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房價一直是望京居民十分關心的民生熱點。近期小編留意到，蝴蝶指數發布了一份望京小區相對歷史高點跌幅榜單，榜單內有小區最高跌幅超52%，這組數據引發了小編關注，今天就帶大家一起來細看這份榜單，厘清真實行情。
2026年5月望京小區相對歷史高點跌幅榜（當月成交量≥3套）：
（數據來源：蝴蝶指數）
小編為大家整合了望京這些小區的房價現狀，單價基本都在4萬以上。雖說真實數據沒有榜單那么夸張，但也有一定參考性：這些小區房價整體依舊呈下降趨勢。
截至7月1號，上圖8個小區房價現狀
1、點擊未來
2、花家地西里一區
3、花家地南里
4、南湖中園二區
5、南湖中園一區
6、望京花園西區
7、利澤西園
8、望京新城
（數據來源：房天下）
看完8個跌幅靠前老舊小區的最新行情，不少鄰居會好奇：如今望京整體房價梯隊是什么樣？哪些小區價格穩居高位，哪些處于低位區間？小編整理了望京最新小區均價排行榜，直觀看清片區房價分層：
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（數據來源：貝殼找房）
不難發現，出現明顯降價的大多是建成年代久、配套一般的老舊小區，片區內次新好房價格依舊穩固，樓市分化趨勢顯著。 小編總結了房價回落的幾點原因：
互聯網產業紅利退潮，高薪購買力大幅縮水
以點擊未來為代表的望京南小區，房價2019年站上高點，本質是大廠員工扎堆通勤催生的小戶型溢價。近幾年互聯網企業收縮、崗位外遷、薪資預期下調，寫字樓空置率走高，片區租房、買房需求雙雙下滑。
周邊新房扎堆入市，嚴重分流需求
周邊板塊大量新房集中供應，價格更低、戶型更新、居住體驗更優，直接擠壓望京二手房市場，大量改善客群轉向性價比更高的新盤，進一步削弱望京二手房價支撐。
學區政策落地，老小區學區溢價徹底擠空
花家地西里、花家地南里、南湖中園等小區，2021-2022年的高價，很大程度綁定了花家地實驗小學的學區紅利。隨著北京多校劃片、教師輪崗、教育均衡化全面落地，單一小區不再鎖定名校學位，家長不再愿意為老舊小戶型支付高額學區溢價，片區房源同比普遍大跌13%-18%。
前期泡沫擠壓與產品短板顯現
2020-2021年板塊熱度推高房價，大量老舊小區脫離基本面形成溢價，如今價值理性回歸；這批老舊小區普遍存在物業缺失、電梯老化、容積率高、綠化差等硬傷，樓市下行周期，居住缺陷被無限放大，市場不再為 “望京地段” 盲目買單。
望京買房小建議
優先選次新、規避老舊塔樓小戶型
盡量選擇房齡15年內、板樓、物業口碑好的小區，優先南北通透兩居、三居；慎買望京南老舊單身公寓、臨街頂樓、暗廚暗衛等硬傷房源，這類房源不僅跌幅最大，未來轉手難度極高，流動性很差。
理性撿漏，不要盲目等待極致低價
當前望京老小區已經擠掉大部分泡沫，剛需可聚焦誠心急售房源合理議價，優質改善房源議價空間有限，不必盲目等待房價大跌；可以優先選擇地鐵14/15號線通勤便利的房源，租金兜底能力更強。
學區自住按需入手，別再為學區盲目高溢價
如果確實有上學需求，可均衡對比多校劃片范圍，不要單獨為某一個小區的學區支付高額溢價，優先兼顧居住舒適度 + 通勤，不要單純入手老破小賭學區升值。
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來源：蝴蝶指數、房天下、貝殼找房
編輯：小望
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