自從2023年12月31日碧桂園控股集團(tuán)總裁莫斌先生發(fā)表新年致詞以來(lái)，碧桂園集團(tuán)似乎加快了全力自救的步伐。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社2024年1月22日消息，碧桂園擬轉(zhuǎn)讓廣州多處酒店、寫(xiě)字樓等資產(chǎn)，合計(jì)38.18億元。在這一批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格最貴的項(xiàng)目是廣州增城區(qū)鳳凰城酒店，為12.6億元。它是廣州東部最大的五星級(jí)山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米。

筆者暫且不去評(píng)論酒店、寫(xiě)字樓能否變賣成功。筆者心中有一個(gè)揮之不去的疑問(wèn)是：變賣這些資產(chǎn)，能達(dá)到自救的目的嗎？

自從2021年下半年以來(lái)，隨著房企接連暴雷，房企如何開(kāi)展自救便是筆者一直深度思考的主題。

2021年12月5日，筆者在今日頭條、微博和簡(jiǎn)書(shū)等平臺(tái)同時(shí)發(fā)表了《房企流動(dòng)性困難的原因、后果及解決路徑》一文，就提出用減少支出的策略，來(lái)應(yīng)對(duì)房企流動(dòng)性危機(jī)。并且還預(yù)測(cè)，在今后一兩年，房企在土拍市場(chǎng)仍然會(huì)躺平。

2022年4月6日，筆者在各大平臺(tái)同時(shí)發(fā)表的《暴雷房企開(kāi)展自救的最佳策略是什么？》一文中，總結(jié)了暴雷房企開(kāi)展自救的兩種策略：

1、轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)；

2、轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)。

在該文中，筆者分析了上述兩種房企自救策略后，明確地說(shuō)明這兩種策略，都不是房企自救地最優(yōu)策略。并認(rèn)為房企自救地最優(yōu)策略，一定是既能夠償還債務(wù)，又不傷及核心資產(chǎn)，并能夠最大化分散風(fēng)險(xiǎn)地策略。

在該文中，筆者提出了最優(yōu)地策略為資金方+代建公司模式：資金方引進(jìn)資金，代建公司引進(jìn)管理和品牌。在項(xiàng)目交付后，資金方和代建公司退出項(xiàng)目公司。

在此之后，筆者發(fā)表了一系列文章，比如2022年11月26日發(fā)表《暴雷房企自救地最佳策略是盤(pán)活資產(chǎn)，而不是變賣資產(chǎn)》、2022年12月4日發(fā)表《暴雷房企為什么要通過(guò)盤(pán)活項(xiàng)目來(lái)自救》、2023年9月23日發(fā)表《暴雷房企地最正確姿勢(shì)是什么？》等等。

總之，筆者個(gè)人認(rèn)為，房企全力自救一定是一套組合拳，而不僅僅只是變賣資產(chǎn)。

那么，房企全力自救這套組合拳怎么打，才更有效呢？

首先就是房企需要全面瘦身。

2021年之前，絕大部分房企都是虛胖的，它的最主要的表征就是資產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模大，但是股東凈資產(chǎn)收益小。

也就是說(shuō)，在此之前房企的費(fèi)效比、人均效能是非常低的。

現(xiàn)在這種虛胖的現(xiàn)狀正在逐步得到改變，房企不僅收縮資產(chǎn)規(guī)模，而且也正在收縮人員編制，把一些資產(chǎn)收益率低的資產(chǎn)，比如酒店、寫(xiě)字樓等等進(jìn)行拍賣、變賣等。

這是房企自救的第一步。

其次，需要全力開(kāi)展與金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人的債務(wù)重組

房企全面瘦身，是為了減少支出；同樣，房企全力開(kāi)展債務(wù)重組，也是為了防止房企失血過(guò)多導(dǎo)致休克或死亡。

房企除了建安成本支出外，最大的費(fèi)用支出就是三費(fèi)支出（管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）了。而在房企瘦身后，最大的費(fèi)用支出，可能就是財(cái)務(wù)費(fèi)用支出了。

財(cái)務(wù)費(fèi)用僅僅只是銀行、信托或基金的利息支出，除此之外，還有貸款本金的償還支出。

在房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，且銷售萎縮經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流急劇下降的現(xiàn)狀下，與金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人達(dá)成債務(wù)重組就顯得非常重要了。

債務(wù)重組一共有以下幾種方式：

1、債務(wù)展期。這是債務(wù)重組最常用的一種方式，即在債權(quán)人和債務(wù)人達(dá)成一致意見(jiàn)后，將債務(wù)屆滿期限往后延長(zhǎng)一年，或者兩年及更長(zhǎng)時(shí)間。

這種債務(wù)展期，為房企贏得了寶貴的時(shí)間，達(dá)到以時(shí)間換空間的目的。在房地產(chǎn)行情得到恢復(fù)后，房企再以銷售收入償還相應(yīng)債務(wù)。

2、債務(wù)豁免，或者利息、違約金豁免等。在很多種情況下，銀行等國(guó)有金融機(jī)構(gòu)會(huì)同意債務(wù)展期，但是債務(wù)豁免卻是一件非常有難度的事情。

尤其是對(duì)于貸款本金來(lái)說(shuō)，豁免基本上不可能。能夠爭(zhēng)取的債務(wù)豁免，可能就是利息或者違約金的豁免。

而對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)豁免就比較常見(jiàn)了。筆者有一個(gè)代理案子，一個(gè)軟件公司的200多萬(wàn)的債務(wù)，最后以支付18萬(wàn)和解了。

最后，就是需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類，并且針對(duì)不同類型的項(xiàng)目，分別采取不同的處理措施。

我們盤(pán)活項(xiàng)目，不是盤(pán)活每一個(gè)項(xiàng)目。

我們保資產(chǎn)，不是保每一個(gè)資產(chǎn)。

對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，比如資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債、市場(chǎng)銷售好，且沒(méi)有查封、凍結(jié)等權(quán)利限制的項(xiàng)目，我們要集中所有的人、財(cái)、物進(jìn)行盤(pán)活。

因?yàn)檫@一類項(xiàng)目，最有可能是房企生存和發(fā)展下去的基礎(chǔ)。

如果這一類項(xiàng)目，我們?nèi)匀粵](méi)有資金進(jìn)行盤(pán)活，就需要引進(jìn)資金方和代建公司進(jìn)行代建了，也就是筆者在在《暴雷房企開(kāi)展自救的最佳策略是什么？》一文中提到的最優(yōu)策略。

而對(duì)于那些資產(chǎn)與負(fù)債相差不大，股東權(quán)益小，且存在查封、凍結(jié)等情況，導(dǎo)致項(xiàng)目動(dòng)彈不得的項(xiàng)目，我們?cè)撋暾?qǐng)破產(chǎn)重整，就需要堅(jiān)決、果斷地推進(jìn)破產(chǎn)重整申請(qǐng)！

這種項(xiàng)目，因?yàn)楣蓶|權(quán)益為零，甚至負(fù)數(shù)，所以我們的目的，不再是賺多少錢(qián)，而是能夠把樓交付出去就可以了。

可以說(shuō)保交樓，是破產(chǎn)重整類項(xiàng)目最大的目的。

至于那些毒資產(chǎn)，嚴(yán)重資不抵債的項(xiàng)目，該推進(jìn)破產(chǎn)清算，就要推進(jìn)破產(chǎn)清算。然后，通過(guò)續(xù)建式破產(chǎn)清算，從而達(dá)到保交樓的目的。

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