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悉尼房?jī)r(jià)自2月來平均下跌$3.1萬：大批低首付購房者恐面臨負(fù)資產(chǎn)危機(jī)

隨著悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷加劇，房?jī)r(jià)呈加速下跌態(tài)勢(shì)。由于利率攀升，加之五月聯(lián)邦預(yù)算案中稅收政策調(diào)整帶來的不確定性，購房者紛紛持幣觀望。

這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的嚴(yán)厲警告：利用政府“低首付計(jì)劃”入市的首次置業(yè)者，可能很快將面臨“房不抵債”（負(fù)資產(chǎn)）的窘境。

最新公布的數(shù)據(jù)表明，自今年二月加息以來，悉尼房屋平均價(jià)值已蒸發(fā)3.1萬澳元，且跌幅在六月進(jìn)一步擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)繼五月下跌0.2%后，六月再度下滑0.5%，目前較二月份的峰值已累計(jì)下跌2.5%。

根據(jù)PropTrack的房?jī)r(jià)指數(shù)（涵蓋公寓、聯(lián)排別墅和獨(dú)立屋），悉尼住宅中位價(jià)目前已跌至122.2萬澳元，低于二月份的125.3萬澳元。

REA集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 分析指出，利率上升以及預(yù)算案對(duì)負(fù)扣稅限制和資本利得稅的改革，極大地削弱了投資者需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)走軟。同時(shí)，購房者因普遍預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)下跌而選擇觀望。

她警告稱，近期房?jī)r(jià)下滑可能讓年初利用“5%首付計(jì)劃”買房的首次置業(yè)者陷入“負(fù)資產(chǎn)”泥潭——即貸款額超過房屋實(shí)際價(jià)值。一旦買家因生活變故被迫賣房，他們將無法還清欠銀行的債務(wù)。

目前，多家主流房產(chǎn)機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)悉尼房?jī)r(jià)仍有下行空間。

知名研究機(jī)構(gòu) SQM Research 的模型預(yù)測(cè)，悉尼房?jī)r(jià)今年底跌幅可能達(dá)到9%；澳新銀行（ANZ）和澳洲聯(lián)邦銀行（Commonwealth Bank）則分別預(yù)測(cè)下跌8.4%和6%。

Flaherty 強(qiáng)調(diào)，負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正在直線上升，一旦有買家出現(xiàn)還貸困難，后果將令人擔(dān)憂。

此外，低迷走勢(shì)已開始向中低端悉尼市場(chǎng)蔓延。PropTrack數(shù)據(jù)顯示，此前跌勢(shì)主要集中在高價(jià)區(qū)，但過去三個(gè)月內(nèi)，涵蓋St George和Canterbury-Bankstown在內(nèi)的內(nèi)西南區(qū)房?jī)r(jià)已下跌3.28%。

同期，Parramatta房?jī)r(jià)平均下跌2.4%，Ryde及包括Liverpool、Fairfield在內(nèi)的西南區(qū)則分別下跌了約2.75%和2.1%。

Ray White 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Nerida Conisbee 明確指出，政府朝令夕改的稅收政策，正在推高首次購房者陷入負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

Conisbee 表示，政府在十月擴(kuò)大了擔(dān)保計(jì)劃，推高了低端市場(chǎng)的房?jī)r(jià)；隨后又在預(yù)算案中針對(duì)投資者進(jìn)行稅制改革，導(dǎo)致該段市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴跌。而這些區(qū)域，恰恰是首次置業(yè)者依靠5%首付支持計(jì)劃大量進(jìn)入的地方。

“政府把低端市場(chǎng)搞得一團(tuán)糟，” Conisbee 直言，通過一項(xiàng)政策推高入市門檻，隨后又實(shí)施另一項(xiàng)政策砸盤，政府實(shí)際上正在制造巨大的負(fù)資產(chǎn)陷阱。目前，首次置業(yè)者的信心已遭遇沉重打擊，最令人擔(dān)憂的，是萬一有人失業(yè)而不得不折價(jià)拋售。

