深圳商報(bào)·讀創(chuàng)客戶端首席記者 劉瓊

今年上半年，深圳甲級寫字樓空置率如何？租賃主力是誰？購物中心哪些品牌成新主力？7月1日，戴德梁行發(fā)布《2026上半年深圳寫字樓及零售市場報(bào)告》。報(bào)告顯示，2026年中全市甲級寫字樓空置率較2025年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年，深圳甲級寫字樓市場錄得約20.1萬平方米新增供應(yīng)，推動全市存量升至928.3萬平方米。

甲級寫字樓空置率階段性回落

報(bào)告顯示，2026年上半年，在市場競爭壓力不減、供需雙方預(yù)期謹(jǐn)慎的背景下，租金延續(xù)下行趨勢：截至2026年二季度末，全市甲級寫字樓租金進(jìn)一步降至每月每平方米144.2元，較2025年末累計(jì)下降3.4%。甲級寫字樓租金持續(xù)走低，促使各檔次物業(yè)間價(jià)差收窄，成本優(yōu)勢驅(qū)動部分企業(yè)加速搬遷置換，實(shí)現(xiàn)辦公品質(zhì)升級。

結(jié)合租賃需求的構(gòu)成看，新租需求（擴(kuò)租、新設(shè)企業(yè)、外地企業(yè)初入本地）占面積比約37%，企業(yè)升級搬遷需求占比約27%，增量需求改善推動上半年甲級寫字樓凈吸納量達(dá)17.5萬平方米。受益于多元化需求釋放，及部分項(xiàng)目延期縮減了上半年新增供應(yīng)量，2026年中全市空置率較2025年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

對于后市走向，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端預(yù)計(jì)，今年內(nèi)深圳還有約94萬平方米的甲級寫字樓計(jì)劃投入使用；未來五年，整體在途供應(yīng)量仍將維持高位，市場去化承壓。龐大的存量及在途供應(yīng)將使市場長期處于激烈競爭格局，空置率將波動上行，租金整體下行的趨勢短期內(nèi)亦難以扭轉(zhuǎn)。

AI相關(guān)企業(yè)租賃熱度延續(xù)

以租賃成交面積統(tǒng)計(jì)，上半年TMT行業(yè)依舊為深圳甲級寫字樓租賃市場第一大需求來源，占比達(dá)32.4%，較2025年全年提升約2.4個(gè)百分點(diǎn)。AI相關(guān)企業(yè)租賃熱度延續(xù)，覆蓋全場景AI智能、計(jì)算機(jī)視覺、算力解決方案、多模態(tài)AI技術(shù)研發(fā)等領(lǐng)域；數(shù)字化服務(wù)、半導(dǎo)體企業(yè)亦貢獻(xiàn)了較大面積租賃成交。此外，私募基金、券商、法律服務(wù)及物流企業(yè)租賃需求表現(xiàn)穩(wěn)健，構(gòu)成上半年甲級寫字樓市場需求的重要支撐。

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮認(rèn)為，隨著人工智能、半導(dǎo)體、先進(jìn)材料、生物制造等產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；瘮U(kuò)容與能級提升，企業(yè)在總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張等方面的辦公需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，為深圳甲級寫字樓市場注入增長動能。

空間運(yùn)營商與酒店業(yè)態(tài)自去年釋放的租賃熱度在2026年得以延續(xù)，運(yùn)營商經(jīng)營模式持續(xù)迭代，除傳統(tǒng)承租外，與業(yè)主聯(lián)合運(yùn)營模式逐漸增多，該聯(lián)營模式通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的機(jī)制，有效增強(qiáng)了雙方的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

科技品牌已成為深圳商業(yè)新主力

購物中心方面，位于軌道交通節(jié)點(diǎn)的成熟優(yōu)質(zhì)購物中心客流支撐力仍保持優(yōu)勢，租金水平總體持穩(wěn)；然而處于培育期的項(xiàng)目則多選擇以價(jià)換量，主動優(yōu)化租金策略。截至第二季度全市優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金為每月每平方米693.5元，半年下降0.5%。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍指出，深圳餐飲收入自年初以來保持6%左右的高速擴(kuò)張態(tài)勢。對應(yīng)到物業(yè)市場的需求端，上半年餐飲品類占所有新入駐購物中心商家數(shù)量的比重為43.0%。零售品類新入駐購物中心門店數(shù)量的占比為47.1%，女裝、休閑服裝、箱包鞋履類的占比靠前。此外，隨著消費(fèi)向線上分流以及消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，部分傳統(tǒng)大賣場下沉至社區(qū)拓展精品商超以及布局前置倉，進(jìn)一步完善了社區(qū)居民15分鐘生活圈。

品牌方敏銳捕捉到需求就近釋放的趨勢，主動打破渠道與地域壁壘，形成商圈與社區(qū)互通、海內(nèi)外雙向拓店的全域流動格局。吸引茶顏悅色、寧家十職、禮厚茶肆等各類外地品牌爭相入駐，同時(shí)培育拓竹科技、啟元機(jī)器人、眾擎機(jī)器人、Kickstarter等科技企業(yè)全球首店落地，消費(fèi)科技品牌已成為深圳商業(yè)新主力。

戴德梁行華南區(qū)商業(yè)部主管及董事宋潔表示，需求分層催生品牌遷徙，而持續(xù)的品牌流動又直接改變商場出租表現(xiàn)、租金水平與長期資產(chǎn)收益，最終完成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的全面重構(gòu)。伴隨2026年APEC落地深圳，品牌跨域布局的趨勢將持續(xù)深化，存量商業(yè)的運(yùn)營競爭力與資產(chǎn)價(jià)值，將高度取決于項(xiàng)目承接多元流動品牌的能力。