（接上期《尋找中國資產軸：（四）奇怪的房地產市場》）

從上文廣東陽江市的產業發展中，我們引出了生態軸的概念。

如何利用生態軸，帶動當地優勢最大化，對于全國資產高地之外的區域，尤其是縣域經濟尤為重要。因為雖然以一線城市為代表的資產高地，有著其他地區難以企及的資源集中優勢，但縣域也往往有著不可復制的、差異化的生態優勢。

“綠水青山就是金山銀山”，這才是當前經濟發展最核心的那根軸。用好了生態軸，就會完美推開區域逆襲之門。

在思考這一問題的過程中，我們發現了蒲江——四川省蒲江縣正在上演顛覆式逆襲。

歷史：咫尺天涯

1983年，蒲江縣劃歸成都市管轄。

蒲江雖離成都很近，只有約80公里，但歷史資源優勢不突出。地理環境的制約，更是讓蒲江長期處于封閉、落后狀態，錯過了一次又一次發展機遇。

從歷史看，著名的茶馬古道，自雅安進入四川盆地之后，走邛崍、新津主線。

蒲江是一條支線，即從雅安至蒲江，從蒲江折向邛崍，再至新津。

既然商旅們的目的地是新津，為什么不直接從蒲江至新津呢？這樣不是更近嗎？

茶馬古道示意圖（紅色為茶馬古道進入四川盆地后大致路線）

蒲江周邊地形圖

成都市規劃和自然資源局《成都全景圖》局部

翻開地形圖可見，成都西部地區為四川盆地邊緣，山脈聳立，多條河流由山脈流出，向平原匯集。邛崍與蒲江位于盆地邊緣向平原過渡帶。

蒲江東倚山脈，以丘陵為主。從蒲江至新津，地貌為河流+丘陵，這在古代以騾馬、步行為主的交通方式下，通行困難。境內蒲江河雖流向新津，但水淺且受季節影響，無法承擔主要貨運任務。

反觀邛崍。從雅安至邛崍，是沿著盆地邊緣行走。至邛崍之后，向新津與成都方向，都比蒲江好走。且邛崍與新津之間還有一條南河，直通新津，水量較豐富，可謂天然的黃金水路。

因此，邛崍成為川茶貿易的核心節點，各種商旅驛站等配套豐富。而蒲江雖近在咫尺，卻因地形劣勢，被歷史邊緣化。

資料顯示，長期的封閉歷史，使得當地人保持了獨特的方言，可上溯至古蜀語。

至明清時期，蒲江還是主要通過邛蒲驛道與邛崍、新津等地連接，進而通往成都。

直到1939年，蒲江至成都的第一條可通行汽車的公路——新（津）蒲（江）公路才建成通車。這條路全長約60公里，連接新津與蒲江縣城，并經新津渡口（20世紀70年代后建橋）與成都對接。這是蒲江現代公路交通的開端，

20世紀50年代后，隨著川藏公路的建設和省道改造，蒲江至成都的公路升級，在1969年編號G318，納入國家公路網。從成都至雅安路線為：成都→雙流→新津（渡口）→蒲江→名山→雅安。蒲江位于處于G318關鍵位置，但路況條件較原始。

直到1999年成雅高速通車前，蒲江至成都由于道路通行能力有限，車輛通行時間往往還需要4小時。

與成都的近距離、天然的優質生態，都被埋沒在交通不便的困局中。

變局：交通大提速

1999年，成雅高速通車，蒲江至成都車程縮短至1.5小時，首次融入成都“1小時經濟圈”。

2010~2018年，蒲江交通進入了快速發展階段。

2010年成新蒲快速路（成都—新津—蒲江）建成，蒲江至成都車程縮至1小時。之后，多條高速與快速路啟動了規劃與建設。

2018年12月28日，成雅鐵路與成蒲快鐵同時開通。

成雅鐵路與成蒲快鐵，共用一條鐵路線。這條鐵路線，不僅結束了蒲江無鐵路的歷史，而且實現了蒲江至成都30分鐘直達。

2020年，蒲江初步建成“兩軌（鐵路）兩高（高速路）五快（快速路）”的外聯快速交通網絡。另一條規劃至2035年開通的S6號線（成都至蒲江）也在研究當中。

交通快速發展的同時，我國電商也進入了快速滲透期。交通大變局+電商植入，讓蒲江的農業與新的市場機會發生對接。

蒲江傳統以茶葉、水稻、柑橘、油料作物為主，通過開發與品種引進，形成了蒲江三寶：茶葉、柑橘、獼猴桃。2024年，“蒲江雀舌”“蒲江獼猴桃”“蒲江丑柑”三大地標產品穩居區域品牌（地理標志產品）榜單前40強，品牌總價值達426.57億元，

