一招“全面撤辣”，一夜“滿血復活”。

內地人瘋狂涌入，香港樓市又要開啟漲漲漲模式了嗎？

沒想到，這個小陽春最火的一線城市，不是北上廣深，而是香港。

一夜之間，香港被買爆了！

據香港大公文匯網報道，自2月28日香港全面“撤辣”到上個周末（3月2日）的4天時間里，香港一手房總共成交了210套。

這個數字乍一看不高，但相較于香港樓市之前的表現來看，就有一種直上云天的既視感了。

要知道，在全面撤辣之前，香港每日的新房成交量基本都在個位數。

截至2月27日，也就是“撤辣”前一天，香港2月的新房成交量總共也才190套。

香港全面“撤辣”之后，僅4天時間就買了之前一個月的房子，效果確實相當明顯。

而且，香港樓市的熱度還在以一種極快的速度不斷發酵。

上周末，恒基兆業地產最新項目石硤尾巴域街Belgravia Place第1期開盤，推出138套新房，開盤僅幾個小時就全部售罄。

一天的成交量，就相當于香港2月份新房成交量的一半！

香港樓市熱潮的來源，是內地客的瘋狂涌入。

據說就在香港“撤辣”的消息傳出不久，多地的中介就已經拉起好幾支浩浩蕩蕩的香港看房群了。

有的深圳中介原地轉行，做起了香港房產中介。

杭州購房者也熱情高漲，有中介組了一個“杭州人沖香港”的微信群，500人的群幾分鐘就加滿了，二群甚至開啟滿200人驗證的進群規則。

而且，不少內地客涌入香港置業，還不是一套套的搞零售，而是動輒幾套十幾套的買，玩的是批發。

就在新政公布的第二天（2月29日），據香港一樓盤反饋，總共賣出去14套房屋，其中有10套都是同一個內地客戶買的。

另外根據當地中介的消息，有內地買家花費近億元連購兩套九龍東的啟德維港1號 。

隨著香港樓市的成交在短期內好幾連跳，當地中介對接下來的行情可謂是充滿樂觀。

據中原地產預測，整個3月，香港一手住宅成交量可達1500宗，按月急升超5倍。

香港樓市為什么會這么火，吸引如此多的內地客群呢？

印花稅的全面取消，是最大的一個推動力。

其實印花稅這個東西，打一開始就是為了控制內地人和海外居民去香港炒房而誕生的。

對于香港本地人而言，印花稅被分成了好幾檔，即便是價值超過2000萬港元的住宅，印花稅最高也就是4.25%

而非香港永久居民要想在香港購買住宅，卻需要繳納15%的買家印花稅和15%的從價印花稅。

一套1000萬的房子，光繳稅就要300萬。

而現在，印花稅全面取消了，這就相當于官方給香港之外的購房者打了個7折優惠。

更關鍵的是，這7折優惠還是建立在香港房價已經大幅回調的基礎上的

據香港差餉物業估價署公布的數據顯示，截止2023年年底，香港平均樓價銷售指數為316，這一數據已經與2017年2月的314.0相接近了。

這意味著，香港樓價已經跌回了7年前。

比如位于西營盤能俯瞰維港海景的樓盤瑧蓺，2018年的時候，一套221平方呎的房子成交價是1025萬，而到了去年，同戶型的成交價已經跌至490萬，直接腰斬。

而香港超級豪宅的跌幅更是夸張，比如亞洲樓王MOUNT NICHOLSON，2018年買入價是5.2億，去年的成交價是3.9億，5年虧了1個多億。

官方打折+房價回調，這讓不少人都覺得，當下的香港新房簡直就是雙倍福利，雙倍快樂。

不過如果僅僅是價格上的原因，其實并不足以讓如此多內地購房者涌入香港。

畢竟眼下這個時候，在千萬總價這個市場中，北上廣深隨便挑一個出來，都能在居住面積、品質等方面吊打香港。

真正吸引內地購房者去香港的原因，主要還是香港樓市政策上的便利性，讓很多人覺得有利可圖。

比如一提到在香港買房，很多人就會想到，沒有公攤。

香港的首付好像也比內地要低很多，不超過1000萬的房子首付只需要一成，而且按揭利息也比內地要低很多。

還有香港無論是樓花還是期房，都需等到交樓以后才正式還貸款。

再比如香港的租金回報率很高，平均能達到3%-3.5%。

不論從上車門檻還是投資風險和回報來看，在香港置業貌似都具有很大優勢。

