文/上海進深 嚴明會

剛剛過去的周末，佳運川沙項目佳運·璟和ONE城市展廳正式開放。

這塊地去年11月由本土房企佳運經過82輪激烈競價拿下，歷經近8個月籌備，終于揭開了面紗一角。

2025年11月24日，上海第九批次土拍現場，佳運置業董事長沈仁興親自到場坐鎮、舉牌加價。沈仁興的執著最終讓佳運以24.75億元總價、15.76%溢價率拿下了這宗地塊。

這次拿地之所以引發業內關注，一方面是因為在當下的土拍市場上，房企董事長親自到場舉牌已不多見；另一方面，佳運置業與川沙之間確實有一段歷史淵源，公司1999年成立于浦東，首個項目佳運公寓就落在川沙。

時隔26年重回起點，沈仁興親自押陣、82輪鏖戰不退，其決心不言自明。

這塊地算是板塊內近幾年條件最好的一宗，但壓力同樣不小。

住宅售價需接近7萬元/㎡才能覆蓋成本。對以剛需為主的這一板塊而言，煙火氣雖足，離真正的改善仍有距離。

全域抬板創紀錄

佳運·璟和ONE最突出的特征，是全域抬板。

作為“好房子”新政后浦東外環外首個全域抬板項目，佳運·璟和ONE的抬板高度達到6米，為全市最高。

疊墅首層離地6米，小高層首層更達9.75米，相當于常規住宅三層有余。

疊墅部分抬板后，直接改變了下疊產品的空間邏輯：告別傳統疊墅地下室昏暗潮濕的暗室短板，下層被整體抬升到地面以上、自帶采光，相當于把地下室變成了地上空間。

項目規劃7幢15-17層住宅和5幢4層疊加，高低錯落布局，配置下沉庭院、地下會所和主題架空層。除一棟高層外，其余首層均做架空處理。

高層戶型以115㎡、128㎡、140㎡為主，疊墅162-185㎡，總計約480余套房源，其中疊墅約70套。

層高方面，全盤超新規3米標準，小高層達到3.1米，疊墅首層3.4米、二層3.2米、三至四層3.3米。

此外，項目打造了全可改造飄窗、川沙罕見的獨立電梯廳、疊墅專屬露臺，全線戶型的實得率都很可觀。

以128㎡戶型為例，獨立電梯廳面寬2.8米，近9㎡的空間既可作入戶收納，也可布置休閑座椅。室內橫廳設計，3房2衛格局，餐廳區域具備“X空間”改造彈性，家庭成員少時作餐廳或書房，未來人口增加可隔出一間小房間。全屋飄窗均可改造，每個房間的實際使用空間會進一步拓展。

不過有一個細節值得注意：為了做超低能耗住宅，陽臺是全包進去的，算全面積。從戶型圖上也能看出，沒有單獨的陽臺區域。這與當下流行的3.5代宅半贈送陽臺面積有所差別。

除抬板外，項目亮點不少。社區規劃了5600㎡下沉式庭院會所，涵蓋恒溫泳池、行政酒廊、私宴廳、瑜伽房、室內迷你高爾夫等功能。

下沉式庭院采用"半邊山水半邊城"理念，主要栽植生長慢、落葉少、品相好的高檔樹木，包括日本進口的造型羅漢松和羽毛楓、西班牙進口樹齡超600年的油橄欖樹，以及百年紫薇老樁等。

在住宅開發上，佳運置業素以穩健和產品力見長，尤重景觀打造。沈仁興從拿地起便介入選材，名貴樹木多由其親自挑選，這份對品質的偏執貫穿項目始終。

璟和ONE的設計陣容也堪稱頂配：上海天華建筑設計院、CCD和維幾、JTL（重慶）加特林聯合操刀，與翠湖六期、鵬瑞壹號、潮鳴外灘等豪宅項目同源。

慢節奏開發

相比于市面上大多數高周轉項目，佳運·璟和ONE的開發節奏偏慢。去年11月拿地，今年1月中旬規劃方案公示，直到7月上旬才開放展廳，預計下半年入市。

項目方透露，工程在結構施工階段主動放緩了節奏。一般每層7天的結構工期，很多開發商壓縮到3到4天完成，而佳運拉長到8到10天一層，給混凝土足夠的養護時間。這個說法的邏輯在于，混凝土養護到位能增強抗震性、避免開裂和滲水等常見問題。

不過，建設過程中的合規問題也不容回避。

今年2月11日，項目建設公司因“建設單位未取得施工許可證擅自施工”被處罰9.32萬元；4月22日又因“施工圖設計文件未經審查擅自施工”被罰款20萬元。

此外，今年2月初規劃公示期間，項目也曾收到周邊居民關于地坪抬高、配電站設置等方面的異議，官方答復后逐一作出了符合規范的說明。

項目周邊，南側緊鄰的華潤置地觀宸潤府，目前已完成清盤。稍遠處，陸家嘴錦繡云瀾此前累計推售1064套房源，目前已售956套，網簽去化率超89%，主要剩余140-168㎡大戶型在售。此外，浦發·上品作為2號線凌空路站附近的實景現房，也在持續銷售中。

相比于兩年前華潤觀宸潤府3.8萬/㎡的純宅地樓板價，售賣均價約6.35萬/㎡，佳運雖然以2.9萬/㎡的樓板價拿地，但背后隱藏的隱性成本較高，盈利空間有限。

地塊中約25%的面積為商業辦公，且必須自持酒店，折算下來，住宅部分樓板價約3.7萬/㎡。

川沙作為浦東城市副中心，承接張江科學城東擴和國際旅游度假區輻射，市場基本面不錯。但璟和ONE入市時面臨的競爭格局已與觀宸潤府時期不同，疊加自身合規爭議和偏慢的開發節奏，能否復制競品此前的熱度，仍需市場檢驗。

冷熱不均

上一次佳運置業在上海土拍市場引起關注，還是在2022年。

當年6月，佳運在兩周內連續拿下兩宗地塊：一是以12.701億元競得寶山區羅店鎮老鎮區地塊，二是以底價6.8億元摘得金山區金山新城地塊。

緊接著12月，在第四批次集中供地中，佳運擊敗12家央國企，以20.8億元拿下寶山顧村地塊。

這三宗地塊分別開發為佳運名邸、佳運匯龍府和佳運瑞璟灣，產品形態清一色為洋房社區。但從網簽數據來看，很明顯冷熱不均。

位于寶山羅店的佳運名邸，2023年5月9日開盤推出315套房源，至今近三年時間，網上房地產顯示僅網簽63套，去化率約20%。

寶山顧村的佳運瑞璟灣，2023年7月和9月分兩批推出495套住宅，目前已售453套，去化率約91.5%。

金山新城的佳運匯龍府，2023年5月和6月分兩批推出286套住宅，目前已售262套，去化率約91.6%。