玉祥門外，密集的高樓盡顯氣派，與古樸的城墻形成巨大反差。在這里，天朗標(biāo)志幾乎隨處可見，其創(chuàng)始人孫茵卻已走完一生。

作為西安本土地產(chǎn)商代表的她，個(gè)頭不高，說話柔聲細(xì)語，與傳統(tǒng)印象中強(qiáng)勢霸道的企業(yè)家形象迥異。她曾說，不想當(dāng)家庭婦女，喜歡挑戰(zhàn)和激情，但是要做一項(xiàng)事業(yè)，就得克服天性中依賴心理。

從書香門第到商海沉浮，最終進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，起高樓宴賓客，她的選擇大膽、果決?；赝^去，孫茵帶領(lǐng)天朗進(jìn)行的每一次轉(zhuǎn)型，從樓盤開發(fā)、城市開發(fā)到城鄉(xiāng)運(yùn)營，幾乎都踩準(zhǔn)了時(shí)代的風(fēng)口，為何依舊抵不住企業(yè)滑落？

這并非個(gè)例，昔日輝煌的西安本土地產(chǎn)商，如今紛紛凋零。雅荷地產(chǎn)深陷債務(wù)泥潭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面停滯；海榮地產(chǎn)收縮本地業(yè)務(wù)，異地拓展求生；榮華地產(chǎn)徹底轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)……

無論黃金還是黑鐵，屬于房地產(chǎn)的高光時(shí)刻已經(jīng)過去。 然而，時(shí)代的一粒沙，落在個(gè)體身上就成了一座山，他們?nèi)缗Ｘ?fù)重于深泥，步履蹣跚、舉步維艱，這也是孫茵和一眾本土開發(fā)商們的真實(shí)寫照。

書香世家

1961年，西安南郊長延堡一帶荒涼、破敗，到處是農(nóng)田、菜地。

遺世獨(dú)立于田野之上的陜西師范大學(xué)，剛合并成立不過一年。鈴聲一響，身著白襯衣藍(lán)褲子的學(xué)子，從破舊的老西門涌出，臉上洋溢著蓬勃的朝氣。

是年，秋收時(shí)分，孫姓書香世家添了個(gè)女嬰，起名為孫茵，寓意如嫩草般充滿生機(jī)。她跟隨父親孫達(dá)人——陜師大歷史學(xué)系青年教師，打小開始讀英雄人物故事，偏愛劉胡蘭、董存瑞等英烈之士。

孫茵四歲時(shí)，而立之年的孫達(dá)人在《光明日報(bào)》發(fā)表了一篇文章《怎樣估價(jià)讓步政策》，闡釋了農(nóng)民戰(zhàn)爭的作用，在史學(xué)界引起轟動(dòng)，還受到了偉人的稱贊。

彼時(shí)，正處于史無前例的“文化大革命”風(fēng)暴前夜。幾乎一夜之間，討論風(fēng)向急轉(zhuǎn)，孫達(dá)人深陷漩渦，同為歷史系教師的妻子，不堪忍受迫害，自縊身亡。

但孫達(dá)人的理想信念并未破滅，“文革”之后，繼續(xù)投身對(duì)農(nóng)民史的研究，于1980年出版《中國古代農(nóng)民戰(zhàn)爭史（第一卷）》。三年后，他在《中國史研究》上發(fā)表了《在馬克思主義指導(dǎo)下加強(qiáng)農(nóng)民史研究》一文，后被《新華文摘》全文轉(zhuǎn)載。

在書山卷海中癡心深耕農(nóng)民史的孫達(dá)人，或許是孫茵視野中時(shí)常見到的一面。而在課堂上思緒飛揚(yáng)、頗具感染力的孫達(dá)人，則是學(xué)生眼中的另一面。

中等身材，廣額闊面，雙眼炯炯有神，聲音洪亮，浙江口音較濃但富有感染力。孫達(dá)人經(jīng)常騎一舊自行車、踩著上課鈴聲、大踏步進(jìn)入教室。教室經(jīng)常滿座，甚至后排過道還擠著其他系學(xué)生。

《馬強(qiáng)：追憶我陜西師大的老師們》一文生動(dòng)記載了當(dāng)時(shí)的場景：“當(dāng)時(shí)我對(duì)‘農(nóng)戰(zhàn)史’也頗有興趣，曾經(jīng)幾度在課間大膽向他求教，包括提問對(duì)他而言十分敏感的問題，但他并不為忤，總是耐心講解?！?/p>

