01

作為一個北京自媒體、深圳樓市觀察員，我真的無比羨慕上海——上海樓市真的比北京深圳強太多了，京深兩地加起來可能也打不過上海。

為什么這么說，光看土拍，前幾天上海兩天就賣掉290億的地，而北京深圳呢？

▲上海近期拍地情況，居然出了一宗樓面價20萬+的單價地王，當然這宗地是某位大小姐拿了準備蓋私宅的。

而北京，昌平東小口的地拆了又拆，朝陽太陽宮的地，規劃改了又改，豐臺石景山的地開發商甚至不敢投標了，現在北京還拿得出手的也就海淀的地，還得是核心區，開發商才敢出手搶。

而深圳呢？好不容易出了一宗前海桂灣地王，還是商改住的，其他地區如龍華龍崗的地壓根不好出手，華發接手融創的地還回收給了區政府，相當于拿地金額為負。總之深圳略有人氣的地就是南山寶安福田了......

02

除了土拍方面上海令人艷羨之外，豪宅保值方面，深圳北京也難以望其項背。

例如上海整個2024年，全國3000萬以上總價的房子，有一半以上是在上海賣掉的。

到了2025年，上海樓市更是芝麻開花節節高，截止到6月底，雖然成交總量因為經濟大環境不可避免下行，但3000萬以上的豪宅仍然成交了1000多套，5000萬以上的豪宅甚至成交了近500套，已經超過去年的平均月成交。

▲除了成交，上海很多豪宅的單價也在不斷攀升。例如翠湖天地、綠城潮鳴東方、嘉里金陵華庭、保利世博天悅這些樓盤，單價21-30萬不等，均突破了歷史均值。

反觀北京，新房稱得上豪宅且成交尚可的，也就海淀功德寺、朱房村雙子星，以及朝陽的北京宸園和萬吉玖序。且整體而言，這些樓盤的溢價其實都不算高，起碼遠低于上海豪宅的溢價。

至于二手房，北京豪宅更是凄慘。南三環豪宅合生縵云一套189.7㎡的房子，最終成交價只有1690萬，單價只有8萬左右，而這套房子是業主在2021年花了2400萬買入，折合單價13萬多，如今新房剛一交付轉手再賣，賠了710萬。

▲宇宙中心五道口、清華南大門的龍湖唐寧ONE，大平層也就11w+了，相比23年巔峰期降了1000萬；萬柳標桿盤萬城華府和萬柳書院，單價從26萬降到22萬左右，可以說，北京樓市，絕對的頂豪也在降格，更別提永豐中海富華里、崔各莊三兄弟等偽豪宅了。

所以，從這方面看，北京豪宅的韌性和底蘊，是遠遠不及上海的。

曾經，我認為北京和上海是平起平坐的，雖然北京經濟不如上海，但是受益于政治中心和文化中心的加持，北京應是全國資源分配的中樞。

相應的，北京樓市的豪宅就算比不了上海，整體應該比上海樓市是要更穩的——顯然，這種看法錯了，上海早已超出國內長江經濟帶的領頭羊范疇，站在全球角度看，上海是亞洲核心、未來超越東京、新加坡的存在。上海樓市的頂點，也會隨著國運上升而水漲船高。

03

說了北京，再來說說深圳樓市。

坦白說，作為上一輪房價牛市的先鋒，深圳一直被很多購房者寄予厚望。人多地少、高科技企業多、年輕人多、移民城市，無一不是深圳樓市暴漲的理由。

但是現在看呢？深圳樓市的豪宅韌性相比上海還差得遠，整體成交量又不如北京。

別的不說，就說深圳的網紅代表盤，華潤深圳灣悅府，以前報價是30萬一平，現在跌到了20萬一平，整體跌幅超過30%。

▲其實不只是真豪宅暴跌，深圳的改善型豪宅，如深鐵懿府，122.09平方米的四房，2月份成交價1340萬元，7月份快速跌至1170萬元，半年時間房價跌幅高達15%，被自媒體冠名為深圳有史以來最快跌掉首付的樓盤；

此外還有華潤城潤璽，一期115平方米的三房，半年跌了200萬元。雖然跌幅不及深鐵懿府，但是下跌的金額大于深鐵懿府。

由此，從這些數據，看得出深圳的樓市龍頭地位，早已被上海取代——2014-2021年的那一輪深圳樓市暴漲，主要是基于深圳是一線城市中房價最低的城市（2014年深圳均價還不如廣州），所以激活了深圳全民投資；

而如今的上海豪宅大牛市，核心發力的是浙江、江蘇企業家及“二代”主力客群，這是真正的頂級富豪群體、老錢貴族，所以在當下銅鎖時代，反而走出了一波豪宅大牛市。

對此有人說，深圳樓市是A股深市里的創業板，遇到大牛市跑得快（當然跌也跌得快）；上海樓市是滬市主板，海闊水深，抗壓能力強，走勢也更穩定。

▲ 從貝殼數據來看，全國幾乎所有城市，二手房價格繼續下跌中。今年7月相比2024年1月，跌幅最小的三個城市：成都4%，杭州8%，上海11%。