山東
業主公共管道堵塞或者漏水，導致業主的房屋受損，物業公司是否應該擔責？爭議焦點在于公共排水管道是否屬于業主共用設施設備。
實踐中，根據共有人的范圍，業主共有可分為小區全體業主共有、某一棟建筑內全體業主共有、特定單元內全體業主共有等。
建筑戶型自上而下布置公共排水管道，供該單元同戶型全體業主使用，在構造上、功能上具有相對獨立性，與該單元同戶型業主具有使用上的利害關系，故該公共排水管道屬于共用設施設備，而非業主專有。
從法律層面來看，共用下水管被視為業主的共有設施，這一觀點得到了《民法典》第271條及相關司法解釋的明確支持。這意味著，無論這些管道是位于室內還是室外，其所有權和使用權都屬于全體業主。即便是那些穿越業主專有區域的管道，例如廚房和衛生間的排水管，只要它們服務于多個業主的共同利益，其公共屬性就不會改變。
物業服務企業在抗辯中往往認為，部分業主使用的共用設施設備屬于該部分業主共有，應當由使用該管道的業主自行承擔維修責任。物業公司作為管理人，不負有查明漏水原因及維修管道的義務，不應當承擔賠償責任。
對此，法院不予認可。一方面，小區業主通過《物業管理服務合同》將共有設施設備的管理權交給物業公司，約定由物業公司負責養護、管理、運行等。若物業公司僅負責疏通公共管道，而不妥善維修、養護，則有悖于物業服務合同的承諾，不利于對業主利益的平衡保護。
另一方面，商品住宅的購房者已按一定比例向有關部門交納住宅專項維修資金，該資金屬全體業主共同所有，專項用于住宅共有部位、共有設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。質保期過后，物業服務人必要時可引導業主申請使用住宅專項維修資金進行維修。若物業公司疏于養護管理共有設備設施或者出現問題后未能按約及時維修、未積極引導業主維權等，導致損失擴大或者加重，則應承擔與其職責相對應的賠償責任。
《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。公共排水管道屬于共用設施設備。”《民法典》第九百二十四條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分。”
由此可見，物業公司對于共用下水管負有法定的管理義務。這是確保共用下水管正常運行、維護業主共同利益的重要責任。具體而言，物業公司應定期檢查、維修共用下水管，確保其處于良好狀態，避免因管理不當導致的問題影響業主的正常生活。
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