針對(duì)市場(chǎng)的擔(dān)憂，聯(lián)邦住房部長 Clare O’Neil 的發(fā)言人淡化了負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。該發(fā)言人援引財(cái)政部的預(yù)測(cè)模型稱，總體房?jī)r(jià)僅會(huì)“比原本的水平低2%”，并表示由于該計(jì)劃下的貸款違約率極低，大多數(shù)參與者都在按時(shí)足額還款。

02

每年超$600億贓款被洗白，澳洲新反洗錢法今起實(shí)施！

目前，澳洲正面臨一個(gè)龐大、嚴(yán)密且日益公開化的跨境犯罪經(jīng)濟(jì)體，每年有超過600億澳元的非法利潤在澳洲經(jīng)濟(jì)中被洗白。

這些“黑錢”來源觸目驚心：其中包括每年創(chuàng)收逾120億澳元的毒品交易、高達(dá)70億澳元的非法煙草黑市、造成80億損失的稅務(wù)欺詐，以及讓澳人損失超20億澳元的各類詐騙。

有組織犯罪集團(tuán)和專業(yè)洗錢網(wǎng)絡(luò)通過復(fù)雜的跨國渠道轉(zhuǎn)移資金，利用監(jiān)管漏洞掩蓋其真實(shí)來源。長期以來，由于澳洲部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域缺乏對(duì)口監(jiān)管，這里甚至淪為了備受犯罪分子青睞的洗錢“避風(fēng)港”。

作為全球最后一批將反洗錢法律擴(kuò)展至這些灰色領(lǐng)域的國家之一，澳洲如今終于迎來重大變革。隨著全新的反洗錢和反恐怖主義融資法律正式生效，阻斷黑錢的關(guān)鍵漏洞已被徹底堵死，澳洲金融體系逐步與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。

官方指出，這些漏洞此前常被犯罪網(wǎng)絡(luò)瘋狂套用。他們將非法利潤投入房地產(chǎn)，通過極其復(fù)雜的協(xié)議購置物業(yè)，從而將黑錢“洗白”；或者利用專業(yè)服務(wù)設(shè)立空殼信托，掩蓋資產(chǎn)的真實(shí)控制人；還有人將現(xiàn)金轉(zhuǎn)換為黃金、鉆石等高價(jià)值商品，將其無痕轉(zhuǎn)移。

這也并不意味著上述行業(yè)此前存在不當(dāng)行為，而是只要漏洞依然存在，犯罪分子就必然會(huì)見縫插針。

從今天起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、會(huì)計(jì)師、過戶師、信托服務(wù)商以及貴金屬和寶石交易商等行業(yè)已被正式納入反洗錢監(jiān)管體系。這意味著，將有更多專業(yè)人員在關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行核查，在黑錢滲入實(shí)體經(jīng)濟(jì)前將其攔截。

對(duì)于普通大眾而言，這一改變可能會(huì)帶來一些細(xì)微的操作差異。

今后在購房、設(shè)立公司或進(jìn)行大額資金交易（如買賣大額股份、用現(xiàn)金購買昂貴珠寶）時(shí)，您可能會(huì)被要求提供更多信息。這包括身份證明、資金來源，甚至背后的實(shí)際控制人。

雖然對(duì)于不習(xí)慣公開談?wù)撠?cái)務(wù)細(xì)節(jié)的普通人來說，這可能有些新鮮，但這正是打擊犯罪的必由之路。犯罪分子向來寄希望于“無人過問”來隱匿蹤跡，而建立大額交易資金來源的透明度，才能真正讓他們無處遁形。

如果不加遏制，黑錢絕不會(huì)安靜地躺在銀行里。它們會(huì)推高房?jī)r(jià)、扭曲正常行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)、讓有組織犯罪根深蒂固，并源源不斷地為毒品和剝削等犯罪活動(dòng)輸送資金。因此，盡早阻斷資金流，是降低社會(huì)危害最有效的方式。

這項(xiàng)改革并非要把普通企業(yè)變成破案?jìng)商剑菫榱俗尨箢~資金流動(dòng)更具可見性。

對(duì)大多數(shù)遵紀(jì)守法的本地居民和商家而言，日常運(yùn)營和生活幾乎不會(huì)受到影響，只是在面臨高風(fēng)險(xiǎn)交易時(shí)需要多走一步常規(guī)流程。而對(duì)于試圖掩人耳目的犯罪分子來說，在澳洲藏錢將變得寸步難行。

