郭臺(tái)銘在一次采訪中，曾說：“房地產(chǎn)，只是賺一次的錢；可是核心技術(shù)，卻可以賺無數(shù)次的錢。”

但這并不代表，他并不賺房地產(chǎn)錢。

全球最大的代工廠“富士康”，近期就被揭開了“隱形地產(chǎn)商”的身份。

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道，稅務(wù)部門近期在依法對(duì)富士康集團(tuán)在廣東、江蘇等地的重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查，而自然資源部門對(duì)富士康在河南、湖北等地的重點(diǎn)企業(yè)用地情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

消息一出，大家才發(fā)現(xiàn)，富士康在大陸擁有著近萬平米的工業(yè)園區(qū)。此外，還有不少未公開披露的住宅、寫字樓、商業(yè)。

而這里面，很多都是通過地方政府招商引資“優(yōu)惠政策”取得的，存在可能的政策與法律“灰色區(qū)”。

地方為招商引資“投資換土地”

富士康于1988年投資中國(guó)大陸，據(jù)《中房報(bào)》的統(tǒng)計(jì)——目前，富士康在大陸28個(gè)城市共擁有47個(gè)工業(yè)園區(qū)，已知總占地面積超過9200萬平方米。

其中深圳龍華園區(qū)為富士康的大陸總部。但規(guī)模最大的，卻是位于郭臺(tái)銘老家山西晉城的工業(yè)園區(qū)，面積達(dá)到了20平方公里。

而在這次調(diào)查的重點(diǎn)區(qū)域——河南和湖北，富士康擁有鄭州科技園、鶴壁科技園、濟(jì)源虎嶺工業(yè)園、福士瑞精密工業(yè)（濟(jì)源）有限公司科技園、龍升工業(yè)園；以及武漢科技園。

在所有富士康已入駐的城市里，鄭州對(duì)富士康的依賴，是最重的。

數(shù)據(jù)顯示，自2010年富士康在鄭州建廠以來，企業(yè)累計(jì)進(jìn)出口額約占河南省進(jìn)出口總額的60%、鄭州市的80%。

此外，鄭州富士康的員工高峰期接近30萬人，截至2022年底也仍穩(wěn)定在20萬人左右。被稱為當(dāng)?shù)亍白畲蟮膭趧?dòng)力市場(chǎng)公司”。

對(duì)這樣一個(gè)能實(shí)現(xiàn)GDP、財(cái)政、稅收、就業(yè)全面增加的企業(yè)，鄭州給足了誠意——不僅給了占地面積10平方公里的工業(yè)園區(qū)，還提供15億美元建廠補(bǔ)貼、“免五減五”的稅收政策優(yōu)惠、幫忙招工，甚至還向海關(guān)總署請(qǐng)求保稅區(qū)政策。

武漢也一樣“推誠置腹”——市里投資20多億為富士康制定了17個(gè)重點(diǎn)配套項(xiàng)目，東湖開發(fā)區(qū)還專門與武漢鐵路局簽訂了富士康武漢科技工業(yè)園鐵路專用線的代建協(xié)議。

且在2007年6月，富士康與武漢高新區(qū)管委會(huì)簽訂投資協(xié)議7個(gè)月后，富士康旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——香港軒盛投資有限公司，就以接近底價(jià)拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅住宅土地，樓面地價(jià)分別為790元/㎡和560元/㎡。

這兩幅地塊，分別在2010年8月和2011年1月開盤。其中，軒盛·灣郡別墅項(xiàng)目的開盤價(jià)，每平方米售價(jià)在1萬元左右。

當(dāng)時(shí)有武漢當(dāng)?shù)孛襟w測(cè)算，這兩個(gè)住宅項(xiàng)目的毛利率將達(dá)到8億-9億元。

顯然，這種“投資換土地”，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府最豐厚的一筆“陪嫁”。

轉(zhuǎn)手賺一倍的“土地紅利”

依靠地方青睞擁有大量低價(jià)地，甚至免費(fèi)地的富士康，對(duì)“囤地”賺取土地紅利，也很擅長(zhǎng)，且是租售兩賺。

2006年9月，富士康斥資約4.32億元，拿下深圳寶安區(qū)一幅占地面積6.7萬㎡的土地。

按富士康當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，該地塊是用來給高層管理人員提供配套住房。且因?yàn)檫@是商品住宅，項(xiàng)目建成后，并不排除會(huì)有部分住宅進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

