2026上半年，樓市依然在調(diào)整中前行，但越是有挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)，越能看清誰(shuí)在真正領(lǐng)跑。

濤哥注意到，在大本營(yíng)浙江，綠城上半年交出一份令人側(cè)目的成績(jī)單，實(shí)現(xiàn)“三重領(lǐng)跑”——

大浙江領(lǐng)跑。以流量金額362億，權(quán)益金額186億，問(wèn)鼎大浙江房企流量榜、權(quán)益榜雙榜第一，已經(jīng)連續(xù)9年穩(wěn)居大浙江房企流量榜TOP1。

多城市領(lǐng)跑。寧波、金華、臺(tái)州、海寧、慈溪5座城市拿下銷售套數(shù)/面積/金額“三冠王”，實(shí)現(xiàn)全域領(lǐng)先。

明星項(xiàng)目領(lǐng)跑。20個(gè)項(xiàng)目斬獲了區(qū)域銷冠。杭州月映金沙三開三搖，中簽率低至19.3%，以23.32億業(yè)績(jī)登頂板塊銷冠；慈溪鳳起潮鳴銷售近25億拿下流量/權(quán)益/套數(shù)三冠王，創(chuàng)造慈溪15年歷史峰值；義烏芝瀾月華銷售額破10億，在當(dāng)?shù)財(cái)鄬宇I(lǐng)先。

杭州月映金沙實(shí)景圖

慈溪鳳起潮鳴實(shí)景圖

而在業(yè)績(jī)領(lǐng)先背后，濤哥發(fā)現(xiàn)，綠城浙江正在跑出一套房地產(chǎn)的「未來(lái)模式」。

從產(chǎn)品進(jìn)化、組織革新、到戰(zhàn)略破局，拿出了一個(gè)房企面向未來(lái)的高質(zhì)量樣本。

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產(chǎn)品引領(lǐng)

重新定義這個(gè)時(shí)代的「好房子」

這兩年房企都在“卷產(chǎn)品”，但卷來(lái)卷去，多數(shù)都在“卷配置”，真正有突破性的創(chuàng)新很少。

綠城浙江是個(gè)例外，2026年它用一連串國(guó)際大獎(jiǎng)和一批“被全行業(yè)爭(zhēng)相模仿”的場(chǎng)景創(chuàng)新，重新定義了這個(gè)時(shí)代的“好房子”。

審美引領(lǐng)：36項(xiàng)國(guó)際大獎(jiǎng)，持續(xù)刷新好房子「審美天花板」

上半年以來(lái)，綠城浙江旗下項(xiàng)目一舉斬獲美國(guó)繆斯設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、倫敦設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、美國(guó)泰坦地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)等36項(xiàng)國(guó)際權(quán)威大獎(jiǎng)。

這背后，是綠城成熟產(chǎn)品系的審美體系化輸出——

鳳起系的東方儀制、月華系的生息森林、云廬系的立體山水、玫瑰園系的法式經(jīng)典。每一個(gè)產(chǎn)品系都有一套自成一派、不斷隨時(shí)代進(jìn)化的美學(xué)語(yǔ)言，不斷定義住宅產(chǎn)品審美力天花板。

杭州蕙瀾月華實(shí)景圖

杭州溪徑恒廬實(shí)景圖

如杭州麗香庭以珠寶藝術(shù)為靈感，把“江潮與金絲的共舞”凝固成四面鋁板美學(xué)立面；借勢(shì)園區(qū)最大約7.6米高差打造地上地下皆庭園的立體游園庭院，讓高端場(chǎng)景服務(wù)于生活本質(zhì)；

金華鳳鳴汀瀾約1700㎡的雙層主題泛會(huì)所及無(wú)界懸挑泳池，將對(duì)標(biāo)邁阿密、新加坡的“濱水住假”生活方式首次完整引入金華……綠城始終在引領(lǐng)和定義美學(xué)高度。