03

連跌4個(gè)月！墨爾本獨(dú)立屋單月暴跌$5000，稅改沖擊下拉響房市警報(bào)

墨爾本獨(dú)立屋房?jī)r(jià)在今年6月再次蒸發(fā)近5000澳元，已跌破一年前水平。這也是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月下滑，凸顯出市場(chǎng)下行壓力正持續(xù)加劇。

目前，墨爾本房市面臨重重壓力。其中，艾博年政府在5月預(yù)算案中，決定修改針對(duì)房產(chǎn)投資者的負(fù)扣稅及資本利得稅優(yōu)惠政策，成為打擊市場(chǎng)信心的最新利空因素。受此影響，該市上周末的拍賣清盤率暴跌至46.6%，創(chuàng)下2021年以來的最差紀(jì)錄之一。

最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本獨(dú)立屋經(jīng)典房?jī)r(jià)已跌至98.4萬澳元，低于2025年同期水平。

根據(jù)PropTrack的數(shù)據(jù)，墨爾本房?jī)r(jià)在過去12個(gè)月內(nèi)累計(jì)下跌1.8%，淪為全澳表現(xiàn)最差的首府城市，相當(dāng)于典型房產(chǎn)在一年內(nèi)貶值了1.8萬澳元。此前，得益于去年降息預(yù)期引發(fā)的回暖，該市房?jī)r(jià)一度在今年5月前穩(wěn)守在100萬澳元以上。

與此同時(shí)，維州偏遠(yuǎn)地區(qū)的獨(dú)立屋房?jī)r(jià)也微跌0.1%至63.8萬澳元，縮水600多澳元。不過，市場(chǎng)也不乏亮點(diǎn)，該州性價(jià)比較高的西北地區(qū)以及巴拉瑞特（Ballarat）周邊的住宅價(jià)值依然錄得了兩位數(shù)增長。

價(jià)格更為親民的墨爾本單元房表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，6月中位價(jià)維持在62.3萬澳元；而偏遠(yuǎn)地區(qū)單元房中位價(jià)則微升0.1%至45.1萬澳元。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne Flaherty指出，墨爾本房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)正在加速，過去一個(gè)月的跌幅已逼近2022年5月至12月猛烈加息時(shí)期的水平。

Flaherty表示，目前市場(chǎng)情緒高度緊張。在利率連續(xù)三次上調(diào)的同時(shí)，聯(lián)邦政府突然針對(duì)投資者實(shí)施稅收改革，這直接壓制了購房需求。雖然目前評(píng)估稅改的全面影響還為時(shí)過早，但全澳各首府城市房?jī)r(jià)普跌的現(xiàn)狀表明，市場(chǎng)風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家補(bǔ)充稱，墨爾本在6月大部分時(shí)間里僅在40%左右掙扎的低清盤率，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的下滑。在許多交易中，由于現(xiàn)場(chǎng)拍賣流拍，賣家往往會(huì)在隨后幾周內(nèi)主動(dòng)下調(diào)心理預(yù)期以求盡快成交。PropTrack的預(yù)測(cè)顯示，墨爾本房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將繼續(xù)看跌。

當(dāng)被問及墨爾本是否會(huì)因聯(lián)邦稅改而在全國領(lǐng)跌時(shí)，F(xiàn)laherty認(rèn)為這種推測(cè)“不無道理”，這些改革將進(jìn)一步遏制原本可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)漲幅。不過，她也排除了出現(xiàn)20%這類“斷崖式”暴跌的可能性，并指出強(qiáng)勁的剛性居住需求將始終為房?jī)r(jià)提供底部支撐。

澳洲房產(chǎn)投資者委員會(huì)（Property Investor Council of Australia）主席BenKingsley則認(rèn)為，雖然墨爾本近期房?jī)r(jià)下挫可能導(dǎo)致其被其他主要首府城市超越，但憑借其相對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然會(huì)吸引部分買家入場(chǎng)。

