小區(qū)架空層與夾層

到底應(yīng)屬全體業(yè)主共有

還是歸開發(fā)商所有？

物業(yè)公司將小區(qū)架空層與夾層出租

產(chǎn)生大量收益

是否要返還給全體業(yè)主？

廣州天河南國(guó)花園業(yè)委會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)公司就小區(qū)架空層、夾層出租收益糾紛持續(xù)訴訟，近日天河區(qū)法院作出一審判決，判令開發(fā)商向業(yè)委會(huì)支付公共區(qū)域占用費(fèi)538萬(wàn)元，該案為廣州同類小區(qū)公共資產(chǎn)維權(quán)提供重要司法參考。

涉案糾紛源于小區(qū)建成二十余年的公共配套違規(guī)出租行為。南國(guó)花園2002年建成，規(guī)劃文件明確樓棟首層架空層、夾層僅可作為居民公共活動(dòng)、自行車停放配套，嚴(yán)禁商業(yè)經(jīng)營(yíng)。但開發(fā)商廣州瑞華企業(yè)自小區(qū)交付起，便聯(lián)合旗下物業(yè)公司，將735平方米夾層、106平方米架空層及網(wǎng)球場(chǎng)對(duì)外出租給醫(yī)療器械、教育機(jī)構(gòu)等商戶經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期獨(dú)占全部租金收益。

南國(guó)花園架空層被用于出租

2021年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，正式啟動(dòng)公共資產(chǎn)確權(quán)維權(quán)，通過調(diào)取規(guī)劃報(bào)建圖紙、測(cè)繪報(bào)告、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等資料固定證據(jù)。2024年業(yè)委會(huì)發(fā)函，要求開發(fā)商與物業(yè)返還2002年至2023年公共收益7546萬(wàn)元，遭對(duì)方拒絕后，業(yè)委會(huì)提起訴訟，主張2005年至2023年場(chǎng)地占用費(fèi)及各類配套收益累計(jì)超2000萬(wàn)元。

該小區(qū)夾層或架空層出租給商戶

庭審中，開發(fā)商提出多項(xiàng)抗辯：一是主張業(yè)委會(huì)未取得業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)起訴決議，不具備訴訟主體資格；二是稱架空層、夾層已登記在企業(yè)名下，屬開發(fā)商專有資產(chǎn)；三是部分訴求超出3年訴訟時(shí)效。

法院逐一駁回相關(guān)抗辯。針對(duì)起訴資格，依據(jù)小區(qū)《管理規(guī)約》約定，業(yè)委會(huì)有權(quán)起訴追回公共經(jīng)營(yíng)收益，業(yè)主大會(huì)未撤銷該授權(quán)，起訴主體合法。針對(duì)場(chǎng)地權(quán)屬，法院向規(guī)劃資源部門調(diào)取檔案核實(shí)：涉案夾層規(guī)劃為自行車庫(kù)、住宅活動(dòng)場(chǎng)所，屬于小區(qū)法定配套設(shè)施，不得私自變更經(jīng)營(yíng)用途，開發(fā)商未取得改商用規(guī)劃審批；2002年登記僅為項(xiàng)目整體大確權(quán)，并非分割專有產(chǎn)權(quán)登記，不能以此認(rèn)定場(chǎng)地歸開發(fā)商單獨(dú)所有，架空層、夾層依法屬于全體業(yè)主共有。

同時(shí)法院認(rèn)定，開發(fā)商直接對(duì)外出租共有區(qū)域獲利，應(yīng)承擔(dān)全部占用費(fèi)及利息；因本屆業(yè)委會(huì)任期至2026年3月27日屆滿，超出該時(shí)間的收益訴求不予支持。綜合核算后，法院一審判決開發(fā)商十日內(nèi)向業(yè)委會(huì)支付公共區(qū)域占用費(fèi)合計(jì)538萬(wàn)元，利息另行計(jì)算。

業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，架空層、夾層、網(wǎng)球場(chǎng)均為業(yè)主法定共有配套，開發(fā)商、物業(yè)私自出租構(gòu)成侵權(quán)，理應(yīng)賠付占用費(fèi)與資金利息。

目前，該案法院已經(jīng)判決，但案件存在上訴可能性，判決最終生效需等待二審程序終結(jié)。

待判決生效后，業(yè)委會(huì)將通過律師開展財(cái)產(chǎn)查控、款項(xiàng)追繳工作，保障全體業(yè)主權(quán)益。本次訴訟相關(guān)費(fèi)用由熱心業(yè)主先行墊付，后續(xù)賠償款到賬后將全額返還墊付業(yè)主，并完整公示所有收支明細(xì)。

廣州市政協(xié)委員徐強(qiáng)評(píng)價(jià)，本案判決具有典型示范意義。小區(qū)公共空間收益歸屬問題是不少小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司力爭(zhēng)的焦點(diǎn)，不少小區(qū)架空層由于面積大、收益大，爭(zhēng)奪更加激烈。除了架空層外，小區(qū)會(huì)所、樓梯間、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池甚至地上停車位等公共區(qū)域的歸屬也經(jīng)常成為爭(zhēng)議對(duì)象。南國(guó)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)公司一案，因案涉場(chǎng)地面積大、索賠金額高，更加引人關(guān)注。該案的判決，不僅關(guān)乎南國(guó)花園全體業(yè)主的切身利益，更將為處理同類問題提供司法借鑒。

來源 | 廣州日?qǐng)?bào)

編輯 | 賀 曦

審讀 | 郭建華

二審 | 潘韻琪

三審 | 王 博