杭州麗香庭示范區(qū)實(shí)景圖

金華鳳鳴汀瀾示范區(qū)實(shí)景圖

場(chǎng)景引領(lǐng)：被全行業(yè)學(xué)習(xí)，綠城是樓市「場(chǎng)景發(fā)明家」

如果說(shuō)審美是“面子”，那么場(chǎng)景就是“里子”。很多人沒(méi)有意識(shí)到，今天各大樓盤推崇的那些生活場(chǎng)景：

下沉式庭院會(huì)所、奈爾寶樣式大型童玩區(qū)、豪華私宴廳、女王空間——最初的源頭，都在綠城。

今年，杭州月映金沙那座“最專業(yè)的業(yè)余球場(chǎng)”亮相后，一個(gè)有趣的現(xiàn)象發(fā)生了：

從單價(jià)約3萬(wàn)的新盤，到超10萬(wàn)的頂級(jí)改善，室內(nèi)籃球館很快變成不少新盤會(huì)所的“標(biāo)配”。綠城的創(chuàng)新，又一次改變了行業(yè)的設(shè)計(jì)風(fēng)潮。

杭州月映金沙籃球館

在濤哥看來(lái)，綠城不是在做“配套”，而是在「發(fā)明生活方式」。

從嘉興云棲玫瑰園把地下室升級(jí)為家庭“演奏廳”，承載親子陪伴與藝術(shù)熏陶；到義烏芝瀾月華在學(xué)習(xí)盒子里引入制氧機(jī)，從生理層面緩解長(zhǎng)時(shí)間學(xué)習(xí)的疲勞——

每一次場(chǎng)景創(chuàng)新，都精準(zhǔn)戳中真實(shí)生活痛點(diǎn)。綠城的示范區(qū)開放日，往往成為行業(yè)的“新品學(xué)習(xí)會(huì)”。

嘉興云棲玫瑰園地下室“演奏廳”

交付引領(lǐng)：做時(shí)間的朋友，交付成產(chǎn)品「最高光時(shí)刻」

產(chǎn)品好不好，交付見分曉。多數(shù)房企最擔(dān)心的就是交付，但在綠城，交付恰恰是產(chǎn)品最高光的時(shí)刻。

2026上半年，綠城浙江累計(jì)交付11個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)到訪收房率達(dá)100%，交付滿意度高達(dá)97分。

更能說(shuō)明問(wèn)題的是二手房市場(chǎng)：杭州錦海棠交付后，首套二手房從掛牌到成交只用了6個(gè)小時(shí)；錢二的芝瀾月華交付后，首套次新房含雙車位以3330萬(wàn)成交，折合單價(jià)約8.5萬(wàn)/㎡，兩年漲了約800萬(wàn)。

杭州錦海棠交付實(shí)景圖

杭州芝瀾月華交付實(shí)景圖

真正的產(chǎn)品力，不在于賣的時(shí)候多火，而在于交付后能不能“穿越時(shí)間”。綠城哪怕限價(jià)時(shí)代做出的盤，交付后依然能跟當(dāng)下的高溢價(jià)新盤“掰手腕”。

這些令人驚嘆的產(chǎn)品呈現(xiàn)和結(jié)果兌現(xiàn)，讓綠城擁有領(lǐng)先的市場(chǎng)口碑與業(yè)內(nèi)口碑，持續(xù)定義好房子的更高標(biāo)準(zhǔn)。

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組織革新

把「最懂客戶」寫進(jìn)產(chǎn)品基因

很多人好奇，是什么樣的組織能力，讓綠城能持續(xù)、穩(wěn)定、規(guī)模化的產(chǎn)出如此有創(chuàng)新力的產(chǎn)品？秘訣，就藏在組織背后的一套「隱形操作系統(tǒng)」里。

傳統(tǒng)開發(fā)是典型的“串聯(lián)式”單線作業(yè)：投資拿地后，客研做定位，研發(fā)做方案，工程蓋房，營(yíng)銷賣房。看似環(huán)環(huán)相扣，實(shí)則是各管一段。客戶需求難以落地，創(chuàng)新模塊驗(yàn)證周期長(zhǎng)。

