隨著上半年土拍的收場，近日，多宗地塊發布 建設項目規劃許可批前公示的公告，其中海信代建的雙山項目、萬科&中海&越秀&金地&青島城投五家房企聯合斬獲的森林公園商改住地塊備受關注。

【海信雙山項目】

地塊位于 市北區寧鄉路以南、福州北路以東，土地權屬方為融匯控股集團，由海信地產全流程代理代建，目前項目案名已出——海信君安。

地塊占地面積約24635㎡，容積率2.5，地上計容建面約61587.5㎡，其中住宅計容建面約33690.46㎡，物業管理用房182.67㎡。其他計容建面約27714.37㎡（含辦公建面16292.31㎡、商業建面約2293.23㎡，酒店建面約8983.68㎡、物業管理用房建面約141.15㎡）。

地下建筑面積約34223.01㎡，總戶數240戶，建筑密度30%，綠地率35%，停車位757輛。

根據規劃公示，項目擬建7棟住宅(8-16層)，1棟辦公(12層)、1棟酒店(8層),配建社區服務站、托育所、鄰里坊、社會公共停車位、物業管理用房等配套設施。

追溯土地成交信息，該地塊為2025年6月18日由融匯控股集團以樓面地價9600元/㎡，總價5.91億競得。

地塊占位新都心核心腹地，坐擁城市優質發展資源，周邊集聚凱德 MALL、和達中心城等大型商業綜合體，成熟商業氛圍濃厚；軌道出行優勢突出，近鄰地鐵 3 號線雙山站、清江路站，多維交通出行高效便捷。

當前新都心新房市場已形成三足鼎立競爭格局：棠玥和境主打建面約105-142㎡改善戶型；保利青鐵?都心瑯悅主推118-168㎡三至四居，現已正式入市銷售；而融匯福州北路地塊（海信代建項目海信君安）緊隨補位，項目接待中心已于7月5日對外開放。據項目規劃信息，地塊將采用新規全域抬板設計，打造主城新一代低密改善住區，進一步豐富板塊改善產品供給。

【森林公園商改住地塊】

地塊位于 李滄區青銀高速收費站以南、青銀高速以東、規劃六路以北、石牛山路以西，為 原森林公園商業地塊。

該地塊為3月20日，由青島昌明置業有限公司（萬科、中海、越秀、金地、青島城投）五家房企聯合競得，成交樓面地價9010元/㎡、總價9.98億元。

地塊占地面積約4432.07㎡，容積率2.5，總建筑面積約15.81萬㎡，含地上建面約11.51萬㎡、地下建筑面積約4.3萬㎡。其中地上計容建面約11.08萬㎡（住宅建面約10.35萬㎡+物業管理用房建面約790.6㎡+配套商業建面約0.65萬㎡）。

不計容建面約4307.6㎡，（含鄰里坊建面約850㎡+社區服務站建面約600㎡+托育所建面約580㎡+換熱站建面約200㎡+架空層社區大堂等建面約2077.6㎡）。規劃戶數774戶，建筑密度20%，綠地率35%，機動車停車位1176輛。

根據規劃方案，該地塊整體采用高低錯落小高層布局，擬建16棟8至17層住宅（11棟17F、2棟13F、1棟2F、1棟16F、1棟14F），1棟13層商業塔樓，2棟社區大堂，利用周邊地勢高差，沿石牛山路和規劃六路布置配套商業、鄰里坊等公服配套設施。方案滿足日照、消防等法規規范要求。

該宗地前身可追溯至2017年8月，彼時李滄區青銀高速東、石牛山路西、棗山路北片區集中出讓三幅地塊，成交總價37.9億元，由金地、越秀、中海、萬科、青島城投五家房企聯合開發。

受多方面因素影響，項目直至2022年才正式面市。憑借靈活的定價策略與高性價比優勢，項目迅速成為片區流量銷冠。其中配套商業地塊因種種原因長期未動工，2025年7月為盤活存量土地、適配市場需求，李滄區青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南LC0301-03地塊控規調整正式公示，用地性質由商業商務用地優化為二類居住用地，同步完善公共服務配套，進一步匹配片區居住功能升級需求。2月28日，該地塊掛牌出讓，最終由萬科等五家房企聯合斬獲。

當前李滄全區商品住宅去化周期約16.1個月，整體市場仍存有一定庫存壓力，但板塊分化行情顯著，改善置業熱門片區率先走出獨立上行行情，其中東李世園板塊市場熱度持續領跑。

青特置業更是支撐板塊熱度的核心頭部房企，穩居區域流量標桿地位。自青特首入東李，落子青特璟譽便一炮而紅。2025年11月開盤，僅用4個月便基本實現清盤。此后青特東序接力入市，延續 “逢開必火” 的青特速度，首開便創下近3年青島開盤認購的歷史紀錄。5月30日，青特璟逸（36地塊）也已開盤，首推120套，當天去化近9成，三盤連開持續領跑。

熱度不止于在售紅盤，土地端同樣持續重倉布局。今年6月，青特再度拿下片區 55、76號 兩宗低密地塊，短短一年時間內連落五幅地塊，全線沿銅川路連片排布，超級大盤 「銅川九里」正式成型，以連片開發規模，牢牢執掌東李世園改善主場話語權。

板塊潛在供應層面，李滄東李已然掀起新一輪布局熱潮，各大房企紛紛加碼，未來競爭格局將進一步升級。龍湖攜手海創置業聯合代建惠水路三宗核心地塊，19萬㎡大體量，主打低密別墅+洋房業態；此外，由遠洋代建的萬竹云峰項目規劃方案已經公示，根據規劃建設15棟疊拼洋房洋房(11棟4F+1棟5F+3棟7F），共計257戶。去年億聯斬獲的核心地塊，目前均處于暫未啟動狀態。

在此供需擴容背景下，本次森林公園商改住地塊成功入市，將進一步加劇東李板塊樓市競爭，倒逼區域住宅產品全面迭代升級，板塊改善賽道的精細化比拼再度升維。

2026年，青島該不該買房？