以柑橘為例，按照蒲江縣統計年鑒數據，2000年，蒲江柑橘產量為5.18萬噸；2000年之后，產量增長速度加快，2022年產量達到34.2萬噸。

按照《四川在線》報道，蒲江耙耙柑總產量，2019年為38.95萬噸，2023年度升至76.75萬噸。

2025年4月，蒲江縣農業農村局局長吳疆是這樣說的——

蒲江已建成了水果生鮮從田間到餐桌完備的冷鏈物流產業體系，年周轉量超100萬噸、發貨量超1億件、覆蓋27個省級區域，3KG發往全國低至2元左右，冷鏈運輸成本極具優勢。

2024年，蒲江縣農產品網絡零售額達39.6億元，同比增長13%，其中水果網絡零售額達30億元。

2024年10月開始，蒲江鐵路物流港開工建設，預計到2035年，蒲江鐵路物流港將面向東盟、南亞等區域形成4條常態化國際路線，國際班列開行突破2000列。

成都市國土空間總體規劃（2021~2035年）局部。深色鐵路線為傳統鐵路，藍色鐵路線為公交化鐵路。紅色公路線為高速路，藍色公路線為快速路。

把最強產業放到農村去

蒲江古有“蒲江八景”，今天也有人總結出“蒲江新八怪”，反映當今蒲江風貌——

貢嘎雪山頭上戴（是離成都較近的、看雪山的好地方）；

富二代叫耙二代（種耙耙柑富裕了）；

茶葉交易用車載（當地茶葉有名，吸引交易）；

只種水果不種菜（當地水果產業發達）；

石象寺湖賽中外（旅游景點，有各種活動）；

成都名字蒲江載（出土古銅矛有“成都”二字）；

長灘朝陽妙音來（三大湖鳥語花香，生態好）；

明月引鳳向西來（當地明月村吸引文旅與考察）。

蒲江風景（政府官網圖片）

2017年，成都提出“東進、南拓、西控、北改、中優”的城市空間發展戰略。

蒲江處于“西控”范圍。

一看到“控”字，很多人會理解為限制開發——西部是成都的水源涵養地。但“西控”的實際目標并不僅僅是保護，而且是要“高標準提升西部區域，探索城市綠色發展新模式”，“保持生態宜居的現代化田園城市形態”。

交通的大改善，農產品的熱銷，生態的再發現與網紅效應，讓蒲江有了發展“現代化田園城市形態”的新答案——利用優勢生態資源，把最優質產業吸引進來，開拓新的產業模式。

首先，蒲江與資產高地城市比，具有明顯的低成本優勢。

比如，有數據顯示，蒲江工業用地價格僅為成都主城區的1/4，且可分期繳納出讓金；用工成本較成都主城區低20%~30%（估值），且政府提供“訂單式”職業技能培訓；依托川西電網，工業電價較東部沿海低0.2元/度；四川省天然氣具有價格優勢。

其次，現代農業本身具有深度挖掘的產業空間，蒲江已呈現出農業+工業的閉環式發展景象。

比如，獼猴桃的種植過程，既可以是果園種植→優質鮮果銷售→深加工（果酒、凍干）→電商直播基地的長產業鏈，也可以是果園種植→次果/枝條→生物提取（果膠、黃酮）→殘渣→有機肥→還田的完整綠色生態鏈。

農業+工業，也孕育著跨產業融合的創新機會，如“茶+半導體”，即茶園間鋪設傳感器收集溫濕度數據，訓練農業AI模型，衍生孵化“農芯科技”企業。

再有，生態價值轉化優勢可直接改變產業生存方式。

蒲江是四川首個國家生態文明建設示范縣，林木覆蓋率70.68%（成都第一），負氧離子濃度超國家標準3倍，具備高質量發展的天然優秀基因。將生態轉化為可量化、可交易、可招商的生產要素，就能夠實現“綠水青山”與“高端產業”交融的正向循環。

于是，蒲江以“六大重點片區”深入推進，在全國首創郊野總部田園生態商務區，吸引超百億元級投資。

案例：成都（蒲江）國際田園生態商務區

定位：科創新地標、田野CBD

價值：同時破解"大城市病"與"鄉村空心化"

模式：生態基底+政策創新+產業集群

成都蒲江（國際）田園生態商務區實景

蒲江方面認為——

“田園+科創”打破了產業梯次發展規律，推動一、三產業直接融合，同時也孵化出新的商業機會，創造更多就業，讓當地老百姓共同受益，以此實現鄉村全面振興和經濟轉型跨越發展。正如蘋果公司創始人喬布斯所言：“大自然更利于腦力勞動者智慧的激發”。這種完全不同于傳統CBD、就像從田野里自然生長出來的生態商務區，將成為員工創意爆發地和靈感源泉。

理念

工業革命后，產業向核心城市集中的趨勢愈演愈烈，而第三次科技革命催生的互聯網高科技企業，天然具有“去中心化”的特性。相比擁擠而昂貴的城市中心，谷歌、特斯拉、蘋果和Facebook等企業總部選擇了中小城市，即更傾向于生態、環保、健康的辦公地點。

