取消地價上限、房地聯動價后，上海土拍徹底殺瘋了！

今天上海第三批次土拍開啟，四塊土地完成出讓，總攬金91.3億，保利發展、招商&中旅投資、越秀&北京城建、奉賢發展均有所斬獲。

保利發展，激戰60輪擊敗10家房企，溢價21.18%、總價22億拿下楊浦平涼地塊。

樓板價刷新板塊紀錄，保利強勢回應市場質疑。

越秀和北京城建，兩大外地國企強強聯手鏖戰79輪，溢價17.12%、總價22.3億搶下楊浦長白社區地塊。

北京巨頭上海溢價拿地，北京城建成為公認黑馬。

招商聯手中旅投資，在超級TOD時代樂章隔壁，總價31.1億順利摘得約14萬方地塊。

招商蛇口還在堅持深耕，為未來儲備充足的貨值。

奉賢發展，本地國企現身托底，總價15.88億摘得容積率1.6的奉賢新城地塊。

遠郊地塊遇冷，本地國企出手可能也很無奈。

隨著新政持續發酵、土拍格局變天，上海市場到底會走向何方？今天總爺和大家聊聊。

01

保利破紀錄，強勢回應質疑！

本輪土拍最重磅的一塊地，是位于楊浦的平涼社區地塊，最終被保利發展溢價21.18%摘得，樓板價達到8.8萬/平，打破了板塊周邊紀錄。

最近很多人質疑“地產一哥”不拿地，保利發展用實際行動做出強勢回應。

這塊地站位東外灘核心區域，臨近黃浦江和楊浦大橋，區位優勢非常明顯，可以做出高溢價產品。

另外，整個地塊體量不到2.5萬方，市場去化顯然不用擔心，貨值可以快速實現轉化。

最值得關注的是，這也是取消了上限地價和房地聯動價，時隔五年第一塊“價高者得”的地塊。

于是，11家房企蜂擁而至，上海市場前五名也悉數參拍，包括：

保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海、綠城、上海城投、越秀、北京城建、建發、象嶼

最終，歷經了幾十輪競價，上海城投和保利發展拼到最后，最終保利發展以總價約22億摘得。

為什么是保利發展，打響了土拍不限價的第一槍？

一方面，保利發展作為上海市場多年的“老大哥”，對規模和品牌的需求很強烈，所以果斷出手為市場注入信心，順便回應質疑。

另一方面，保利發展這兩年產品線不斷升級，保利世博等高端產品推出，如今有機會在不限價地塊再造標桿，自然也不想錯過。

有趣的是就在土拍前幾天，保利發展已經針對這塊地，公布了建設工程公開招標信息，足以可見其勢在必得的信心。

期待拿下這塊熱門地塊的保利發展，將會給上海貢獻一座豪宅標桿。

02

越秀聯手北京城建，雙黑馬檢驗成色

楊浦長白社區地塊，位于黃興板塊，北側緊鄰楊浦公園，居住氛圍非常成熟。

地塊容積率2.3，建筑面積只有3.17萬方，加上內中環的不錯區位，未來又是一個不太愁賣的項目。

這塊地熱度僅次于平涼地塊，吸引了5家房企報名，包括：

保利置業、中海、象嶼、越秀&北京城建

最終，廣州國企越秀，聯手北京國企北京城建鏖戰79輪，以17.12%溢價率、22.3億總價搶下，樓板價70272元/平。

越秀和北京城建，兩家黑馬房企在上海強強聯手。

越秀是近年深耕上海的外地黑馬國企代表，今年還有越秀蘇河·和樾府、長海社區等多個項目入市，承受著一定市場壓力。

北京城建則是一匹新晉黑馬，這家在北京市場風頭正盛的本地國企，去年在克而瑞北京全部榜單上都排在第二，僅次于中海。

北京城建上半年強勢殺入上海，在今年5月土拍中同時報名3宗地塊，并成功以3%的低溢價拿下長海街道337街坊地塊，在上海首秀取得開門紅。

兩大外地國企強強聯手，共同在深耕板塊打造熱門項目，最終會以什么樣的產品亮相，將會是下半年上海樓市的一大看點。

03

招商聯手中旅，接棒超級TOD

本次總價最高的寶山顧村地塊，被深耕上海的招商蛇口聯手中旅投資，以總價約31.12億毫無懸念地摘得。

地塊綜合容積率2.09，樓面價僅約2.23萬/平，但建筑面積高達約13.98萬方，貨值非常充足。

最值得關注的是，這塊地就位于招商TOD大盤時代樂章隔壁，同時也有街巷、商業配建要求，對于招商蛇口來說勢在必得：

自己種的樹，可不想被別人摘了果子。

招商時代樂章，一個總體量高達52萬方的超級TOD，聚合商業、住宅、酒店三大業態，改變了板塊的居住環境和競爭格局。

5月26日，時代樂章首批次209套房源開盤即罄；6月26日，時代樂章二批次138套房源再次售罄，30天內兩開兩罄。

有如此強勁的熱銷勢頭加持，對于長期深耕上海的招商來說，拿下隔壁地塊長期耕耘板塊，自然是順水推舟。

隨著這塊TOD附近大地塊被拿下，順利補倉的招商蛇口，將在下半年擁有更多底氣和施展空間。

04

價高者得，上海土拍徹底變天

除了這三塊熱門地塊，本地國企奉賢發展，繼續承擔了“托底者”的角色。

奉發發展，以總價15.88億、樓板價1.7萬/平，拿下了這塊容積率1.6的宅地，預計會打造本地居民喜愛的低密度產品。

當眾多巨頭房企扎堆在中內環、外環熱門板塊，五大新城的部分非核心地塊，未來可能就是本地國企的主戰場了。

時隔五年取消土地限價，本輪土拍可謂是看點十足。

首先，“價高者得”時代來臨，民企撿漏機會徹底沒了。

過去兩年的土拍中，民企大多時候都是扮演“撿漏者”身份，參與一些熱門地塊的搖號，如今這扇大門徹底關閉，民企在上海的生存空間進一步壓縮。

其次，房地聯動價的取消，品質之爭將日趨焦灼。

房地聯動價作為樓市火爆周期的特殊產物，終于要退出歷史了，能夠靠品質、口碑做出溢價的房企，將擁有更廣闊的發展空間。

另外，上海依舊是樓市最堅挺的城市，吸引外地國企來避險。

全國樓市土拍“熄火”趨勢明顯，而上海在這個時候解除土拍限價，充分驗證了上海市場的超級虹吸能力。

像北京城建這樣的高成色黑馬，沒有滿足于在北京市場的高占比，連續兩輪土拍多次報名均有所斬獲，更是說明了哪里才是最適合投資的城市。

對于上海本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。