遼寧
很多人去蘇州工業(yè)園區(qū)逛一圈，總覺得金雞湖周圍長(zhǎng)得差不多，兩邊都是高樓商場(chǎng)，頂多東邊開發(fā)晚幾年。但湖西和湖東的租金、人流、地價(jià)差別很大。這次蘇州城市總體規(guī)劃一出來(lái)，把這事講明白了——金雞湖東西兩側(cè)，從一開始就不是同一個(gè)玩法。
湖西干的是蘇州的活，湖東干的是園區(qū)的活。你去湖西走一圈，東方之門、蘇州中心、國(guó)際金融中心，全是蘇州的門面。寫字樓租金貴得離譜，酒店動(dòng)不動(dòng)上千，商場(chǎng)擠滿外地游客。
湖西對(duì)標(biāo)上海陸家嘴、南京新街口，在蘇州規(guī)劃里承擔(dān)對(duì)外展示窗口的角色，是蘇州的一張名片。再看湖東，雖然也有高樓，但感覺完全不同。這里更多是住宅小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)，馬路上跑的基本是通勤車。
湖東真正的任務(wù)是職住平衡，給園區(qū)幾十萬(wàn)上班族提供住的地方、生活配套、子女教育，沒想跟湖西比高端。
兩邊城市格局定位是兩條路，西邊拼稀缺性，東邊拼功能性，這次規(guī)劃把這事釘死了。這個(gè)差別不是拍腦袋想出來(lái)的，是市場(chǎng)用真金白銀驗(yàn)證的。湖西寫字樓租金可能是湖東兩倍，酒店入住率和房?jī)r(jià)也差一個(gè)檔次。
湖西開發(fā)早占了好位置，湖東開發(fā)晚但不是替代品，是另一種玩法。過(guò)去這些年，湖東有點(diǎn)尷尬。開發(fā)商想往高端走，覺得照著湖西做就行；政府又想保住產(chǎn)業(yè)用地，不想全搞成商業(yè)。
結(jié)果兩邊擰巴，商業(yè)項(xiàng)目不溫不火，產(chǎn)業(yè)用地被擠得七零八落。整個(gè)區(qū)域拼拼湊湊沒有主心骨，不像湖西從規(guī)劃到建成一氣呵成。這次規(guī)劃最大的意義，不是湖東不重要，而是告訴所有人湖東該干什么。
它最該做的是產(chǎn)城融合，讓園區(qū)里的人就近生活、上班，不用天天跨湖通勤。學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、地鐵這些東西不性感，但缺了哪個(gè)都不行。城市要留住人和企業(yè)，靠的就是這些實(shí)打?qū)嵉呐涮住?/p>
你看發(fā)展好的城市，核心區(qū)定位都很清晰。浦東陸家嘴搞金融，浦西外灘做歷史文化，沒人讓兩邊做一樣的事。蘇州現(xiàn)在也是這個(gè)道理，湖西做商務(wù)門戶，湖東做生活社區(qū)，各司其職，反而能把整個(gè)區(qū)域價(jià)值做大。
這次規(guī)劃還涉及湖東和新區(qū)的快速路規(guī)劃，以及城際鐵路、地鐵銜接，都是能落地的交通規(guī)劃。規(guī)劃一出來(lái)，很多人就算賬：湖東房?jī)r(jià)還能漲嗎？這個(gè)問(wèn)題問(wèn)錯(cuò)了。不是有沒有價(jià)值，是你想要哪種價(jià)值。
想要暴漲、地標(biāo)溢價(jià)、門面效應(yīng)，湖西確實(shí)有，湖東給不了。但想要穩(wěn)定租金、剛需支撐、長(zhǎng)期持有，湖東反而更穩(wěn)。職住平衡聽起來(lái)沒想象力，但它是新城崛起的根本。園區(qū)那么多企業(yè)、年輕人，不可能都擠在湖西豪宅里。
湖東提供的是他們真正用得上的：住的地方不用太貴，但學(xué)校好、醫(yī)院不遠(yuǎn)、地鐵能到公司、下班能逛商場(chǎng)。這些不性感，但缺了不行。定位明確后，開發(fā)商也不會(huì)再盲目追求高大上，會(huì)更務(wù)實(shí)地做剛需產(chǎn)品、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
這些項(xiàng)目回報(bào)率可能不高，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，因?yàn)樾枨笫钦鎸?shí)存在的。整個(gè)蘇州的城市發(fā)展?jié)摿Γ筒卦谶@種務(wù)實(shí)的邏輯里。如果你還在糾結(jié)湖西還是湖東，不如先想想你看重的是蘇州的門面，還是它踏踏實(shí)實(shí)的生活。
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