大家好，我是鳥(niǎo)叔，小鳥(niǎo)的鳥(niǎo)！

最近一直追看我文章的粉絲，一定會(huì)注意到，我們近期一直在呼吁：

要買(mǎi)就買(mǎi)龍頭，遠(yuǎn)離各種雜毛盤(pán)！

所謂雜毛盤(pán)，就是樓市被分化、被拋棄、被淘汰的那一類(lèi)房屋的總稱(chēng)。

什么是樓市分化？用書(shū)面一些的語(yǔ)言來(lái)解釋?zhuān)瑧?yīng)該是：

市場(chǎng)對(duì)房屋的價(jià)值達(dá)成了新的共識(shí)，有些房子的使用價(jià)值依然還存在，但它的價(jià)格會(huì)逐漸走向滅失。

給“有些房子”框定一個(gè)范圍，那“市場(chǎng)上絕大多數(shù)的房屋”，都屬于這些使用價(jià)值健在，但價(jià)格逐漸走向滅失的房屋范疇。

我說(shuō)的是不是過(guò)于危言聳聽(tīng)？絕對(duì)不是！

房屋價(jià)格的分化，歸根結(jié)底有兩個(gè)原因。

一是人口出生率下降。

雖然出生率下降的影響短期內(nèi)還無(wú)法直接波及樓市，但是這個(gè)預(yù)期已經(jīng)影響到所有的有房人和購(gòu)房人。

你可以去看抖音，從北京到南京，從蘭州到廣州，絕大多數(shù)房產(chǎn)博主都會(huì)把生育率下降掛在嘴邊，讓你謹(jǐn)慎選房；

同時(shí)，現(xiàn)在所有的二手買(mǎi)賣(mài)交易，買(mǎi)家向賣(mài)家砍價(jià)的一個(gè)公用由頭都會(huì)說(shuō)：

你看現(xiàn)在出生率這么低，買(mǎi)房的人越來(lái)越少了，哥/姐，你再給降點(diǎn)。

原子彈放在炮架上時(shí)威力最大，這就是“預(yù)期”帶來(lái)的力量。

另外一個(gè)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的原因，則是持續(xù)的降息。

這個(gè)原因是不是又震碎了一些人的三觀？降息不是應(yīng)該促進(jìn)樓價(jià)上漲嗎，為什么還會(huì)加速一大部分房?jī)r(jià)的下跌呢？

利息是資金的價(jià)格，利息降低，意味著整個(gè)社會(huì)對(duì)于投資回報(bào)率期望值的降低。

降息在短時(shí)間內(nèi)會(huì)刺激購(gòu)房需求，同時(shí)，也降低了人們對(duì)社會(huì)整體購(gòu)房回報(bào)率的期望值。

舉個(gè)例子，年息10%時(shí)，你老老實(shí)實(shí)把錢(qián)放在銀行就好；年息3%時(shí)，投資回報(bào)預(yù)期大幅下降，你就開(kāi)始尋求別的投資門(mén)路。

這個(gè)時(shí)候，那些漲幅高的龍頭盤(pán)，會(huì)繼續(xù)受追捧，而那些漲幅低的雜毛盤(pán)，本身已經(jīng)變成了負(fù)收益資產(chǎn)……

那樓市具體怎么分化呢？

1、在城市能級(jí)上來(lái)說(shuō)，是一線(xiàn)城市分化二三線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市分化三四線(xiàn)城市。

今年初的小陽(yáng)春行情就很說(shuō)明問(wèn)題，北京上海兩位大哥帶頭猛漲，廣州次之，3月份一二手成交總量超過(guò)2萬(wàn)套。

而深圳在強(qiáng)硬的房?jī)r(jià)管控下，也取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)，二手成交逼近5000套，創(chuàng)下近2年來(lái)單月交易量新高。

部分省會(huì)以及網(wǎng)紅二線(xiàn)城市，也取得了很好的銷(xiāo)量，這些城市的熱銷(xiāo)，除了一部分城市自身競(jìng)爭(zhēng)力之外，更多的則是來(lái)自對(duì)省內(nèi)周邊城市的虹吸。

4-11線(xiàn)城市，也就那回事了，被大城市一番吸水之后，房地產(chǎn)在他們這里，連混飯吃都難了。

2、一線(xiàn)城市內(nèi)部也一樣。

比如廣州，看看海珠區(qū)，西邊賣(mài)六七八萬(wàn)就了不起了，比如中旅天宸府，均價(jià)只要6.7萬(wàn)/㎡。

但東邊基本都是8萬(wàn)/㎡起，貴的15萬(wàn)/㎡以上的，比如琶洲南TOD，新一期加推價(jià)已經(jīng)沖到了16萬(wàn)+/㎡。

而且論生活配套、教育質(zhì)量，海珠東還遠(yuǎn)不如海珠西方便。海珠西找誰(shuí)說(shuō)理去？

3、豪宅市場(chǎng)也在分化。

別以為豪宅市場(chǎng)就沒(méi)事，現(xiàn)在天河、海珠總價(jià)過(guò)千萬(wàn)的豪宅比比皆是，也分為賣(mài)得好的，賣(mài)得不好的。

保利湖光悅色，套均價(jià)格1000萬(wàn)起，竟然做了2、3月海珠的套數(shù)和總金額的雙料銷(xiāo)冠，能打敗它的，也只有琶洲南TOD了。

同樣是核心區(qū)，天河北的峻林，一套140㎡的房子掛個(gè)2000萬(wàn)出來(lái)，兩年都無(wú)人問(wèn)津，只會(huì)被人笑話(huà)：