蒲江躋身成都“半小時經濟圈”后，區位優勢與“黃金”距離彰顯——既能快速接受大都市的人流、物流、資金流、信息流和智力流，又盡享小城市的自然生態、松弛感和各種成本優勢。

面向2000多萬人口超大城市的蒲江，綠色生態是蒲江的“最大財富、最大優勢、最大品牌”，更是中心城區的稀缺資源，且具有成都新興產業承載地、提升城市能級和根本競爭力的戰略意義。

實踐

成都（蒲江）國際田園生態商務區瞄準以互聯網、創意經濟、數字經濟為代表的綠色發展新經濟、新業態和總部企業，為它們打造“第二辦公場所”、“鄉野辦公空間”、第二總部、科創中心等。數據顯示，截至目前，蒲江在全國首創的國際田園生態商務區已累計注冊落地企業850多家，引入科大訊飛、中智集團、國創聯能、成都設計咨詢集團、百嘉制藥等10余家頭部機構和高能級企業，加速融入省級開發區“一區三園”發展格局，成功開啟了“田園+科創”的全新探索。

反饋

2024年夏天，科大訊飛（蒲江）人工智能產業基地正式啟用，訊飛音樂、學習機、辦公本等重要項目都在蒲江進行研發。科大訊飛四川公司總經理祝偉杰說：“科大訊飛在蒲江有一幫充滿創業激情，充滿務實干勁的人，正在積極探索將生態價值轉化為經濟價值，在松林、茶園中規劃和生長出一個融合鄉野風、川西風、現代風的郊野CBD。”

關鍵問題解決

1.交通

蒲江采用了鐵路公交化，刷卡、刷碼通行，且政策推動成蒲鐵路“10元通”。成都主城區與蒲江境內三站（蒲江站、朝陽湖站、西來站）相通，最短通行時間約36分鐘，票價34元~58元。蒲江縣政府為高頻次通勤人群推出全國首創的階梯票價優惠，≥30次出行，票價10元/次。2024年10月起實施“10元通”，至2025年7月，超900人辦理暢行卡，最高單月使用達40次，月通勤費從1500元降至440元。企業反饋，通勤優惠政策顯著提升了招聘競爭力，求職者因通勤成本降低更愿赴蒲江工作。

2.教育

蒲江引進了成都七中、鹽道街小學等省內名校合作辦學，員工子女在蒲江就能享受到從幼兒園到高中全學段的優質教育資源。蒲江還與金蘋果教育集團簽約，金蘋果幼兒園已于2025年4月正式開園。

3.醫療

四川省人民醫院托管蒲江縣人民醫院，有50多名管理和醫療專家駐蒲服務，不出蒲江，就能方便看上省市“專家號”。此外，綜合實力處于國內一流、國際先進行列的四川大學華西醫院也正式落戶成都（蒲江）國際田園生態商務區。

4.居住

正在啟動實施二期項目，包括人才公寓、特色商業街等配套項目，讓人才來到這里，不僅能享受高負氧離子含量的空氣、高顏值的環境，還能住得舒適，生活無憂。

房地產模式重塑

成都（蒲江）國際田園生態商務區的創新模式正在重構傳統房地產規劃和開發邏輯，其核心是通過生態資產轉化推動空間開發范式革新，從“圈地蓋樓”轉向“生態共生”設計。

?低密且融入自然肌理的開發?

建筑摒棄高層集中布局，采用掩映于松林、茶田的低密庭院形態，通過綠道連接，形成“建筑從田野生長”的無邊界社區?。例如成佳首開區規劃116個商務庭院和3個商務鄰里，與茶園、松林有機融合?。

“商務+生活+生態”場景疊加?

配套健身房、咖啡館、圖書館等功能建筑，同時保留茶園景觀、馬術場等田園體驗空間，形成“辦公即度假”的特色場景?。金蘋果幼兒園、田園華西健康中心等設施強化生活服務能力?。

產業與地產深度綁定?

定向招商頭部企業，以產業基地落地帶動配套人才公寓開發，或者定制“第二總部”，為中心城區企業匹配鄉野辦公空間，兼具團建休閑功能，提升土地附加值?。

創新政策工具包?

政府以產業政策包括金融賦能，針對工業、農業、服務業不同企業提供專項支持，疊加人才引進計劃及“管家式服務”機制等，充分激活當地要素。

生態公益模式

生態資源成為核心資產，從而推動“景觀溢價”替代“區位溢價”。由于地處縣域，必然形成多元開發局面：政府主導基建+企業定制開發+村集體參與運營（含研學游學、有機餐廳等），形成利益共享模式?。周邊農房改造為超級民宿，帶動集體建設用地升值?。?

以上開發模式，通過?生態資產資本化?打破傳統房地產路徑，未來或將催生更多“低密度產業社區”開發范式。由于模式關鍵在于生態軸，把握商業收益與生態可持續性的科學規劃就成為關鍵。

（待續）

值班編委：李紅梅

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