1、存量房時代，貝殼一家獨大

房地產(chǎn)一直是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，鏈接上下游100多個行業(yè)，包括上游的房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、設(shè)計，下游的租賃、裝修、家居、家電、住房數(shù)據(jù)、物業(yè)服務(wù)等等，毫無疑問，房地產(chǎn)行業(yè)牽動著多個行業(yè)的興衰。

自國家出臺“房住不炒”方針之后，房產(chǎn)行業(yè)告別了過去20年狂飆突進(jìn)的“大擴張時代”，進(jìn)入細(xì)水長流、穩(wěn)健發(fā)展的“存量房時代”。

如果說，“大擴張時代”是萬科、恒大、碧桂園等多家房產(chǎn)商唱主角，“存量房時代”卻進(jìn)入了唯一霸主的格局，這個唯一霸主，就是貝殼。

按規(guī)模看，貝殼在全國擁有上百萬經(jīng)紀(jì)人，在許多城市中市場份額超過50%，處于絕對的市場主導(dǎo)者地位，不夸張地說，“貝殼打個噴嚏，行業(yè)就會跟著感冒。”

按交易規(guī)模看，2023年貝殼平臺總交易額高達(dá)3.14萬億元，僅次于阿里巴巴和拼多多。

按市值看，貝殼的港股市值1300多億，比萬科、碧桂園、融創(chuàng)等多家頭部知名房企的市值加起來還要多。

從涉足的產(chǎn)業(yè)鏈來看，貝殼在新房市場和二手房市場都擁有絕對的話語權(quán)；2023年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)凈收入也達(dá)到了109億元；在租賃市場，貝殼省心租突破20萬套，長租公寓超1萬套；同時，貝殼還在上游拿地，做房產(chǎn)開發(fā)。可以說，整個房產(chǎn)相關(guān)的鏈條上，貝殼已經(jīng)無處不在了。

在房產(chǎn)行業(yè)，貝殼的主導(dǎo)地位和話語權(quán)，早已經(jīng)達(dá)到了滴滴在出行領(lǐng)域、淘寶在電商領(lǐng)域的市場地位，甚至比后者更為強大，但相比后者，貝殼受到輿論的監(jiān)督和政策的約束卻要少得多。

在很多用戶和同行的眼里，大家已經(jīng)“苦貝殼久矣”——讓用戶被迫買“好房好贊”，花費更多的服務(wù)費；房產(chǎn)商被迫為貝殼繳納不菲的傭金；攜資本的力量，掏空式di地挖中介同行墻角……

可以說，如今財大氣粗的貝殼，所到之處已經(jīng)讓同行叫苦不迭，讓行業(yè)頭痛不已，時不時地掀起驚濤駭浪。

最新的這一次，是蘇州。

2、貝殼要砸了蘇州同行的飯碗？

網(wǎng)上流傳著一份蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《關(guān)于加強行業(yè)自律規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的倡議書》，不點名地批評了“有人散布不加入品牌就干掉某企業(yè)的言論”，“頻繁通過電話招聘，嚴(yán)重影響其他經(jīng)紀(jì)人員的正常工作，嚴(yán)重破壞了經(jīng)紀(jì)行業(yè)的營商環(huán)境”，并提出要“反對搞行業(yè)壟斷”。

在倡議書的下面，附上了蘇州多家經(jīng)紀(jì)公司的蓋章聲明。

據(jù)了解，倡議書中沒有點出名字的某品牌，就是貝殼。

在網(wǎng)上，蘇州名古屋某管理者怒斥貝殼無底線挖人的內(nèi)部信廣為傳播，還有賬號直接發(fā)布了疑似蘇州貝殼人員站在名古屋地產(chǎn)店門口，列隊唱歌的視頻，標(biāo)題是《蘇州貝殼vs名古屋地產(chǎn)，直接上門挑釁》。對此消息，貝殼官方至今未給予回應(yīng)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，一開年，貝殼就開始拿著非貝殼系的同行員工名單，挨個鋪天蓋地地打電話挖人，稱“如果某品牌不加入貝殼系，就要在三個月內(nèi)干掉”。