腦子癡線(xiàn)了才會(huì)花2000萬(wàn)買(mǎi)140㎡的峻林，還是北向的。

即使是真愛(ài)，都不敢愛(ài)得這么飛蛾撲火，轟轟烈烈。

4、老城區(qū)是被分化的重災(zāi)區(qū)。

當(dāng)然，更慘的是那些荔灣、越秀這些老城區(qū)的老破大或老破小。

老城區(qū)的這些房子，要想買(mǎi)得起價(jià)格，只能搞成”包裝房“，用極低成本的裝修，搞一個(gè)驢糞蛋子表面光的東西出來(lái)，然后拍上抖音，忽悠那些什么都不懂的小白買(mǎi)，或者只有非老城區(qū)不買(mǎi)的情懷買(mǎi)家。

我們可以統(tǒng)一把這種盤(pán)稱(chēng)之為”殺豬盤(pán)“，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)是被宰的那頭豬。

就這，很多做這些包裝房的老板這兩年也虧錢(qián)，房子不好賣(mài)，大家越來(lái)越精了。

5、戶(hù)型產(chǎn)品同樣也在分化。

你以為只有老區(qū)和新區(qū)在分化嗎？

圖樣圖森破了。

時(shí)代在拋棄你的時(shí)候，不會(huì)給你打一聲招呼。落后的戶(hù)型被拋棄的速度更迅雷不及掩耳盜鈴。

我們就不說(shuō)越秀、荔灣這些老城區(qū)，就只看天河。

比如天河北，這個(gè)片區(qū)屬于早期港式戶(hù)型的集中區(qū)域，也不說(shuō)那種奇葩的鉆石、三角戶(hù)型了，只看正常戶(hù)型。

天河北三房的價(jià)格遠(yuǎn)高于兩房，而三房?jī)尚l(wèi)的價(jià)格，又遠(yuǎn)高于三房一衛(wèi)。

以?xún)S林苑為例，114㎡的三房?jī)尚l(wèi)成交價(jià)1080萬(wàn)，70㎡的兩房一衛(wèi)成交價(jià)522萬(wàn)，折算下來(lái)，三房的單價(jià)比兩房足足貴了2萬(wàn)/㎡。

大概因?yàn)樘旌颖痹诮ㄔO(shè)期時(shí)，兩衛(wèi)的產(chǎn)品并不流行，造成兩衛(wèi)產(chǎn)品極少。單衛(wèi)生間的戶(hù)型已經(jīng)沒(méi)人要了。

你以為次新板塊就很安全嗎？

牛奶廠次新房板塊，妥妥的前幾年的當(dāng)紅炸子雞吧，但在過(guò)去樓市深度調(diào)整的這一年多，牛奶廠的房?jī)r(jià)疲軟了不少。

為什么？

因?yàn)樽鳛榇涡路浚膽?hù)型產(chǎn)品已經(jīng)被這一兩年的新盤(pán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

天河壹品126㎡可以做四房三衛(wèi)雙主套，珠江花城117㎡可以做4+1房，越天河105-142㎡的戶(hù)型，實(shí)用率都干到90%以上，活活送多一間房。

珠江花城戶(hù)型圖

關(guān)鍵是人家賣(mài)的還比你便宜，你說(shuō)氣不氣人？

據(jù)我了解，還真有不少牛奶廠的人賣(mài)掉自己的三房，置換成這些新盤(pán)的四房，置換之后，手上還能多一筆現(xiàn)金出來(lái)。

以上樓市分化的種種，最后加起來(lái)，會(huì)造成更嚴(yán)重的分化：

高凈值人口向高價(jià)值的區(qū)域持續(xù)流入，這意味著未來(lái)幾年，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)也會(huì)進(jìn)一步分化。

這才是馬太效應(yīng)帶來(lái)的更嚴(yán)重的問(wèn)題，房?jī)r(jià)差距的拉開(kāi)只是一個(gè)副作用而已。

現(xiàn)在越秀、荔灣的老齡化人口已經(jīng)比天河、黃埔等新區(qū)高出了30%，大勢(shì)無(wú)法改變，我們只能去順從它。

綜上，現(xiàn)在買(mǎi)房要選的龍頭盤(pán)是指：

重點(diǎn)城市、高勢(shì)能區(qū)域、好戶(hù)型、強(qiáng)配套、價(jià)格合理的新建項(xiàng)目。

比如：

天河的保利天匯，位于天河智慧城板塊，不管是去珠江新城還是金融城都挺近，而且還配建了九年一貫制的學(xué)校，可以實(shí)現(xiàn)目送式教育，讓業(yè)主更省心。

海珠的琶洲南TOD，位于琶洲南區(qū)核心區(qū)，周邊商業(yè)配套成熟。距離8號(hào)線(xiàn)和18號(hào)線(xiàn)磨碟沙站900米，還有規(guī)劃的12號(hào)線(xiàn)赤沙站就在小區(qū)邊上。

荔灣的華潤(rùn)置地·白鵝潭悅府，位于廣州白鵝潭，主打好河景+地鐵+成熟配套三個(gè)賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品偏高端改善。

番禺的萬(wàn)博和樾府，在占據(jù)萬(wàn)博核心板塊配套的同時(shí)，也精心做產(chǎn)品，一半公園一半城，真的做到了出則繁華，入則寧?kù)o。

黃埔的萬(wàn)科城市之光，位于老黃埔區(qū)府板塊，有地鐵有學(xué)校，5號(hào)線(xiàn)文沖站就在樓下，還配建了華師附（小學(xué)），最近更是傳聞可以直升黃廣附。

選擇這些項(xiàng)目，才能在分化的絞肉機(jī)下，保住一條小命。