不循常規(guī)

學(xué)而優(yōu)則仕，照亮千百年來讀書人的道路。

但孫達(dá)人是個(gè)例外，1983年初，正值改革開放后社會(huì)各界摸索新方向時(shí)期，學(xué)者從政成為強(qiáng)化干部制度流動(dòng)性的舉措之一，他被推選至陜西省副省長崗位上，分管文教、外事、旅游工作。

孫達(dá)人卻不想當(dāng)官，只想做一個(gè)學(xué)者，分別于1985年、1988年、1991年三次提出辭掉副省長的職務(wù)，一門心思要搞業(yè)務(wù)。

多年以后，86歲的孫達(dá)人談起這段往事，笑言，“行政時(shí)候同時(shí)搞研究是很困難的，我‘志不在此’?！?/p>

最后一次請辭的歲末，孫達(dá)人結(jié)束了9年行政生涯，然后離開陜西，回到家鄉(xiāng)浙江，在杭州大學(xué)繼續(xù)伏案研究、登臺(tái)授課。

“我父親是富有家國情懷的理想主義學(xué)者，所以對(duì)我有很多理想主義的教育，從思維方式給我了很多啟蒙教育，開闊了我的眼界，為我日后做事情奠定了很重要的基礎(chǔ)?！睂O茵曾向《當(dāng)代會(huì)展》如是說。

1984年，孫達(dá)人初任陜西副省長期間，時(shí)年23歲的孫茵，從西安電子科技大學(xué)天線與微波專業(yè)畢業(yè)，留校在黨委宣傳部工作。

比她早三屆畢業(yè)的金乾生，此時(shí)在校長辦公室工作，二人上下樓，談及對(duì)孫茵的印象，“屬于那種特別勤奮、喜歡學(xué)習(xí)的干部，性格比較低調(diào)、務(wù)實(shí)，說話柔聲細(xì)語的?！?/strong>

果不其然，很快她進(jìn)一步去深造，攻讀西安交通大學(xué)的研究生。等到離開象牙塔時(shí)，外面的世界已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

上世紀(jì)90年代，社會(huì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，公務(wù)員紛紛下海做生意，誕生了一批時(shí)代的弄潮兒。

命運(yùn)的齒輪開始轉(zhuǎn)動(dòng)，誰也想不到外界眼中柔弱的孫茵，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商海。

“這個(gè)選擇太令人出乎意料了，以前把創(chuàng)業(yè)開公司都叫折騰，她給人的印象就不是一個(gè)愛折騰的人，都沒聽過她大聲說話，反差很大?！苯鹎寡裕罢f明她實(shí)際上膽子很大，未來輸贏不定，她就敢賭。”

聲名鵲起

1994年，33歲的孫茵抓住風(fēng)口，做起了進(jìn)出口貿(mào)易生意，實(shí)現(xiàn)了資本的原始積累。她開始思考，還能做什么。

再后來她接觸到房地產(chǎn)，企查查上留下了這一段軌跡，有一家顯示已吊銷的企業(yè)——西安中聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，2000年其投資人序列出現(xiàn)孫茵身影。

千禧年前后，西安房地產(chǎn)行業(yè)全面崛起，涌現(xiàn)一批風(fēng)云人物。段先念一手締造西部第一大盤紫薇田園都市，徐束萍因推出“雅荷”系列而名聲大噪，崔榮華從小飯店轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)深耕北郊，鄭青海憑借海榮小區(qū)嶄露頭角……

在這個(gè)諸神混戰(zhàn)的時(shí)代，孫茵成立天朗地產(chǎn)，這一年她40歲。面對(duì)完全陌生的領(lǐng)域，又毫無管理經(jīng)驗(yàn)，她索性去老家杭州找了個(gè)幾個(gè)伙伴，引入兩個(gè)股東，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)。

憶起當(dāng)年，孫茵曾對(duì)《西安日報(bào)》談到，“當(dāng)時(shí)，我們膽子還比較大，同時(shí)做了4個(gè)項(xiàng)目。按說，以我們當(dāng)時(shí)的能力，只能做一個(gè)到兩個(gè)項(xiàng)目”。

彼時(shí)，西安的舊城改造轟轟烈烈，大多數(shù)本土地產(chǎn)商均圍繞老城區(qū)做文章，孫茵也不例外。玉祥門的蔚藍(lán)系列，讓天朗站穩(wěn)了腳跟，完成了品牌塑造。