綠城則把“以客戶為中心”變成了一套有流程、有架構(gòu)、有生態(tài)的組織操作系統(tǒng)。這套系統(tǒng)，綠城內(nèi)部叫它——IPD。

流程革新：IPD五步閉環(huán)，把「需求準(zhǔn)確率」拉到95%

IPD，全稱集成產(chǎn)品開發(fā)（Integrated Product Development），最早是華為、小米這類科技公司的研發(fā)邏輯。綠城浙江，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最早把IPD系統(tǒng)落地的公司。

綠城浙江IPD流程五步法

把產(chǎn)品開發(fā)重構(gòu)為五步閉環(huán)：客戶洞察→需求提資→產(chǎn)品共創(chuàng)→客戶驗(yàn)證→封裝迭代。核心變化是把“接力跑”變成“并行協(xié)同”——

產(chǎn)品經(jīng)理、營(yíng)銷、甚至社群主理人，在方案最早期就同步介入，風(fēng)險(xiǎn)前置、問(wèn)題早解。

再回到那座引發(fā)行業(yè)模仿的月映金沙籃球館，我們看看它是怎么被造出來(lái)的——

需求提資階段，綠城把籃球社群主理人請(qǐng)進(jìn)來(lái)做深訪。“投籃的時(shí)候燈光刺眼”“地面有影子影響判斷”很多細(xì)節(jié)只有深訪才能發(fā)現(xiàn)。

接著綠城聯(lián)動(dòng)飛利浦，打磨出無(wú)影燈光系統(tǒng)：控制眩光、均勻照度、減少陰影；又聯(lián)合上海飛視定制開放式收納柜，因?yàn)榇蚯虻娜诵枰S手放毛巾水杯，開放式比帶柜門的更順手。

開放前一天邀請(qǐng)老業(yè)主“內(nèi)測(cè)”，開放當(dāng)晚還組織8支球隊(duì)打比賽。據(jù)悉這座球館吸引了一位近300萬(wàn)粉絲的民間扣籃王，體驗(yàn)完直接下單成了業(yè)主。

杭州月映金沙籃球館

這套研發(fā)流程跑通后效果驚人：需求傳遞準(zhǔn)確率從不足60%提升到95%以上；創(chuàng)新落地周期從12到18個(gè)月壓縮到即時(shí)落地。

它意味著綠城把滿足客戶需求的產(chǎn)品創(chuàng)新變成“常態(tài)化”，因此能每次出品都給市場(chǎng)驚喜。“最懂客戶”已經(jīng)是一套有流程、有節(jié)點(diǎn)、有驗(yàn)收的組織能力。

架構(gòu)革新：一把手來(lái)掛帥，打破部門墻的「創(chuàng)新三角」

光有流程還不夠，多數(shù)房企產(chǎn)品創(chuàng)新推不動(dòng)，根子在組織內(nèi)耗——

研發(fā)歸研發(fā)，營(yíng)銷歸營(yíng)銷，跨部門協(xié)同全靠開會(huì)協(xié)調(diào)。而綠城的解法是：從組織架構(gòu)開刀。

2024年設(shè)立產(chǎn)品創(chuàng)新研究院，由杭州研發(fā)負(fù)責(zé)人兼任執(zhí)行院長(zhǎng)。2026年初刷新產(chǎn)品創(chuàng)新工作小組，組長(zhǎng)由區(qū)域一把手親自掛帥。兩位副組長(zhǎng)，一位分管客研、營(yíng)銷、客服和運(yùn)營(yíng)，代表客戶；一位分管研發(fā)和產(chǎn)品，代表產(chǎn)品。

共創(chuàng)工作坊

這個(gè)組織設(shè)計(jì)使得創(chuàng)新決策直達(dá)最高層：不再是“某個(gè)部門的事”，而是公司級(jí)戰(zhàn)略；客研、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、客服被拉通成一個(gè)大團(tuán)隊(duì)，從根上消滅了“部門墻”。

