想在蘇州買房的朋友們，注意啦！2025 年蘇州購房政策，持續發力，利好不斷！

繼年前的買房賣房政策等完全放開之外，前段時間，蘇州又重磅公布了契稅個稅補貼，對于買房人來說，又是能省下一大筆買房費用！

綜合來看，現在的蘇州，簡直就是購房者的黃金時代。

今天就給大家詳細梳理一下當下蘇州購房的各項政策，包含了新房、二手房、購房資格、貸款政策、限購限貸等多個方面，滿滿的干貨，建議收藏！

一、限購放開，購房無界

如今，蘇州全市范圍內徹底摒棄購房資格審核。 買新房也好，二手房也罷，社保不再是門檻，套數不設限，面積也沒要求，無論是六區還是四縣市，只要你心動，隨時都能開啟看房之旅，真正實現購房自由。

二、限售有別，靈活把握

· 新房：蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、高新區、工業園區）的商品房， 自取得不動產證起限售兩年，不過，二孩及以上家庭有 “特權”， 出售新房不受這兩年限制，為家庭資產調配開了綠燈。

·二手房：市區二手房不限售，交易隨時可進行，資金周轉更靈活。 而昆山、常熟、太倉、張家港這四個縣市，新房、二手房均不限售 ，當地市場活力滿滿，買賣自主性超強。

三、限貸放寬，助力安家

2024 年 6 月 2 日政策調整后，蘇州限貸政策煥然一新：

首套房、二套房認定及利率： 執行認房不認貸 。

家庭成員在蘇州無成套住房，不管之前有無貸款購房記錄，銀行一律按首套住房給予信貸政策， 首付最低 1.5 成，利率最低 3.0%；

有一套房且貸款未結清， 再購房首付同樣 1.5 成，利率最低 3.3% ，同一區有兩套貸款未結清的才停貸。而且，購房人在所購住房城區范圍內無住房，或僅有一套且掛牌出售，購買新房也算首套。

二孩及以上家庭優待： 這類家庭辦理個人住房按揭貸款，住房套數認定時可核減 1 套，享受更優惠貸款政策。

主流銀行房貸利率：據最新調查，蘇州四大行及主流銀行房貸利率親民， 首套最低 3%，二套未還清最低 3.3%。

四、公積金貸款，多重利好

貸款額度飆升：

單身個人公積金貸款最高可貸 120 萬，家庭最高 150 萬。

購買二星及以上綠色建筑、多孩家庭、人才等情況，額度還有上浮，全日制本科及以上人才家庭最高可貸 225 萬，園區人才最高更可達 600 萬，市區人才甚至能到 900 萬。

家庭首套 90 平方米（含）以內、總價不超 200 萬元住房，貸款最高額度提至總價 80%。

現役軍人、退役 5 年內退役軍人貸款額度上浮 20%，靈活就業人員滿足條件繳存 6 個月也可貸款。

利率與首付優化：首套房首付 20%，利率 2.85%；二套房首付 20%，利率 3.325%（貸款 6 - 30 年）。 首套房按網簽日期分情況認定，二套房同理，多子女家庭還有套數認定優惠。

提取便利：蘇州市區（園區同步）公積金可提取作首付，不影響貸款額度，新房、二手房都適用，購買新房資金直入開發商賬戶，二手房入資金托管賬戶。

計算創新：自 2024 年 12 月 1 日起，借款申請人選余額倍數法算公積金貸款額度，可合并本人及配偶一年內在本市租房提取金額與公積金賬戶余額計算。

用途拓展：可用于自住住房電梯新建、更新改造，購買保障性住房，支持老舊住區自主更新，還能用于購買法拍房。

異地貸款通暢： 2021 年 6 月 11 日起，外省市繳存公積金符合蘇州購房條件可貸款，需繳滿 6 個月，未用過或首次公積金貸款已結清，首次或第二次辦貸，園區、市區均可辦理。

五、商轉公、組合貸輕松辦

商轉公：

條件：原商業貸款所購住房能辦第二順位抵押登記，原商貸銀行須為公積金貸款受托銀行，職工愿自籌資金償清商貸本息與商轉公貸款差額并辦抵押注銷手續。

流程：帶材料到公積金中心申請審核，審核過按正常公積金（組合）貸款流程辦，暫不放款，還清商貸后憑證明領材料辦房屋抵押，擔保公司收齊權屬證明等發 “放款通知單”。

以貸沖貸： 2023 年 8 月 15 日起施行，市區、園區六大區可辦，無需提前結清原貸款。 辦理需額外滿足原商業貸款所購住房能辦妥第二順位抵押登記政策、原商業貸款銀行須為住房公積金貸款業務受托銀行、職工同意自籌資金償還原商業貸款剩余本息超出商轉公貸款金額的差額部分，并按要求辦理抵押注銷手續。