不過，創(chuàng)業(yè)哪有什么順風(fēng)順?biāo)?。她曾向媒體袒露過這段心力交瘁的歷程，就是堅(jiān)信前景是美好的，咬牙堅(jiān)持，最終挺過了創(chuàng)業(yè)早期的困難時(shí)刻。

經(jīng)過初期5年多的積累，孫茵修煉出敏銳的嗅覺，單純賣樓盤的生意已經(jīng)無法滿足市場需求，她便著手區(qū)域配套與城市開發(fā)，從而開創(chuàng)“城系開發(fā)”模式，介入土地的一級(jí)開發(fā)與整理。

時(shí)機(jī)是2007年，大興新區(qū)作為皇城復(fù)興計(jì)劃的一個(gè)重要版圖，政府斥巨資，要將其打造成曲江、大明宮之后，西安第三個(gè)新區(qū)。

孫茵深度參與大興新區(qū)的整體性城市更新，開發(fā)了天朗大興郡、天朗大漢會(huì)館、天朗美術(shù)館、少年宮等項(xiàng)目，一舉奠定其江湖地位。

二次創(chuàng)業(yè)

后來，古城墻玉祥門成了西安人對(duì)天朗最初的印象。

從舊城改造，到區(qū)域連片開發(fā)，短短幾年時(shí)間，孫茵就帶領(lǐng)天朗率先在西安走上區(qū)域資源整合與配套設(shè)施系統(tǒng)補(bǔ)足的“城系開發(fā)”模式，這被其視為“二次創(chuàng)業(yè)”。

此時(shí)的天朗，已經(jīng)不是單純的地產(chǎn)商定位，而是奔著“城市區(qū)域運(yùn)營商”的身份去了。

2008年，西北首家五星級(jí)全套房豪華酒店——天朗時(shí)代大酒店開業(yè)，這座矗立于玉祥門環(huán)島西南角的氣派建筑，也成了諸多“老蓮湖”心中的新地標(biāo)。

正如孫茵后來所說，每一次創(chuàng)業(yè)，對(duì)于天朗來講，都是一個(gè)全新的征程。

隨著在西安“蔚藍(lán)城、新都會(huì)、大興郡、高新港”四大城系項(xiàng)目的推出，天朗通過介入土地一級(jí)開發(fā)與整理的“城系開發(fā)模式”愈發(fā)顯得成熟。

本地站穩(wěn)腳跟之后，向外擴(kuò)張幾乎是順其自然的事。2010年，天朗提出“中國城市發(fā)展運(yùn)營商”戰(zhàn)略，布局全國市場，進(jìn)入上海、南京、濟(jì)南、昆明等城市。

自此，天朗一躍成為全國性的地產(chǎn)集團(tuán)。

彼時(shí)，全國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出一派熱火朝天的景象。

從投資數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資在2010年達(dá)到48267億元，相較于上一年增長了33.2%，其中商品住宅投資為34038億元，增長幅度達(dá)32.9%，行業(yè)整體處于上行通道。

然而，繁榮背后也暗藏著隱憂。

房價(jià)在前期快速上漲后處于高位，引發(fā)了各界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。

為了穩(wěn)定市場，“國十條”等政策相繼出臺(tái)，限購、限貸政策紛紛落地，一、二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，投資投機(jī)性需求受到抑制；但與此同時(shí)，三、四線城市由于前期過度開發(fā)，庫存開始持續(xù)累積，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了如鄂爾多斯“鬼城”、溫州房價(jià)腰斬等極端現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)出劇烈分化的格局。

這樣的市場環(huán)境下，沒有誰能夠獨(dú)善其身。

攜手融創(chuàng)

一年后，在孫茵的帶領(lǐng)下，天朗又迎來發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)——天朗地產(chǎn)集團(tuán)升級(jí)為天朗控股集團(tuán)，開始全面涉足投資、資本、地產(chǎn)、建設(shè)、科技、文旅、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、教育、物業(yè)、酒管、商管等12個(gè)專業(yè)板塊。

對(duì)此，相關(guān)內(nèi)部人士向《鎬京筆記》表示，其實(shí)，這背后也是孫茵對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研判所在，即單純的房地產(chǎn)開發(fā)已難以滿足企業(yè)長期發(fā)展的需求，她想帶天朗轉(zhuǎn)型為城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商。

