山東
大眾網記者 李雪 棗莊報道
近日，在山東棗莊，一起“物業(yè)起訴業(yè)主勝訴”的案例，引起關注：2026年年初，棗莊匯城物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“匯城物業(yè)”）將一戶2年拒交物業(yè)費的業(yè)主起訴至法院，要求支付所欠物業(yè)費共計4301元，以及違約金2914.5元。經法院審理，最終支持了物業(yè)公司的部分訴訟請求，判決業(yè)主支付所欠物業(yè)費用。
案件回顧
被告業(yè)主家住棗莊市市中區(qū)中梁首府，房屋面積為130.1平方米。根據民事判決書，2023年12月29日，原、被告簽訂了《中梁首府前期物業(yè)協議》。合同約定，原告為中梁首府小區(qū)提供物業(yè)服務，同時約定預交6個月的前期物業(yè)費，以后以6個月為一周期完成繳納。如果業(yè)主不能按時足額繳納物業(yè)費，應按每拖延一日支付欠繳金額的千分之三支付違約金。
原告在訴訟請求中提到，合同簽訂后，原告為被告提供了物業(yè)服務。但被告自2024年1月到2025年12月31日，一直未交物業(yè)費。經原告催繳后無果，故訴至法院，并提交了催繳物業(yè)費的微信截圖。
中梁首府小區(qū)（大眾網記者 孟獻欣 拍攝）
爭議點的回應
根據原告的陳述和相關證據，法院的判決回應了兩個爭議點。
其一即“物業(yè)公司不是業(yè)主請來的，是開發(fā)商跟物業(yè)公司簽的合同，對業(yè)主是否有約束力？”。該案民事判決書提到：匯城物業(yè)是中梁首府開發(fā)商聘請的，為小區(qū)提供物業(yè)服務，并簽訂了委托合同。
市中區(qū)人民法院依據民法典第九百三十九條“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力”的規(guī)定，認為本案中原告系依法登記成立的物業(yè)公司，自其登記成立起即具有法人資格，其系小區(qū)房地產開發(fā)單位委托進行前期服務的物業(yè)服務企業(yè)，其與被告簽訂的《中梁首府前期物業(yè)服務協議》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，故合同對原、被告均具有約束力，原、被告均應當按照合同約定全面履行各自的義務。
原告對中梁首府小區(qū)提供了物業(yè)服務，被告作為業(yè)主享受了物業(yè)服務，應按照物業(yè)管理合同約定按時、足額交納相應物業(yè)管理服務費用。
其二即“物業(yè)業(yè)主矛盾激化，違約金逼近本金，應該怎么處理？”。
本案中，原告請求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款違約金，兩年的違約金算下來達到2914.5元。
法院判決書中明確提及“雙方約定的違約金比例明顯過高”。最終法院酌情調整違約金比例，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算。
對物業(yè)服務不滿意，是否能拒交物業(yè)費？律師解讀
本案發(fā)生后，引起部分居民討論：業(yè)主如對物業(yè)服務不滿意，是否可以拒交物業(yè)費？
記者咨詢山東隆誠律師事務所律師劉有杰，他認為，從司法實踐來看，業(yè)主以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒交全部物業(yè)費，法院一般難以支持。如果物業(yè)服務企業(yè)已經提供了基礎服務，僅是在服務的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約，較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由。當然，如果物業(yè)服務存在嚴重瑕疵，業(yè)主有權依法要求減免相應的服務費用，減免的數額應與物業(yè)服務的瑕疵程度相當。
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