項(xiàng)目層面也一樣，由項(xiàng)目總、研發(fā)總、營(yíng)銷總組成「創(chuàng)新三角」。2026年迭代到IPD 2.0之后，寧波首南地塊的客戶共創(chuàng)工作坊就是這套架構(gòu)跑出的首個(gè)樣本。

濤哥了解過(guò)不少房企的組織變革，多數(shù)“換湯不換藥”。但綠城這一刀切下去，是把“為好產(chǎn)品服務(wù)”這件事，直接焊進(jìn)了組織骨架里——

架構(gòu)本身就是在為產(chǎn)品說(shuō)話，創(chuàng)新的發(fā)生便不再是偶然，而是水到渠成。

生態(tài)革新：從甲乙方到「供應(yīng)鏈共生」，把創(chuàng)新沉淀成體系

傳統(tǒng)模式下，房企和供應(yīng)商是簡(jiǎn)單買賣關(guān)系。綠城跳出這個(gè)思路，聯(lián)合方太、九牧、飛利浦、諾米、酷太、悍高等頭部品牌，組建共創(chuàng)研發(fā)聯(lián)盟，建立“需求共研、產(chǎn)品共創(chuàng)、標(biāo)準(zhǔn)共建”機(jī)制。

綠城浙江供應(yīng)鏈共創(chuàng)示意圖

更關(guān)鍵的是綠城有一套“封裝迭代”沉淀機(jī)制，堅(jiān)持“成熟一個(gè)、封裝一個(gè)”——每個(gè)通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的創(chuàng)新模塊，都錄入?yún)^(qū)域產(chǎn)品庫(kù)，成為后續(xù)項(xiàng)目可直接調(diào)用的標(biāo)準(zhǔn)模塊。

2025年全年形成48項(xiàng)課題，45項(xiàng)通過(guò)評(píng)審。配合“二八法則”運(yùn)轉(zhuǎn)：20%項(xiàng)目做前沿探索，80%在成熟底盤上復(fù)用精進(jìn)，形成了“底盤守牢、創(chuàng)新破界”的滾動(dòng)閉環(huán)。

這才是綠城最強(qiáng)大的地方：建了一條「創(chuàng)新生產(chǎn)線」。別人做一個(gè)項(xiàng)目，是交付一個(gè)作品；綠城做一個(gè)項(xiàng)目，是在給產(chǎn)品庫(kù)“充值”。

2026上半年，超300場(chǎng)“美好心聲”共創(chuàng)、超2865處細(xì)節(jié)共創(chuàng)，背后是一臺(tái)永不停歇的產(chǎn)品進(jìn)化機(jī)器。

在濤哥看來(lái)，產(chǎn)品領(lǐng)先，是結(jié)果；IPD這套組織操作系統(tǒng)，是保障。正因?yàn)橛?strong>“流程+架構(gòu)+生態(tài)”三位一體組織革新，綠城才能靠體系持續(xù)輸出領(lǐng)先產(chǎn)品。

3

戰(zhàn)略破局

長(zhǎng)期主義打通「全域深耕」模式

這兩年，幾乎所有房企的戰(zhàn)略都在往一個(gè)方向收斂——聚焦一二線城市核心地段。然而當(dāng)所有房企都擠進(jìn)紅海，核心地段反而不好做了。

與之形成鮮明對(duì)照的是，那些很久沒(méi)有供應(yīng)的二三線城市，一塊好地入市，反而能賣得火，周轉(zhuǎn)還快，利潤(rùn)率甚至更高。這不是個(gè)案，而是正在發(fā)生的趨勢(shì)。

綠城浙江之所以能夠在大浙江范圍9年領(lǐng)跑，正是因?yàn)樗麄兣芡í?dú)特的「全域深耕」模式，實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

首先，破除核心城市依賴：當(dāng)所有人擠向同一個(gè)賽道，綠城選擇「全域深耕」

2026年，綠城在浙江共布局13城40盤。不僅重倉(cāng)大本營(yíng)杭州，同時(shí)在義烏、慈溪、溫嶺、臺(tái)州、嘉興持續(xù)深耕，今年還首入東陽(yáng)。