如今回頭來看，孫茵的每次轉(zhuǎn)型，都是基于當(dāng)下行業(yè)形勢的客觀判斷。奈何，市場變化是莫測和錯(cuò)綜復(fù)雜的。

2014年，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)，去庫存壓力逐漸顯現(xiàn)，市場分化嚴(yán)重。

天朗布局的城市雖然多為熱點(diǎn)城市，但也未能幸免。

回望本土，西安房地產(chǎn)市場亦呈現(xiàn)下行趨勢，作為未上市的區(qū)域房企，天朗面臨著融資成本過高的難題，其主要定位于剛需、首改產(chǎn)品，利潤空間被嚴(yán)重?cái)D壓。

最重要的是，在銷售效果和推盤速度上，天朗團(tuán)隊(duì)與成熟的一線房企相比，差距不小。

在遭遇了業(yè)績下滑，以及高管持續(xù)離職的“重挫”后，這一年，天朗的銷售額只實(shí)現(xiàn)了百億目標(biāo)的六成，上市計(jì)劃也被迫擱置，但好在守住了西安房企銷冠的寶座。

孫茵對(duì)此曾公開表示：“由于去年二三線城市樓市乏力，最終未能完成目標(biāo)”。

多重困境之下，2015年9月，天朗與當(dāng)時(shí)意欲開拓西安市場的全國性房企——融創(chuàng)，達(dá)成深度合作。

一方面，天朗和融創(chuàng)的全資子公司在西安設(shè)立合營公司，融創(chuàng)占股86%、天朗占股14%，開發(fā)之前天朗手中的儲(chǔ)備項(xiàng)目，借助融創(chuàng)的品牌與營銷，提高市場占有率。

同時(shí)，融創(chuàng)將天朗在濟(jì)南、成都、南京等地的部分項(xiàng)目收購，借助該部分資源實(shí)現(xiàn)全國擴(kuò)張。

坊間傳言，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)的創(chuàng)始人孫宏斌親自與孫茵商討合作事宜，雙方進(jìn)展很快。另外，在融創(chuàng)在進(jìn)駐西安市場的很長一段時(shí)間內(nèi)，辦公場所就是在天朗蔚藍(lán)國際大樓之內(nèi)。

甚至當(dāng)前融創(chuàng)陜西公司的一部分業(yè)務(wù)高管，就是初期在天朗一步步成長起來的。

后來，談及與天朗的合作，孫宏斌不止一次感慨孫茵的格局與魄力，贊賞其“大氣”，不僅令融創(chuàng)在西安乃至陜西快速站穩(wěn)腳跟，也為其在全國范圍內(nèi)拓展補(bǔ)充了“彈藥”。

當(dāng)然，彼時(shí)大刀闊斧搞收購的融創(chuàng)，當(dāng)下也在不斷還債的路上……

轉(zhuǎn)型之殤

本土地產(chǎn)圈里的大多數(shù)人都知道——孫茵的做事風(fēng)格與其他企業(yè)家并不一樣。

就地產(chǎn)行業(yè)來說，天朗地產(chǎn)是西安較早開始“主題地產(chǎn)”“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”實(shí)踐的地產(chǎn)商之一，幾乎所有樓盤的布局設(shè)計(jì)都講究理念的突破、建筑形象的更新，可以說是為整個(gè)城市面貌增色。這也是其一開始較快地在西安形成了品牌效應(yīng)的原因。

孫茵也正是在做強(qiáng)天朗品牌的考量下，選擇深耕“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，向融合農(nóng)業(yè)、科技、文化、教育等領(lǐng)域的城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

而這一轉(zhuǎn)型，恰與2015-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期高度重合。

彼時(shí)，隨著“去庫存”政策逐步落地，傳統(tǒng)住宅開發(fā)的利潤空間持續(xù)收窄，單純依賴土地增值和房屋銷售的模式難以為繼。

國家層面大力倡導(dǎo)“新型城鎮(zhèn)化”與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，明確鼓勵(lì)房企從單一的住宅建造者向城市配套服務(wù)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，行業(yè)整體進(jìn)入“提質(zhì)增效、多元發(fā)展”的調(diào)整階段。

隨之，眾多房企紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等新賽道，試圖打破傳統(tǒng)模式的桎梏，但大多面臨著轉(zhuǎn)型陣痛。