使用的手段，包括業(yè)主放在貝殼的鑰匙，如果是某品牌的同行去借用，就百般刁難，不予配合，讓生意做不下去。

甚至有公開信說，蘇州貝殼給旗下門店布置任務(wù)工作量，必須要給名古屋的人打挖人的電話，必須要通話滿一分鐘以上，有門店為了執(zhí)行到位，還必須要拍視頻上傳，等等。對于這些同行指控，貝殼至今也保持沉默。

這一系列舉措，在蘇州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圈引起了軒然大波，非貝殼系的同行控訴貝殼不正當(dāng)競爭、搞行業(yè)壟斷，并最終引發(fā)了蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會發(fā)布倡議書。

其實，了解行業(yè)的人，對這一幕應(yīng)該不會感到陌生，去網(wǎng)上隨手搜搜，從鹽城到重慶，從杭州到太原，類似的事情已經(jīng)發(fā)生多起了。貝殼“野蠻挖人”、“攜資本的力量搞不正當(dāng)競爭”的指控，屢屢出現(xiàn)在網(wǎng)上。

只不過，這一次，貝殼在蘇州做得更絕，吃相確實有點過了，難怪激起了蘇州非貝系經(jīng)紀(jì)公司的強烈不滿。

有律師說，如果站在同行的門店門前列隊唱歌叫板，嚴(yán)重干擾同行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，已經(jīng)涉嫌尋釁滋事，輕則應(yīng)該治安處罰，重則入刑。

更令人擔(dān)心的一個細(xì)節(jié)是，有律師說，如果打電話瘋狂挖人屬實，那份同行員工的名單是從何處得來的？如果是通過非正常手段，地下交易的信息黑產(chǎn)，那么還涉嫌侵害信息安全和公民隱私，也是一種嚴(yán)重的違法行為。

3、三步吞噬同行，壟斷行業(yè)上下游

從全國來看，貝殼高調(diào)、成建制挖人的手法，似有“順我者昌，逆我者亡”的味道。

可以總結(jié)出貝殼吞噬同行三步法：

第1步，談，先借助資本的力量開出誘人的條件，讓同行主動繳械，帶著門店和人員、資金加入貝殼系；

第2步，一旦談不妥，貝殼就開始動用資本的力量對付你，比如開出高額的薪水先挖骨干，然后給中介員工狂轟濫炸地打電話挖人，或者在看房的過程中排擠你，最終逼著你就范；

第3步，一旦你加入了貝殼系，你就會牢牢的困在貝殼的算法和機制里，淪為螺絲釘，原有的品牌徹底邊緣化，喪失價值；原有的管理人員失去話語權(quán)，最終淪為貝殼體系內(nèi)無差別的一員，舊品牌舊團隊徹底被肢解。

經(jīng)過這三步，貝殼逐漸攻城掠地，實現(xiàn)在市場中絕對的壟斷地位，消滅了競爭，收割了同行。

有蘇州經(jīng)紀(jì)人說，“貝殼作為全行業(yè)一家獨大的上市公司，在許多城市已經(jīng)占據(jù)50%以上的份額，是絕對壟斷的地位了，借用自己的地位和資本的力量，用不正當(dāng)手段搞垮同行，就沒有人能管了嗎？”

其實，貝殼的行為已經(jīng)在許多城市引起了包括行業(yè)協(xié)會在內(nèi)的監(jiān)管層的關(guān)注，行業(yè)協(xié)會多次約談和發(fā)布倡議書。尤其是去年杭州亞運會前夕的節(jié)骨眼上，貝殼被指成批挖角我愛我家，甚至用關(guān)門、收手機、簽入職協(xié)議的方式快速挖人，引起了經(jīng)紀(jì)圈極大的震動，最終當(dāng)?shù)乇O(jiān)管層出手約束。