所需材料除常規外，還需唯一住房證明、原商業性個人住房貸款剩余本金證明、銀行蓋章還款明細等，純住貸、組合貸主貸人分別需提供對應借記卡。

辦理流程包括向原商貸銀行申請提前還清貸款并領證明，向公積金分支機構及受托銀行申請商轉公貸款、提供材料，公積金中心審批核定額度，辦理擔保、簽訂合同，辦理順位抵押登記后放款，最后還清原商貸、注銷抵押權。

組合貸以貸沖貸： 2023 年 9 月 25 日執行，辦理需蘇州大市內唯一住房（夫妻雙方及未成年子女），商貸為蘇州本市銀行商貸，夫妻雙方無全國范圍公積金貸款記錄，原商貸未結清且無逾期、近兩年無連三累六逾期記錄，

已取得房產證且無產權人變更，無其他抵押查封能辦妥第二順位抵押登記手續，申請人連續繳滿 6 個月，原商業銀行是公積金中心受理銀行。

可自由選擇駐點銀行辦理（原貸款行須在駐點銀行內），貸款利率公積金部分按最新政策，商貸部分按存量房貸利率標準，原貸款發放日不同利率有別。

六、存量房利率下調，減負進行時

2024 年 9 月 24 日央行官宣降存量房貸利率，蘇州迅速響應：

商業銀行原則上 10 月 12 日前出細則，10 月 31 日前批量調整，加點幅度高于－30 基點的統一調到不低于－30 基點，靠近新發房貸利率，平均降幅約 0.5 個百分點，之后借貸雙方還可協商調整。

主流銀行功能上線，符合條件首套房貸利率自動調整，“二套轉首套” 9 月 25 日起受理申請，人工審核后 10 月 25 日統一批量調整，錯過可繼續申請。

七、落戶寬松，扎根不愁

蘇州市區落戶方式多樣，人才落戶、積分落戶、租房落戶（滿足積分落戶條件）、投靠落戶等任你選。

2024 年 6 月 2 日起，買房落戶通道大開，在本市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，即可申請落戶，還實現省內特大城市居住證年限和社保年限積累互認，探索都市圈戶籍準入年限同城化積累互認。

去年 11 月底人才落戶新政放寬條件，長三角社保互認，大專最低 1 個月社保、職業等級落戶社保放寬至 3 個月即可落戶。

八、各區人才購房，專屬福利

園區：

人才優購房： 本科及碩士在園區就業、創業且連續繳納社保或個稅 12 個月及以上，家庭在蘇州大市無自有住房且 1 年內無住房交易記錄可申請；

博士、園區人才辦認定高層次緊缺人才在蘇州大市無自有住房即可。園區人才辦認定、在園區工作的 A、B 類人才可優先購房（別墅除外），房產自取得不動產證日起滿 8 年后方可轉讓。園區范圍內新取得預（銷）售許可（備案）單套建筑面積 160 平方米以下商品住房，房地產開發企業將不少于 60% 房源優先售給符合條件園區人才。

人才房票： 全日制大專及以上學歷或學位，在園區就業、創業，社保、個稅交在園區，個人及家庭在園區內無房可申請，房票可抵首付，30 天內有效，以新房網簽時間為準，夫妻雙方符合人才條件買一套房不可疊加使用，政策 1 年內有效。

租房補貼： 大專及以上人才在全市無房，在園區就業、創業并繳納社保、個稅或住房公積金可租賃國資人才公寓，本科及以上人才還享 3 年租房補貼，博士最高 1000 元 / 月，碩士最高 900 元 / 月，本科最高 600 元 / 月，2024 年 1 月 1 日起試行 3 年。

公積金貸款：人才最高可在原公積貸款額度基礎上翻 4 倍，最高可貸 600 萬。

高新區： 在高新區就業、創業并連續繳納社保或個稅 12 個月及以上，本科和碩士人才個人及家庭在蘇州大市無自有住房且 1 年內無住房交易記錄，博士、區人才辦認定高層次緊缺人才和特殊人才在蘇州大市無自有住房可申請優購房。

人才優購房政策先在獅山街道新建商品住宅樓盤試點，后期視情況推廣，房地產開發企業抽取不多于項目當期預（銷）售許可建筑面積 40% 的優購房，博士及區內人才辦認定高層次人才優先選房。

