去年以來，商業地產領域寒意襲人。

恒隆地產租賃收入下滑、核心高端商場表現疲軟；瑞安房地產利潤跌幅超七成，單盤依賴與產品失效問題凸顯；太古地產由盈轉虧，香港置地虧損擴大。

債務高壓下，一眾開發商紛紛踏上轉型之路，港資房企們也在經歷著變革與挑戰。

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恒隆高端商業失守

2024年，上述開發商的利潤水平都出現不同程度下滑，甚至由盈轉虧。

營收來看，去年得益于香港及內地市場物業銷售所帶來的貢獻，恒隆地產全年實現營收112.42億港元，較上年增長8.98%，其中內地市場對應67.11億港元，占比近60%。

不過，收入規模的增長并未同步轉化為利潤，恒隆地產其實越賣越虧。

去年合共15.38億港元的物業銷售收入最終帶來2.45億港元的營業虧損。其中內地虧損1.97億港元，香港市場虧損0.48億港元。對比2023年，彼時恒隆地產沒有產生物業銷售收入，該細分項下對應的營業利潤為-0.52億港元。

（制圖：吳典）

另外，去年恒隆地產的核心業務——租賃收入同比下降6%至95.15億港元，其中內地市場下降5%（若以人民幣計，商場收入同比減少3%，辦公樓減少6%），香港市場下降9%。由于銷售租金減少，而利息成本增加，該公司股東應占基本租賃利潤同比下滑18%，為34.22億港元。

高端商場方面，上海恒隆廣場收入同比下跌 6%，租戶銷售額跌幅高達 22%；上海港匯恒隆廣場租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%；沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入和租戶銷售額均出現同比兩位數的下滑。

影響之下，2024年恒隆地產整體營業利潤為64.55億港元，不及上年的73.89億港元，歸母凈利潤更是同比下滑45.77%至21.53億港元。

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瑞安凈利跌超七成

相較恒隆地產，瑞安房地產的利潤跌幅更大。

去年瑞安房地產實現收入81.73億元，同比減少超16%；利潤8.1億元，同比下降42%；期間歸母凈利潤1.8億元，相較去年同期更是大跌77.78%。對于利潤大幅下滑，公司給出的解釋是“住宅物業落成數目減少，以及已確認的物業銷售減少”。

（制圖：吳典）

具體來看，物業銷售確認收入43.56億元，同比下降超26%；租金及相關收入實現35.47億元，同比增長9%。其中，77%的租金收入來自上海的物業組合。

相較數據端的下滑，瑞安房地產年報暴露出的更大問題在于單盤依賴和產品失效。

2024年瑞安房地產實現合約銷售額150.55億元，同比上升32%，其中住宅銷售額145.53億元，占比近97%。而住宅銷售額的大幅上漲主要得益于翠湖天地六期項目，項目開盤當天108套房源全部售罄，實現銷售額119.79億元，這也意味著108套翠湖天地六期貢獻了瑞安房地產去年住宅銷售額的82%。如果剔除該項目的特殊貢獻，瑞安在住宅市場的銷售表現沒那么樂觀。

孫婉秋攝

實際上，瑞安房地產去年在上海并非只有翠湖六期一個豪宅，還有楊浦濱江板塊的翠湖濱江項目。

該項目為風貌別墅，去年7月開盤，房地聯動價為21萬/㎡，總價約3000萬起（少量房源），主力房源在4000萬-9000萬左右。受產品、定位、地段等因素影響，項目開盤表現不佳，開盤一個月，90套房源僅銷售14套,網簽率15%左右，且項目后續去化不利，年報里甚至沒有披露翠湖濱江的銷售量和銷售金額，僅含糊表示“已售出6300平方米”。由于翠湖濱江房源建面在160-410平方米之間且戶型多樣，如果粗略以250平方米作為平均值，6300平方米相當于僅售出25套左右。

近期有上海市場的獨立經紀人對記者表示，翠湖濱江目前銷售了30套左右，尚有大量房源未售。

翠湖濱江的折戟也讓市場質疑，瑞安房地產的住宅產品依然高度依賴地段，只是隨著新天地的貨值越賣越少，瑞安未來再靠單盤“神話”撐業績怕是并不容易。

除了上海非核心地段表現不佳，瑞安房地產在非核心城市也正遭遇挑戰。

年報顯示，瑞安房地產2025年及以后可供銷售及預售的住宅物業建筑面積約17.63萬平方米，其中武漢占據大頭，武漢天地、武漢創新天地和武漢長江天地三個項目建筑面積達14.92萬平方米，占比達85%，其中武漢長江天地一個項目面積就達9.66萬平方米。從貨值來看更為直觀，269億元的住宅權益可售貨值中，武漢長江天地對應177億元，占比66%。

