江蘇
新聞源:阿里拍賣 鹽大力yandali.com以及互聯網其他分析
鹽城市亭湖區建軍路北側、環城西路東側一宗優質商住用地近日被掛上阿里法拍網，引發本地房地產市場廣泛關注。這宗位于同曦鳴城板塊核心區域的優質地塊市場價高達3.04億元，而起拍價僅為2.13億元，相當于市場價的7折，保證金2000萬元，加價幅度50萬元，由南京市建鄴區人民法院查封后進行司法拍賣。作為鹽城老城區核心地段的稀缺土地資源，此次拍賣無疑為開發商和投資者提供了難得的入場機會。
地塊基本信息與拍賣詳情
此次拍賣的地塊位于鹽城市亭湖區建軍路北側、環城西路東側，屬于同曦鳴城板塊核心區域。地塊宗地面積為11040平方米（約16.56畝），土地用途為商住混合用地，容積率等具體規劃指標尚未在拍賣公告中詳細披露。
拍賣關鍵數據顯示：該地塊市場評估價為3.042804億元，而起拍價定為2.1299628億元，相當于市場價的7折，為競買人預留了較大的溢價空間。
值得注意的是，該地塊目前處于被南京市建鄴區人民法院查封狀態。根據拍賣公告，南京市建鄴區人民法院將于2025年6月5日10時至2025年6月6日10時止（延時的除外）在淘寶網司法拍賣網絡平臺上進行公開拍賣活動。這種跨區域司法處置在鹽城房地產市場中并不常見，可能與該地塊原所有權人涉及的跨區域金融糾紛有關。
區位價值與商圈優勢
此次拍賣地塊所在的同曦鳴城板塊是鹽城市中心最具商業價值的區域之一。根據公開資料，同曦鳴城項目總占地面積約21萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，是一個集購物休閑、餐飲娛樂、生態景觀、商務辦公和綜合服務等多功能于一體的大型綜合性商業中心。項目東起劇場路、西臨串場河、北至毓龍路、南接市區最繁華的建軍中路，地理位置極為優越；
該區域商業規劃包括：
- 兩幢200米超高層建筑，將成為建軍中路的新地標。
- 超過7萬平方米的主力商場營業面積
- 商務式酒店、辦公樓、步行街街區及酒吧風情街等多元化業態。
- 17幢高層公寓，采用公建外立面設計，與商業圈融合一體。
市場分析與投資價值
此次拍賣的建軍路北側地塊位于鹽城老城區核心位置，屬于稀缺的城市中心區可開發土地資源。參考2017年鹽城市鹽紡路20號及規劃雙元路南人民路東西側土地使用權（同樣位于老城區）的司法拍賣情況，當時4塊土地總面積21萬多平方米以26.328億元成交，創下當時司法網拍單筆成交最高記錄。對比之下，本次拍賣地塊面積較小，但區位價值同樣突出。
從價格優勢角度看，該地塊2.13億元的起拍價較3.04億元的市場評估價有近30%的折讓空間。參考歷史案例，2017年鹽城老城區土地司法拍賣最終成交價雖較起拍價溢價9.66億元，但26.33億元的價格仍被當地開發商認為"非常劃算"，按照成交價計算每畝平均價格約828萬元，樓面價約5000多元/平方米。這種司法拍賣帶來的價格優勢在當前房地產市場調整期尤為珍貴。
值得注意的是，近年來網絡司法拍賣平臺已成為開發商獲取優質土地的重要渠道。正如中國證券報報道，包括萬科在內的大中型地產開發商都表現出通過司法拍賣平臺"淘地"的濃厚興趣。這種趨勢在土地招拍掛市場競爭激烈、地價高企的背景下尤為明顯。
鹽城樓市正經歷“冰火兩重天”：一方面，政策“組合拳”刺激下，核心區如仁恒公園世紀等改善盤熱銷，人才購房補貼、契稅減免等政策帶動市場回暖。另一方面，同曦鳴城等項目的法拍房頻現，商住地塊及住宅以7折起拍，折射出部分開發商資金鏈斷裂或債務違約的困境。老城區雖配套成熟，但房價下行壓力明顯，城南板塊虹吸效應加劇分化。鹽城房地產的惋惜在于，即便政策暖風頻吹，部分項目仍難逃司法處置命運，市場洗牌加速，能否真正企穩仍需觀察。粉絲盆友們如果要拍該地段還請慎重考慮
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