那么這一波香港樓市的熱潮，對于內地購房者而言，真的是機會嗎？

只能說，由于信息差的原因，大部分涌入香港的購房者，都低估了香港置業的困難。

內地人要想在香港購房，僅僅是資金出境這一關就不好過。

當前內地對外匯的管制還是很嚴格的，每年每人常規的換匯額度是5萬美元，超過這個額度，很難劃轉。

而且所謂的1成首付，也只是針對香港居民的。

如果是內地人，沒有香港來源的收入，也沒有香港的親戚，那貸款額度是不能超過60%的。

需要4成首付。

按照香港今年1月的一手住宅套均總價936.8萬元來算，首付需要375萬。

而且對于沒有香港來源收入的內地人，按揭時候的壓力測試會更加嚴格，你的月供是不能超過月收入40%的，如果你還有其他按揭沒還完，那月供比例不能超過30%。

另外，香港的房貸利率以前確實是在3.625%左右，可是香港的房貸利率是跟著美國的加息政策走的。

早在去年9月的時候，香港的房貸利率就漲到4.125%了，反而是內地現在的LPR才3.95%。

綜合來說，要想在香港買一套新房，你要么湊夠10個人頭換出首付，要么就螞蟻搬家攢十年錢。

即便湊夠了錢買了房，假如你貸款500萬港元，月供2萬多，那你的月收入起碼要達到5萬。

是不是感覺一步一個坎？可這還不算完。

很多人都下意識的認為，把打折優惠的房子買到手就算賺了，可是卻忽視了住房的持有成本。

而香港住房的持有成本，絕對是可以讓你感到肉疼的那種！

不說別的，就說物業費。

據香港消委會調查數據顯示，香港業主平均每月需要繳納的物業費高達1108元，每呎2.7元，相當于每平米30元，是內地一線城市的接近10倍。

光物業費一年下來就要1.3萬，就問你受不受得了。

除此之外，還要面對一系列的稅費，包括：

物業稅，針對出租房屋征收，稅率為凈租金的15%；

差餉，所有房屋都要交，稅率是年租金估價的5%；

地租，對新界和新九龍的物業征收，稅率為年租金估價的3%.

一年下來，僅稅負這部分，基本就能占到房屋估值的1%。

如果算上稅負和物業費，香港物業的租金回報率也就沒那么香了。

賬面上3%-3.5%的租金回報率，可實際上能有2%-2.5%都不錯了。

而在內地，租金回報率超過2%的城市一抓一大把，何必跑去香港呢？

香港“撤辣”真正利好的人群，其實主要還是三撥人。

一撥是在香港工作生活的香港非永居人士。

這部分人具體有多少，并沒有官方的統計數據。不過按照此前香港新聞的一些報道推算，香港非永居人員的數量大概在50萬左右。

根據特區政府統計處的最新數據顯示，香港750.31萬總人口中，常住居民為722.86萬人，流動居民為27.45萬人。

也就是說，長期生活工作在香港的非永久居民大概有20多萬人。

這也就是此次全面“撤辣”惠及的主要群體了。

第二撥人是真正的富豪。

取消印花稅后，對于超級豪宅而言，能省下的成本是極為可觀的。

一套一億港元的超級豪宅，原先的稅費需要1500萬，現在只要425萬，直接少了1075萬。

不過這撥富人的作用多半是錦上添花了，對于香港樓市的整體提升，未必會有多大作用。

而最后一撥人，則是一些走偏門的炒房客。

據說香港最近很多一出手就是十幾套房的豪客，其實交易背后有著極深的內幕。

這些買家找的多半都是之前滯銷的樓盤，然后摸準了中介長期沒有開單的心理，要求中介返還90% 的傭金，大約是房價的3%-4%。

然后因為買的是滯銷現房，交6%定金就可先入住，之后一年內分期繳納4%的首付，也就一年內是總計支付10%，第二年才需補齊尾款。

在這個期間內，買家就可以放租，就按租金回報率是2.5%，兩年就有5%的資金回報。

這樣算下來，這些買家相當于以不到3%的成本，買下了香港樓市未來一兩年的觀望期。

如果后續房價漲，他們血賺。如果房價跌了，這些大多是以公司名義買的房，大不了就是直接違約。

所以當下香港樓市雖然一片火熱，但是水也被攪渾了。

想要在香港樓市淘金，注定還是少數人的游戲。