在此背景下，天朗的三大特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，且各有側(cè)重：

長安大學(xué)城?夢想小鎮(zhèn)聚焦科創(chuàng)，地處長安大學(xué)城核心，總投資約450億元。雖前期受困，后經(jīng)更名“秦創(chuàng)原?長安大學(xué)城上元?jiǎng)?chuàng)新港”，已引入多家企業(yè)，實(shí)現(xiàn)科技成果轉(zhuǎn)化與產(chǎn)業(yè)聚集，成為天朗在科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路上的重要支撐。

太白山?唐鎮(zhèn)定位文旅康養(yǎng)，憑借獨(dú)特文化主題，將盛唐文化融入建筑、景觀與生活場景，成為天朗轉(zhuǎn)型文旅康養(yǎng)地產(chǎn)的成功范例。

長安唐村?中國農(nóng)業(yè)公園，整合多方力量。構(gòu)建特色農(nóng)業(yè)體系，使昔日“空心村”成為熱門“網(wǎng)紅地”，帶動(dòng)村民大幅增收。

然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性與行業(yè)周期的疊加，對(duì)于天朗這類未上市的區(qū)域房企而言，資金鏈承壓尤為明顯——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍具有投資規(guī)模大、回報(bào)周期長、資金回籠慢的特點(diǎn)，在行業(yè)融資收緊、銷售增速放緩的背景下，資金壓力被急劇放大。

行業(yè)內(nèi)部人士坦言：“如果天朗當(dāng)時(shí)全部選擇聚焦短平快的住宅項(xiàng)目，或許能在周期波動(dòng)中活得更穩(wěn)健。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯與傳統(tǒng)蓋樓賣房截然不同，其對(duì)資金耐力的考驗(yàn)，在行業(yè)下行通道中被無限放大。”

何去何從？

從天朗官網(wǎng)來看，2024年下半年開始，孫茵幾乎消失在公眾視野，最后一次公開活動(dòng)是參加在太白山·唐鎮(zhèn)舉辦的一場演講活動(dòng)，她上臺(tái)致辭。

企查查顯示，今年4月，孫茵退出董事兼總經(jīng)理一職。

在此之前，天朗與昆山花橋開發(fā)區(qū)簽約，預(yù)計(jì)總投資60億元打造進(jìn)口食品（花橋）國際貿(mào)易中心，出席簽約儀式的代表是總裁衣虹陸。她看起來年紀(jì)不大，三十多歲，個(gè)子高挑，頭發(fā)低挽。

衣虹陸的執(zhí)掌下，天朗的未來如何？還未曾可知。

但顯而易見的是，這個(gè)耗費(fèi)孫茵一生心血打造的“商業(yè)帝國”，已經(jīng)進(jìn)入急劇收縮階段。

企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)顯示，天朗對(duì)外投資行業(yè)中，房地產(chǎn)依舊占據(jù)半壁江山，但近幾年的土儲(chǔ)規(guī)模一直在下降。參保人數(shù)也從2021年的巔峰4000余人驟減至2024年的199人。

5月16日，天朗新增一條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的為6128萬余元。

事實(shí)上，很多大牌房企的境遇甚至更為艱難，在持續(xù)四年的房地產(chǎn)調(diào)整和降溫中，倒逼行業(yè)加速洗牌，曾經(jīng)高舉高打的企業(yè)深陷“生存危機(jī)”。

救市的信號(hào)已經(jīng)釋放，6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，“進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

遺憾的是，孫茵終歸是看不到這劑“猛藥”的結(jié)果了。6月19日，她因病逝世，享年64歲，天朗官網(wǎng)變?yōu)榛疑?/p>

長安區(qū)長鳴路上的殯儀館，寂靜悶熱，告別大廳外擺滿了花籃花圈，出現(xiàn)了好多熟悉的本土地產(chǎn)商名字。

曾經(jīng)一起見證過房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌，扛過四輪漲跌周期，最終留下的西安本土地產(chǎn)商已經(jīng)日漸凋零——雅荷深陷債務(wù)泥潭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面停滯；海榮收縮本地業(yè)務(wù)，異地拓展求生；榮華徹底轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，逐步退出地產(chǎn)……

顯而易見的是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)翻篇，草莽英雄的時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在的熱點(diǎn)變成了前沿科技，各方勢力開始摩拳擦掌、躍躍欲試。

（圖片來源：陜西師范大學(xué)官微、浙大文學(xué)院團(tuán)委官微、企查查、太白山唐鎮(zhèn)官微、天朗控股官微、封面圖片由AI生成。）