這也意味著武漢長江天地的項目表現將直接影響瑞安房地產未來幾年的業績。

這是瑞安房地產進入武漢市場的第三個項目，2023年開盤以來，武漢長江天地總計推出了890套房源。武漢住房和城市更新局數據顯示，截至5月23日中午，該項目住房已售368套，非住房已售9套，去化率僅為42%。

今年開年，武漢長江天地不得不降價搶收，有房源從之前的3.5萬/平起降到了2.5萬/平起，降幅近三成。

太古地產去年則是由盈轉虧。全年太古地產營收同比下降2%至144.28億港元，歸母凈利潤從上年的26.37億港元降至-7.66億港元，導致虧損的原因之一是報告期內投資物業公平值虧損擴大至59.96億港元。

（制圖：吳典）

報告期內，太古地產錄得辦公樓租金收入54.88億港元，不及上年同期的58.35億港元。按其在年報中所言，去年香港辦公樓物業組合租金收入總額51.09億港元，同比下跌7%，去除出售港島東中心9個樓層所失去的收入，租金收入總額減少4%。

記者注意到，在太古地產香港辦公樓物業組合中，出租率最高的為太古廣場，對應95%，最低的為太古坊二座，為69%。太古地產預計，2025年香港辦公樓市場仍將低迷。

同樣受香港寫字樓租金下跌影響，香港置地的投資物業估值下降，疊加退出內地住宅開發業務導致的減值計提影響，2024年該集團全年虧損13.85億美元，虧幅較上年進一步擴大。

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債務高壓下變革

利潤端的不景氣倒逼開發商求變。

比如香港置地，公開信息顯示，該集團在去年提出要退出內地住宅開發業務，也是因此對“Build-to-Sell（建售業務）”計提減值3.14億美元，其未來還有58億美元的存量住宅資產也將逐步退出，向純高端商業地產轉型。

按計劃，香港置地將進一步加大對中國香港、新加坡及上海等核心市場現有的旗艦綜合體項目的投資，并選擇性拓展到其他亞洲主要城市中，尤其是在房地產周期的各個階段都能享受到更高租金回報和出租率的城市。

此外，香港置地未來可能還會考慮以房地產信托基金（REITs）來回收資本或者其他第三方資本工具，從而擴大集團投資物業資產管理規模，希望在2035年將投資房地產管理規模從400億美元增至1000億美元。

2025年，香港置地將有南京的JL CENTRAL，以及上海、重慶、南京、杭州的四個光環項目開業，蘇州中環、重慶中環萬象城計劃2026年開業，上海西岸中環則將于2027年開業。

不僅如此，香港置地還計劃在未來10年以出售非核心商業資產等方式回收100億美元資金，其中在2027年前通過資產處置回收40億—60億美元。2024年，其已回收超2.9億美元資金，其中80%用于降低凈債務與投資核心項目，20%用于股份回購。

努力降低債務的還有瑞安房地產。

根據東方財富Choice數據，截至2024年，瑞安房地產的賬面現金及現金等價物為49.54億元，對應一年內到期的債務金額為82.64億元，資金缺口明顯。

有報道指出，截至今年3月，瑞安房地產已償還4.9億美元債，占2025年到期的近七成；且通過出售鴻壽坊65%股權套現12億元，重創智天地股權架構等，試圖用資產換流動性，轉型輕資產。

太古地產則在不斷推進內地布局。2022年初，太古地產宣布未來10年在核心市場投資1000億港元，其中50%將投向中國內地。經過三年發展，目前已有92%的承諾資金已投放。

太古地產行政總裁彭國邦曾介紹稱，太古地產已將太古坊產品線引入北京，陸家嘴太古源是太古地產在內地的首個住宅項目，“我們一直以長期發展的眼光看待內地市場，希望能夠繼續尋找更多投資機會”。

左宇攝

其表示，接下來太古地產將不斷落實投資中的項目，同時太古地產希望能夠在深圳尋找新機會，并發展太古里項目，在內地實現持續發展。

不過太古地產同樣面臨資金問題，截至2024年末，其賬面現金及現金等價物為51.21億港元，而其一年內須償還的長期借款及債券規模為67.6億港元。

記者 孫婉秋 吳典

編輯 張俊才