但現(xiàn)在看來，貝殼似乎并沒有停手，而是一個城市接著一個城市的踩踏、收編，如此下去，貝殼難免有淪為“行業(yè)公敵”的危險，而最終損害的還是老百姓的利益。因為百花齊放、百家爭鳴、自由競爭的市場，才會不斷提升效率和服務(wù)；壟斷的市場，必然帶來服務(wù)水準(zhǔn)的降低和收費的高昂，老百姓失去議價權(quán)。

“希望監(jiān)管部門能出手管管，要不然行業(yè)就會被毀掉了”，有蘇州經(jīng)紀(jì)人說，不能任由某些企業(yè)為所欲為，這一次是蘇州，下一個又會是哪里呢？

4、擾亂市場，成為平臺的收割機，傷害經(jīng)濟復(fù)蘇

貝殼剛剛發(fā)布了2023年財報，有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布后備受詬病。

一個是壟斷。在新房市場，貝殼憑借強勢地位，不斷提高傭金比例，縮短付傭時間，而且越來越強勢，此前貝殼曾下架央企開發(fā)商北京中海的房源，有分析認(rèn)為，開發(fā)商對以貝殼渠道的依賴已越來越嚴(yán)重；有的直接捆綁開發(fā)商，不讓同行賣；在二手房市場，貝殼讓賣方上“好贊好房”，交額外的服務(wù)費，賣方苦于貝殼壟斷，不得不任由擺布。

二是大幅度裁員。貝殼旗下直營品牌鏈家的經(jīng)紀(jì)人大量離職或者被迫轉(zhuǎn)入貝殼體系內(nèi)的加盟品牌，貝殼不再承擔(dān)人力和門店成本，由此大幅度縮減自己的成本，脈脈上貝殼離職員工哀嚎一片。而與此同時，以彭永東為首的貝殼高管薪酬暴漲，賺得盆滿缽滿。CEO彭永東4.7億的年薪曾引發(fā)媒體廣泛關(guān)注。

而那些被貝殼收入麾下的品牌和店東，真的能賺到錢嗎？網(wǎng)上也是怨聲一片。這些品牌和店東成為貝殼龐然大物下的一個齒輪，收入微薄，許多品牌被收編后銷聲匿跡，也有很多品牌滿懷希望、敲敲打打加入貝殼體系，很快又與貝殼分道揚鑣，甚至成為仇人。

客觀地說，整個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圈因為貝殼而變得更好了嗎？答案恐怕并非如此，除了貝殼自身的營收暴漲之外，體系內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人和非貝殼體系的同行怨聲載道。說到底，壟斷不得人心，既傷害自己，也傷害開發(fā)商和二手房的消費者，傷害整個行業(yè)的良性發(fā)展。

近年來，國家層面不斷強調(diào)打造統(tǒng)一大市場，打造市場化、法治化、公平化的競爭環(huán)境，但貝殼公司的很多爭議做法與此背道而馳，損害行業(yè)的良性競爭環(huán)境，收割同行，損害就業(yè)和經(jīng)濟穩(wěn)定，擾亂正常的房地產(chǎn)服務(wù)市場秩序，給消費者增加了更多不必要的成本和壓力，傷害了中國經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展的活力。

尤其是對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，危害尤甚。國家倡導(dǎo)民營經(jīng)濟百花齊放，蓬勃發(fā)展，既能夠解決就業(yè)，還能夠為消費者提供更好的服務(wù)。一家企業(yè)，如果挾壟斷之勢，傷害行業(yè)生態(tài)，無疑與國家的大政方針逆向而行，它將傷害民營經(jīng)濟的發(fā)展，損害就業(yè)，損害營商環(huán)境，損害消費者的利益。

希望這樣的行為能夠引起監(jiān)管部門的重視，不能任由這樣的亂象持續(xù)下去。