當(dāng)整個(gè)行業(yè)都在兩個(gè)極端之間搖擺，要么高周轉(zhuǎn)時(shí)代“廣撒網(wǎng)”，要么當(dāng)下的“血拼核心區(qū)”，綠城選擇了一種最難得的姿態(tài)：平衡。

堅(jiān)持科學(xué)的投資判斷，該重倉(cāng)的重倉(cāng)，該深耕的深耕，該新進(jìn)的果斷落子。不追風(fēng)口、不退戰(zhàn)場(chǎng)、不押?jiǎn)我毁惖溃@恰恰是穿越周期最稀缺的定力。

其次，穩(wěn)健與進(jìn)取的把握：杭州為核+多城深耕的「雙線戰(zhàn)略」

“平衡”不意味著平均用力，而是一套精密的雙線戰(zhàn)略。杭州單城貢獻(xiàn)了40%的流量業(yè)績(jī)，是絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)；寧波、嘉興、金華三城合力貢獻(xiàn)另外40%，構(gòu)成穩(wěn)固第二梯隊(duì)。四城合計(jì)占比八成，區(qū)域聚焦清晰有力。

在杭州，綠城選擇全線出擊：月映金沙、知海棠走流量保回款；曉瀾玉華、溪徑恒廬兌現(xiàn)貨值。土拍端持續(xù)精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)——九堡純宅地、良渚玉湖商住地、金沙湖低密地塊，既有核心卡位，也有潛力前置。

杭州知海棠實(shí)景圖

杭州外，綠城錨定高端改善：在寧波、嘉興、義烏、溫嶺，每5套千萬(wàn)級(jí)大宅成交中就有3套來(lái)自綠城，市占率超60%。慈溪鳳起潮鳴、義烏芝瀾月華、溫嶺湖畔恒廬都成為各自城市的豪宅標(biāo)桿。

溫嶺湖畔恒廬實(shí)景圖

在濤哥看來(lái)，綠城這套雙線戰(zhàn)略的精妙在于：杭州保基本盤、保規(guī)模，多城摘價(jià)值高地、保利潤(rùn)。兩條腿走路，比單追紅海穩(wěn)得多。

在不確定的市場(chǎng)里，“始終在場(chǎng)”本身就是一種戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。當(dāng)別人在猶豫“進(jìn)不進(jìn)、退不退”，綠城已經(jīng)在這些城市種下了第十個(gè)、第二十個(gè)作品——

這也讓綠城在浙江很多城市有深厚市場(chǎng)口碑，老業(yè)主復(fù)購(gòu)率最高75%，近40%新業(yè)主來(lái)自老友推薦，成為最堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河。

在濤哥看來(lái)，綠城浙江的「全域深耕」模式，更加代表行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)，無(wú)論一線還是二三線市場(chǎng)都有機(jī)會(huì)，核心是用深耕沉淀信任，用全域布局贏得戰(zhàn)略縱深。

尾聲

綠城模式給行業(yè)的「未來(lái)答案」

產(chǎn)品領(lǐng)先，是結(jié)果；組織革新，是保障；戰(zhàn)略定力，是底氣——這三者咬合，構(gòu)成綠城浙江穿越周期的「發(fā)展飛輪」。

回看這份“雙榜第一”的成績(jī)單，會(huì)明白：它是一套體系化能力的必然結(jié)果。

當(dāng)行業(yè)在探索“行業(yè)下半場(chǎng)到底怎么做”，綠城浙江給出了擲地有聲的回答：

產(chǎn)品如何進(jìn)化？——從卷配置，回歸到卷真實(shí)需求。

組織如何革新？——要把“以客戶為中心”變成操作系統(tǒng)。

布局怎么破局？——不盲從、不退守，用平衡對(duì)沖周期。

在濤哥看來(lái)，綠城浙江代表了一種更加可持續(xù)的模式：只有經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)、真正以產(chǎn)品和客戶為核心的體系，才能夠持續(xù)穿越周期。

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