然而，這位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，墨爾本房市多年來表現(xiàn)不佳，折射出本地經(jīng)濟(jì)在政府領(lǐng)導(dǎo)下的疲軟。Kingsley直言，目前除了政府公共支出外，墨爾本幾乎看不到私人投資，而房?jī)r(jià)正反映了這一現(xiàn)實(shí)。

他還補(bǔ)充道，在維州政府多年政策重創(chuàng)本地房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之后，聯(lián)邦政府此次出臺(tái)的稅收改革，無疑成了壓垮墨爾本房市的“最后一根稻草”。

不過他安慰道：“我不認(rèn)為墨爾本房?jī)r(jià)會(huì)從現(xiàn)在的位置進(jìn)一步大幅大幅回調(diào)，因?yàn)槲覀円呀?jīng)跌到谷底，很難摔得更慘了?！?/p>

04

澳百萬富翁160萬增勢(shì)猛 房地產(chǎn)成財(cái)富增長主要引擎

根據(jù)瑞銀（UBS）最新發(fā)布的《2026年全球財(cái)富報(bào)告》，澳洲百萬富翁人數(shù)持續(xù)攀升，去年新增約25,000名百萬富翁，總數(shù)達(dá)到160萬人。

這一增長主要得益于澳洲蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。澳洲家庭共擁有價(jià)值12.3兆澳元的住宅用地和房產(chǎn)，超過了日本、印度和英國三國GDP的總和。

澳洲在人均財(cái)富中位數(shù)方面排名全球第三，達(dá)210,783美元（約306,074澳元），僅次于盧森堡和比利時(shí)。以平均財(cái)富計(jì)算，澳洲每位成年人平均擁有616,306美元（約894,182澳元），排名全球第五。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）數(shù)據(jù)顯示，2026年3月季度澳洲家庭財(cái)富增長1.2%（約2,249億澳元），達(dá)到19.2兆澳元。財(cái)富增長主要由住宅土地與房產(chǎn)價(jià)值上升所驅(qū)動(dòng)—，該季度住宅土地與房產(chǎn)價(jià)值增長2.5%（約3,020億澳元），為家庭財(cái)富增長貢獻(xiàn)了1.6個(gè)百分點(diǎn)。同期澳洲平均房?jī)r(jià)略高于110萬澳元。

不過，報(bào)告也揭示了一個(gè)重要現(xiàn)象：多數(shù)澳洲百萬富翁的財(cái)富集中在非金融資產(chǎn)（主要是房產(chǎn)），不是可隨時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金。換言之，許多澳洲人是「紙上富貴」，資產(chǎn)豐厚但流動(dòng)性不足。

UBS報(bào)告還發(fā)現(xiàn)澳洲的財(cái)富不平等程度有所縮小。

澳洲衡量財(cái)富分配均勻程度的指標(biāo)基尼系數(shù)（Gini coefficient）降至0.53。

基尼系數(shù)數(shù)值介于0與1之間，0代表財(cái)富完全均等分配，1代表最富有者擁有所有財(cái)富，澳洲0.53的數(shù)值使其在UBS樣本國家中位列財(cái)富分配最均等的國家之一。

UBS預(yù)測(cè)，受房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、財(cái)富繼承與豐厚退休金余額等因素推動(dòng)，澳洲百萬富翁人數(shù)預(yù)計(jì)到2028年將再增長逾20%，相當(dāng)于新增約40萬人。

全球來看，全球個(gè)人財(cái)富在2025年增長10.8%，創(chuàng)下自2017年以來最快增速，遠(yuǎn)高于2024年的4.6%。全球百萬富翁人數(shù)增加近100萬人，相當(dāng)于每天新增超過2,600名百萬富翁。

北美和大中華區(qū)合計(jì)占全球百萬富翁總數(shù)的56%，而美國就占了2025年新增百萬富翁總數(shù)的近一半，新增超過44萬人，中國、日本、德國、英國和法國的百萬富翁總數(shù)均超過200萬。財(cái)富增長在百萬美元至五百萬美元資產(chǎn)區(qū)間的「平凡百萬富翁」（Everyday Millionaires，EMILLIs）群體中尤為強(qiáng)勁。

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