保利置業被深圳坑慘了。

就在上周，寶安中心區歡樂港灣南街坊地塊以86.4億元成交，綜合樓面地價約59586元/㎡，刷新寶中住宅用地單價紀錄。

土拍結束后，鋪天蓋地的“地王”“百輪競拍”標題搶頭條，給人營造了一種深圳土拍市場狂熱的氛圍。

但隨著土拍結束，有一家開發商卻悄悄熄火了。

那就是保利置業。

01

去年9月，保利置業拿下寶中A001-0219宅地。

這宗地經過82輪激烈競價，以總價28.2億元拍出。

溢價率35.58%，折合樓面價約5.22萬/㎡。

保利置業為什么要拍下這塊地？

第一，這是深圳近年來，首宗取消最高地價限制的宅地。

地塊商品房不限售價、無配建要求、不受“70/90”戶型政策限制。

簡單來說，開發商可以賣價高一點，產品戶型大一點，利潤也多一點。

第二，該地塊按“價高者得”方式競價，吸引了9家房企報名參拍，個個都是大佬。

包括中海、華潤、招商、越秀、保利置業、綠城、中鐵能建、華僑城、海信等多家國央企及知名房企。

深圳本地知名的國企都瘋搶了，保利置業很難不上頭。

第三，面朝企鵝島，地理位置好。

同企鵝島一橋之隔的保利瑧譽府（這塊地的項目名），成為這場城市價值變革的直接受益者。

保利置業顯然也對這個項目信心滿滿，作為寶中首個新規豪宅，熱度算是起來了，甚至還引來了央視財經頻道CCTV2的采訪。

但一年之后的今天，保利置業估計腸子都悔青了。

02

為啥？

說回上周深圳的土拍。

同樣是在寶中，但保利置業拿下的地塊價值和南街坊地塊根本沒法比。

地段來看，南街坊地塊是寶中近五年首個純居住用地，且是距離海岸線僅300米的稀缺海景地塊，市場關注度極高。

產品力來看，南街坊地塊的容積率僅3.7，住宅部分僅3.4，完全剔除商業，無商品房限價，戶型也不受7090限制。

反過來看保利臻譽府，5.4的高容積率和兩棟超高層設計，在居住舒適度上已經輸了一截。

顯然，南街坊地塊是拿來做豪宅的。

兩塊地根本不在一個級別。

但尷尬的是，南街坊地塊5.96萬/㎡的樓面價，僅比去年保利臻譽府拿地價5.2萬/㎡的樓面價高出14.6%。

保利臻譽府近期剛剛拿證，均價9.2萬/㎡。

而未來南街坊地塊建成后，以8-9萬/㎡的售價入市時，保利臻譽府估計只能在角落打醬油了。

這個道理誰都懂：

奧迪和奧拓賣一個價，傻子都知道買哪個。

03

還沒交房就遭“隔壁對手”精準狙擊，保利置業的營銷團隊估計睡覺都得做噩夢。

過去開發商搶高價地的邏輯是“面粉貴過面包”。

如今邏輯反轉：面粉便宜了，隔壁的面包立刻顯得燙手。

對于已經掏錢的業主而言，資產預期瞬間縮水；

對保利置業而言，去化壓力陡增，價格戰一觸即發。

一個地塊的降溫，就這樣在幾公里范圍內掀起蝴蝶效應。

但要我說，保利置業的團隊真的很努力了，南街坊地塊開拍前，“百億地王”的媒體造勢里，就有保利置業的一份子。

在保利置業的構想里，南街坊地塊怎么著也得賣到百億以上，未來競拍樓面價極有可能突破7萬/㎡，入市售價或將達到13-14萬/㎡。

隨著寶中新地王的入市，同片區只賣9.2萬的保利臻譽府有著巨大的價差，肯定能成為購房者眼里的香餑餑。

畢竟就在不久之前，前海桂灣片區的土拍，84180元/㎡的樓面價在深圳樓市投下重磅炸彈。

未來15萬+的售價預期足以讓整個市場為之瘋狂。

但夢想很美好，現實是骨感的。

保利置業或許根本沒搞懂深圳市場的邏輯。

大前海和前海三灣是有差距的。

但保利置業還在苦苦掙扎：

“距離地王500米的保利瑧譽是最后的套利機會”

不知道它尷不尷尬，反正我是挺替他尷尬的。

04

大家都知道，從碧桂園暴雷后，保利就接替碧桂園成為宇宙房企，常年全國排名銷售額/銷售面積都是第一。

但購房者務必要認清“大?！?/strong>(保利發展)與“小保”(保利置業)。

雖然兩家企業都屬于保利，但排名第一的，是保利發展，而非保利置業。

1、成績單：差的不只是名次，更是量級

2024年，保利發展憑借3230億的銷售金額，依舊穩坐行業第一。

而另一家保利集團旗下的上市房企，保利置業則排在第17位，銷售額為540億元，僅為前者的17%。

同樣的央企背書、同樣的融資窗口，銷售規模差出2690億元，這就是管理層對土地研判、產品定位、流速管控的全面代差。

2、現金流：一個越打越厚，一個捉襟見肘

現金厚度對比來看，截至2024年末，保利發展在手現金1342億元，相當于置業的近4倍，足以覆蓋未來1年到期的全部有息負債后仍有富余。

在未來造血能力方面，保利發展已售未回籠資金832億元，形成高確定性現金流；置業507億元且毛利率僅16%，后續利潤和現金流兌現度都偏低。

融資能力上，2024年保利發展有息負債規模壓降至3488億元，綜合融資成本同比下降0.46個百分點至3.1%，創歷史新低；而保利置業的平均融資成本為3.38%。

盡管兩者融資成本相近，但保利發展的已售未結規模、去化速度，全面碾壓置業。

“央企”兩個字也救不了平庸。

雖然都是保利，雖然都是同是一個媽生的，但管理團隊的能力差的不是一點。

這或許和領導的管理風格有很大的關系。

2021年，保利置業集團一紙公告：張炳南因個人工作安排辭任董事會主席及執行董事，空缺由45歲的萬宇清于2021年10月26日起接棒。

萬宇清，地產老將。1997年大學畢業即加入中國保利，一干就是二十五年。

從進出口項目經理起步，歷任哈爾濱、廣西、廣州多地高管，2015年執掌廣東保利，2021年升任保利置業董事會主席，從進出口貿易到區域深耕，從一線操盤手到集團副總，步步踩準集團擴張節拍。

盡管履歷漂亮，但成績單擺在眼前：

市場留給“老兵新傳”的時間，已經不多了。

明天，保利瑧譽就要開盤了。

我們拭目以待吧。

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