1.1容積率，建筑限高20米，80%土地留白園林，雙河環(huán)抱呈半島形態(tài)，洋房、疊拼、聯(lián)排錯落分布，無高層壓抑感。

全周期產(chǎn)品力：覆蓋建面約105-285㎡全改善業(yè)態(tài)，戶型得房率高、采光優(yōu)越，配備中西琴房、冷療艙等四大上海首創(chuàng)配套，細(xì)節(jié)打磨貼合高凈值需求。

高階圈層價值：匯聚高校教授、科創(chuàng)企業(yè)主等精英人群，“大學(xué)+大廠+名企”模式形成純粹圈層，無形資產(chǎn)稀缺。

便捷生活賦能：10號線+在建20號線、中環(huán)等多維交通，五角場等五大商圈環(huán)繞，繁華與靜謐隨心切換。