來源：市場資訊

（來源：上海進深）

文/上海進深 嚴明會

2026年以來，上海樓市最值得關注的變化之一，莫過于“商改住”正在多個區域密集鋪開。

從靜安大寧、虹口北外灘、閔行古美，到楊浦八埭頭濱江，再到奉賢、松江等新城板塊，這份名單還在不斷拉長。從核心城區到五大新城，用地性質的調整正加速推進。

如果用一句話概括當前趨勢，那就是：

市區密集商改住，郊區集中降容。

核心區補住宅，新城做低密，已經成為當前最清晰的兩條線。

調整方式也呈現出明顯彈性。既有純商辦用地直接轉為純住宅，也有商辦兼容商業、辦公的混合探索。

這意味著，傳統供應飽和的核心區將不定期釋放新宅地，既為保障性租賃住房和人才租房帶來更多選擇，也讓低容積率的改善產品有機會在核心區出現。

虹口區正是這輪調整中最集中的區域，北外灘、瑞虹等板塊多宗地塊相繼完成“商改住”，力度和節奏遠超往年。

具體看調整的地塊：

1、虹口區

今年1月，歐陽社區hk153-02地塊由商務辦公用地（C8）調整為三類住宅用地（Rr3），用地面積6100㎡，容積率2.5，新增住宅建面約1.53萬方。地塊在今年5月已經出讓完成，溢價率17.2%。

嘉興社區hk306-08地塊也進行了類似調整，原規劃中的部分公共綠地和幼兒園用地調整為三類住宅組團用地。核心地塊hk306-08占地面積約7120㎡，容積率2.5，計容建筑面積約1.78萬㎡，建筑限高80米。地塊已于2026年5月完成出讓，溢價率達35.63%。

5月，hk293-08地塊從商業商辦調整為商業+住宅+辦公混合用地，住宅比例不超過30%，在容積率高達7.3的條件下，新增住宅約3.2萬方，嵌在一棟249米地標里。

另外，廣中社區N080601單元077街坊也完成局部調整，其中077-07地塊轉為三類住宅組團用地，規劃面積5421平方米，容積率2.66，建筑限高35米，計劃新建住宅94套。6月進行了補充公示，進一步明確了各項邊界與規模。

2、徐匯區

長橋xh290-09地塊，原規劃商辦用地，今年2月正式轉為純住宅用地，占地21036㎡，容積率1.8，建筑限高36米。

4月的三批次土拍中，吸引9位競買人參與，經82輪報價，最終由招商蛇口以33億元競得，溢價率25%，成交樓面價約87150元/㎡。成為上海2026年前三批次土拍中溢價率最高的地塊。

3、閔行區

6月，古美北社區113街坊地塊公眾參與草案公示，將原113-04商業商辦文化混合用地分拆為113-07三類住宅組團用地和113-08文化設施用地。

113-07地塊用地面積45690㎡，容積率2.2，總建筑面積約10.05萬㎡，建筑限高60米。地塊內將綜合設置社區文化活動中心和綜合健身館。

規劃明確規定113-07地塊平均地坪標高不低于吳淞高程5.3米，未來將建成抬板社區。

4、楊浦區：

2026年5月14日，楊浦濱江八埭頭地塊調整方案公示，6月18日正式獲批。從草案公示到獲批僅約36天，非常迅速。

地塊位于內環濱江核心，距黃浦江約200米。原03A1街坊被新規劃的景星路（紅線寬16米）一分為二，拆分為03A1和03A2兩個街坊。

核心變化是大幅壓縮商辦比例、強化居住屬性，新增約14.8萬㎡住宅體量。

5、奉賢區：

今年2月，奉賢新城C02B、C03C街坊兩宗地塊規劃調整草案公示。

C02B-06地塊：由商業商辦混合用地調整為二類住宅組團用地，容積率從3.8大幅下調至1.05，建筑高度從100米降至20米。用地面積15428㎡，建筑面積16199.4㎡。

C03C-01地塊：由三類住宅組團用地（Rr3）調整為二類住宅組團用地（Rr2），容積率由2.2調整為1.1，建筑高度由80米降至20米。用地面積18705㎡，建筑面積20575.5㎡。地塊內將設置不小于100㎡的文化活動室和不小于300㎡的健身點。

1.05-1.1的容積率，在上海住宅用地出讓中已屬稀缺。結合20米的建筑限高，未來兩幅地塊大概率將打造疊墅、洋房等低密改善型產品。

6、松江區：

松江新城C30、C31街坊兩宗地塊：

C30-03地塊：由商辦用地(C8) 調整為三類住宅用地(Rr3)，用地面積16863㎡，容積率從1.7下調至1.4，建筑高度從60米降至36米。

C31-08地塊：由商辦用地(C8) 調整為二類住宅用地(Rr2)，用地面積13457㎡，容積率從2.0下調至1.05。

市區補住宅、新城降容積率的調整背后，是市場現實與政策導向的雙重推動：

一方面，部分區域商辦供應過剩、去化周期拉長，而核心地段住宅需求始終堅挺；另一方面，上海在2026年相關政策中明確提出“引導低效商辦樓宇更新”“支持功能兼容轉換”，為用地性質的靈活調整打開了制度空間。

當商辦的供給過剩遇上住宅的結構性短缺，“商改住”便成了一種兼顧市場效率與城市規劃的務實選擇。