自從2023年以來，政策利好消息持續(xù)刺激房地產(chǎn)行業(yè)。

先是央行支持、鼓勵存量房貸利率下調(diào)；

接著就是廣州、深圳、上海和北京這四個一線城市分別宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”；

最近有一個史詩級別的利好消息出臺，那就是中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。該通知明確規(guī)定：不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

正因為如此，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家最近又表現(xiàn)出樂觀預(yù)期。比如澤平宏觀創(chuàng)始人、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生就樂觀預(yù)言：房地產(chǎn)政策正迎來歷史性拐點，金九銀十或?qū)⒂瓉斫Y(jié)構(gòu)性行情。

筆者也相信，在政策利好消息持續(xù)出臺之下，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心將會得到逐步恢復(fù)。

但是一些細(xì)心的小伙伴還是發(fā)現(xiàn)，即使不斷降低了購房門檻、松綁了限購、限貸、限售等政策，但就是不見降房價。

那么，為什么房價不能下降呢？

筆者個人認(rèn)為，主要有以下幾個原因：

1、降房價不利于“保交樓”。

筆者在房地產(chǎn)行業(yè)，一直從事著房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)。

在2016年之前，房地產(chǎn)行業(yè)還可以享受土地紅利。但是2016年后，隨著土地市場競爭越來越激烈，土地紅利幾乎消失殆盡。

尤其是在2018年后，房企拿地開發(fā)項目的利潤，能有10%就非常不錯了。

也就是說，如果房價降價10%，項目的利潤就為“0”；如果房價降價超過10%，項目的利潤就直接變?yōu)樨?fù)數(shù)，也就是說項目虧損了。

在項目利潤為正的情況下，房企“保交樓”的動力還是有的，但是一旦項目虧損，房企“保交樓”的動力就直接為“0”。

誰愿意去繼續(xù)投入時間、精力和資金到一個虧損項目呢？

而“保交樓”就是“保民生”、“保穩(wěn)定”，因此，在政策層面才設(shè)置各種限跌令，禁止房價惡性下跌。

2、降房價有可能會導(dǎo)致金融風(fēng)險。

筆者在之前一直強(qiáng)調(diào)，購房首付比例20%是底線。突破這個底線就有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險。

因為，如果突破購房首付20%的比例，那么這個購房者的資信是無法得到保障的，更為重要的是，這也加重了購房者按揭貸款月供的壓力。

資信不良，加上按揭月供壓力大，在遇到收入下滑或者銳減，最容易斷供，從而形成天量的銀行不良債務(wù)。

其實，降房價和降低購房首付比例一樣，都有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險。

大家知道，降房價實質(zhì)就是降低項目的開發(fā)利潤。當(dāng)房價降低10%，甚至更多導(dǎo)致項目虧損的時候，最容易引起金融風(fēng)險。

為什么？

雖然金融機(jī)構(gòu)融資有擔(dān)保，但是在我國現(xiàn)行法律框架下，工程款是優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)資金償還的。

而項目工程無一例外都是包干，即包人工、包材料、包機(jī)械設(shè)備租賃費用等等。

也就是說，一個項目的人工費、材料費和機(jī)械設(shè)備租賃費用等等，都是優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)融資償還的。

而人工費、材料費和機(jī)械設(shè)備租賃費用是一個項目最大的成本。

當(dāng)一個項目房價下降，導(dǎo)致一個項目虧損時，當(dāng)一個項目優(yōu)先償還項目的人工費、材料費和機(jī)械設(shè)備租賃費用等等后，還能剩余多少留給金融機(jī)構(gòu)還款呢？