產品大躍進？西安中鐵閱湖“第六代住宅”噱頭十足，到底怎么樣？

沒想到房子的迭代會這樣生猛！能從“第四代”直接跨越到“第六代”？

那么到底是噱頭？還是有真材實料呢？我們一起來看雁鳴湖畔——中鐵閱湖。

中鐵閱湖項目用地由中鐵一局控股企業西安天域恒業置業有限公司在2024年1月、2月摘得，總共152.19畝（CB6-5-3凈用地面積85.151畝，CB6-5-12-1凈用地面積67.041畝），容積率2.8，樓面價約7545元/㎡。

2024年4月下旬中鐵閱湖DK1規劃正式公示，項目正式進入大家的視線，也提出了“第六代住宅”的概念，獲得不少購房者關注。

但項目的入市節奏似乎并沒有大家預期的那么快，直至最近營銷中心才正式開放。

當然從現場施工進度看，目前在建棟樓已經達到取證要求，距離入市應該不用再等太久。

浐灞雁鳴湖板塊在西安并不陌生，在早些年也屬于樓市熱點板塊，有綠地生態城、五湖名邸、融創天朗融公館等項目入市。

不過近幾年板塊發展降速，區域土地掛拍極少，導致區域新房供應有限，只有2022年龍湖云璟一個新盤入市。

而導致供應斷層的原因與拆遷受阻不無關系，根據相關征收公告，月登閣村在2013年就發布拆遷征收公告，范圍為東起綠地生態城，西至田馬路，南起南三環，北至新興南路。

2006年拆遷正式啟動，至今有8年拆遷仍未完結，有多戶村民仍生活于此，殘垣斷壁，下完雨后道路泥濘，好不尷尬;但提起拆遷意愿并不強，表示自己房為啥要拆？

所以停滯的拆遷也成了中鐵閱湖項目外部最大的不利因素，對于購房者在一個尚未完成拆遷的區域購房會存在一些的不確定，比如交通道路......前往地鐵5號線月登站距離最近的道路就需穿越待拆（釘子）區域。

不知道中鐵入局雁鳴湖板塊能否讓區域拆遷提速？這對未來區域環境、配套落地都十分重要，關乎未來價值。

根據官方以往回應全村拆遷已完成94%，剩余戶訴求過高，談判難度大。

在二手房方面，目前區域以高層、洋房別墅產品為主，一路之隔的五湖名邸、綠地生態城貝殼掛牌單價約1.4-1.8萬元/㎡,洋房疊拼單價約2.8-3.5萬元/㎡左右，當然二手房的產品力與當下新品有著明顯差異。

從中鐵閱湖規劃看項目樓棟總高在5-26層不等，分為高層、小高層、多層三個類別，戶型112㎡-220㎡涵蓋剛需、剛改、改善不同產品，滿足不同階層需求；在設計上均有露臺空間，并且有可觀的贈送面積，188㎡以上戶型擁有型270度轉角陽臺，總體而言戶型設計可圈可點。

當然部分也有不足比如188㎡戶型，主臥、次臥窗外為露臺并與客廳陽臺相連，因此對主臥的私密性有明顯影響。

當然作為“第六代住宅”在戶型產品上與“第四代”沒什么區別，奇偶錯層6米挑高都是常規操作，那么中鐵閱湖為何敢喊出“第六代”口號呢？

在項目的宣傳物料中我們找到了答案！中鐵閱湖帶來了“區別于其他樓盤的‘四大價值’”賣點。

其一、定義完整社區，也就是提供全方位生活需求，其中提到食堂、社群、會所、家政幾個關鍵詞。

其二、定義兒童友好，鏈接社區與家庭，打造幸福一公里，提到基礎教育、兒童中心、親子空間、科創中心。

其三、數智生活，從社區管理到預留華為獨有PLC強電走線，未來業主自由增配實現智能化場景。

其四、空中露臺，延續第四代產品優勢。

看完這4點站在整個樓市產品供應上看，會所基本是當下各房企項目的標配，通過會所打造私宴、泳池、健身、棋牌、閱讀、瑜伽、課后......等等場景空間，其中不乏一些全齡段配套設施，滿足不同人群需求。

在智能化方面，大多數開發商只停留在門禁、安保方面，能夠從室外社區延展到室內的并不多。

市場參與者一直在做解決方案迭代，解決用戶“雞肋”感受是整個行業面臨的問題。

中鐵閱湖與華為鴻蒙綁定，預留華為獨有PLC強電走線，帶來數字化、智能化場景，旨在帶來更加安全、健康、省心的居家體驗；但獨有的技術，未來是否會存在軟硬件適配鴻溝呢？

對于房子智能化是錦上添花的配置，在大平層時代就有開發商嘗試，比如西安灞橋的中海云錦項目，提出的早5G社區，結合華為Hi-Link打造智慧生活......

全屋智能并不是所有購房者的痛點；與行業內以“科技系統”為代表性的金茂、朗詩相比，后者在居住體驗上更讓人感同身受。

至此，回頭再看中鐵閱湖的“第六代住宅”概念，多少口號有點喊的太大“名過其實”，大家覺含金量到底怎么樣呢？

再站在購房地段、配套、產品三要素上去看，似乎也只有產品能打一些，地段和配套優勢并不強，周邊拆遷也是很大的問題。

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