相城區： 2024 年 7 月推 “1 + N” 人才新政，含人才房票、國際化引才等政策。

獲評區級及以上頭銜相關人才，未享受安家補貼，與用人單位簽 3 年（含）以上全職工作合同，原則上 已在相連續繳納社會保險費 6 個月及以上 （區級及以上領軍創業人才除外），

本人及其家庭在蘇州大市范圍內無自有住房可申請人才房票補貼，不同人才類別補貼標準有別，一張房票限買一套房，夫妻雙方符合條件可疊加使用，國資參與建設商品房還有額外購房優惠。

吳江區： 經認定的 A 至 F 類人才，本人及其家庭在蘇州大市范圍內無自有住房，房地產開發企業在預（銷）售許可前，

隨機抽取不少于項目當期 預（銷）售許可住房套數 30% 的房源作為人才優購房， 人才購買執行實名制，認購后不得更改購房人姓名，所購房源取得不動產證之日滿 3 年后方可轉讓。

吳中區： 人才優購房只在吳中經濟技術開發區實行，在開發區創辦企業或各類企業任職，工作滿 2 年 (以開發區社保為準)，且個人及家庭在蘇州大市無自有住房和購房記錄的相關人才，

根據人才類別不同享受 20% - 30% 優惠， 認定后一年內須完成優購房購買，逾期不享獎勵政策。還有人才房票政策，不同人才層次補貼有別，使用住房公積金貸款購置首套新建商品住房，貸款額度可按規定最高放寬至限額的 4 倍。

姑蘇區： 針對體育教練員、姑蘇創新創業領軍人才等有人才計劃，如特聘體育教練員 按 A、B、C 三類劃分，最高可享 250 萬元安家補貼，

購買自住住房申請住房公積金貸款不受繳存時間限制，可按還款能力計算可貸額度，A、B 類貸款額度可放寬至最高限額的 4 倍，C 類貸款額度可放寬至最高限額的 2 倍，配偶、子女隨遷落戶用人單位協助辦理。

昆山： 7 月發布人才房票補貼，全日制大專就能申請，入選昆山市 “頭雁人才” 計劃等 不同人才類別按購房款 30% 標準給予最高 300 萬元房票補貼等 ，團隊核心成員也有補貼，

人才使用公積金貸款購買新房，貸款額度最多可放寬至最高限額的 4 倍，房票實名制，僅限本人使用，1 張房票買 1 套住房，政策可享受一次。

太倉： 2023 年 3 月人才新政，頂尖人才購房補貼最高 500 萬，符合姑蘇衛生、教育人才計劃給予 250 萬安家補貼，公積金貸款不受繳存時間限制， 可貸額度放寬至最高限額 4 倍，

符合人才樂居工程最高 500 萬購房補貼，園內本科及以上人才入住人才公寓房租 “租一免一”，購買指定房源最高 30 萬補貼。

九、學位政策要知曉

買新房注意學區未定，交房前一般就近分配；買二手房留意學區糾紛。

蘇州現行學區政策對多子女核心家庭、離異家庭等入學面積有規定，監護人唯一合法固定住所無面積限制。 目前蘇州大市 6 區域均執行 “五年一學位”，園區 2023 年 12 月 20 日起由 “九年一學位” 變 “五年一學位” ，初中、小學分段，同一家庭多名子女不受限制。

十、退稅、契稅補貼，省錢攻略

退稅： 2024 年 1 月 1 日 - 2025 年 12 月 31 日 執行換購住房退稅政策，在蘇州賣房、買房，拿著房本、合同等資料到房產交易中心退稅，新購住房金額與現住房轉讓金額對比決定退稅比例，本人賣本人買或夫妻按比例退稅，注意買賣地須在蘇州。

契稅補貼： 2025 年官宣契稅補貼延期至 3 月 31 日， 分兩種：購買新房直接享 50% 契稅補貼，以家庭為單位，140㎡以下按 1% 征收，三套及以上不限面積按 3% 征收，

補貼最高不超房屋契稅計稅依據的 1%，先繳后補，“免申即享”，完稅后 1 個月內補貼到位；“賣舊買新” 契稅減免 100%，

雖說政策利好滿滿，但買房畢竟是大事，大家一定要結合自身經濟實力、購房需求，仔細考量房產位置、配套、質量等因素，理性購房 ，

讓政策紅利真正轉化為美好生活的基石。希望大家都能在蘇州買到心儀的房子，開啟幸福新生活！