但拿地5年，也不見富士康開發(fā)。反而是以8.79億元將這塊土地賣給了深圳城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司，凈收益1.5億元。

在上海，有網(wǎng)友透露，Costco在上海閔行華漕鎮(zhèn)的用地，原先是富士康“漢陽光電”的工廠。

2016年，為配合上海的土地轉(zhuǎn)型工作，富士康收購了富昱置業(yè)（上海）79.77%的股權(quán)，擁有上述用地所在的華漕鎮(zhèn)293街坊地塊，土地用途變?yōu)樯剔k。

但到了2021年時(shí)，富士康才與印力簽署合作協(xié)議，共同合作開發(fā)2/3丘地塊，將其打造為一座大型高品質(zhì)購物中心。同時(shí)，印力將為富士康科技持有的2/2丘地塊（不含Costco）提供開發(fā)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，計(jì)劃打造優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。

這兩塊地在2022年時(shí)，因調(diào)整土地出讓使用條件，包括擬調(diào)整商辦比例、自持比例和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，曾補(bǔ)繳過存量地價(jià)。也就是說，這塊地在富士康手中，至少空閑了6年。

在鄭州，有媒體在調(diào)查時(shí)還發(fā)現(xiàn)，富士康在其產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，以招標(biāo)形式低價(jià)獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

或涉“未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途”

在軒盛投資公司介紹中，就公開寫到：目前已取得位于深圳、上海、武漢、成都、廊坊等重點(diǎn)城市的土地?cái)M開發(fā)項(xiàng)目，并以“數(shù)碼、環(huán)保、科技”為地產(chǎn)品牌經(jīng)營(yíng)理念，將整合前期取得的土地資源進(jìn)行綜合成片開發(fā)。

這幾個(gè)城市，正是富士康目前幾個(gè)重要科技工業(yè)園區(qū)所在地。

自2005年起，軒盛投資還在上海、長(zhǎng)春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續(xù)獲取商住地塊。

其中位于上海陸家嘴的“富士康大廈”項(xiàng)目最受人關(guān)注。但前期簽約鬧得轟轟烈烈的重慶商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)春“玉蘭新天地”、貴州“富士康商貿(mào)城”以及樂山商貿(mào)綜合體，后期卻鮮有消息傳出。

地產(chǎn)壹線對(duì)此詢問了IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜，對(duì)方表示，一般來說，工業(yè)用地和住宅用地的使用和管理是有嚴(yán)格規(guī)定的，包括土地用途、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、環(huán)保要求等方面。

他分析，富士康在中國(guó)的土地使用可能涉及到以下違規(guī)情況：

未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途：富士康在獲取工業(yè)用地后，未經(jīng)政府批準(zhǔn)擅自改變土地用途，比如將工業(yè)用地用于商業(yè)、住宅等非工業(yè)用途。

違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：富士康可能存在未經(jīng)政府批準(zhǔn)擅自將工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或個(gè)人的行為，這種行為是違反土地管理規(guī)定的。

非法占用土地：富士康還可能存在非法占用土地的行為，比如在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下占用耕地、林地等農(nóng)用地，或者在已取得土地使用權(quán)的情況下超范圍占用土地。

環(huán)保違規(guī)：富士康在生產(chǎn)過程中可能存在環(huán)保違規(guī)行為，比如排放污染物超標(biāo)、未按照規(guī)定建設(shè)環(huán)保設(shè)施等，這些行為也是違反相關(guān)法規(guī)的。

“富士康在中國(guó)的土地使用問題，確實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的問題。因?yàn)?strong>除了富士康本身之外，還有富士康關(guān)聯(lián)企業(yè)借用富士康的產(chǎn)業(yè)‘勢(shì)能’，進(jìn)行配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)建設(shè)以及市場(chǎng)化地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，因此有可能享受了大量的地方政府招商引資‘優(yōu)惠政策’，并存在可能的政策與法律‘灰色區(qū)’”，柏文喜總結(jié)道。