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近幾年，隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，重慶樓市的分化非常明顯，城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于郊區(qū)項(xiàng)目。

上半年熱銷(xiāo)項(xiàng)目TOP20中，一大半都位于傳統(tǒng)核心區(qū)。銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2025年重慶樓市新房平均開(kāi)盤(pán)去化率僅26%，但核心區(qū)開(kāi)盤(pán)去化率可達(dá)60%以上。

核心區(qū)與遠(yuǎn)郊新區(qū)的樓市分化現(xiàn)象，我認(rèn)為有以下幾個(gè)主要原因。

一是城市發(fā)展的轉(zhuǎn)變。過(guò)去重慶城市向外高速擴(kuò)張階段，新區(qū)是發(fā)展重點(diǎn)。但如今重慶城鎮(zhèn)化率早已超過(guò)70%，城市外拓已近尾聲。而核心區(qū)的城市更新、提質(zhì)升級(jí)逐漸成為重點(diǎn)，房地產(chǎn)回歸核心是大勢(shì)所趨。

二是配套資源的差異。在傳統(tǒng)城核心區(qū)尤其是核心商圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等各類(lèi)資源配套成熟且密集，能讓人真正享受到大都市帶來(lái)的便利。而遠(yuǎn)郊新區(qū)各類(lèi)配套資源往往需要等待，而且存在諸多不確定因素。在樓市下半場(chǎng)，人們普遍更傾向選擇確定性。

三是供需關(guān)系的變化。在過(guò)去樓市大漲人們盲目搶房的那些年，遠(yuǎn)郊新區(qū)賣(mài)出的房子遠(yuǎn)超實(shí)際需求，供過(guò)于求導(dǎo)致大量房屋空置且難以出租。而核心區(qū)人口密集，房屋租售都更容易。而且核心區(qū)的好房子非常稀缺，第四代住宅這樣的迭代好房讓核心區(qū)的改善需求得以釋放。

多年以來(lái)始終占據(jù)教育醫(yī)療等優(yōu)勢(shì)的傳統(tǒng)核心商圈沙坪壩，近期因?yàn)橐粋€(gè)新項(xiàng)目的啟動(dòng)，再次吸引了大家的關(guān)注。

今年3月，華僑城首入沙區(qū)，拿下了沙坪壩商圈小龍坎正街中軸原西南地質(zhì)局探礦機(jī)械廠的珍貴土地，由此帶來(lái)了沙區(qū)首個(gè)四代宅項(xiàng)目華僑城?熙宸。

華僑城·熙宸實(shí)景示范區(qū)及實(shí)地樣板間近期對(duì)外開(kāi)放以后，立即點(diǎn)燃了人們的購(gòu)房熱情。

02

眾所周知，沙坪壩商圈周邊發(fā)展時(shí)間早，區(qū)域十分成熟，可供應(yīng)土地尤為稀缺，自2020年起曾長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間沒(méi)有供應(yīng)住宅用地。

所以長(zhǎng)期以來(lái)，沙坪壩核心區(qū)域的高品質(zhì)小區(qū)嚴(yán)重匱乏。

而沙坪壩商圈作為傳統(tǒng)五大商圈之一，各類(lèi)資源配套都堪稱(chēng)頂配，尤其是老沙區(qū)頂級(jí)的教育資源，對(duì)重慶人極具吸引力。

代表重慶最高中學(xué)教育水準(zhǔn)的七龍珠，尤其是一中、三中、八中和巴蜀四大金剛校高中本部，其清北錄取人數(shù)，高分段人數(shù)在全市遙遙領(lǐng)先。而四大金剛校本部沙坪壩就有3所，而且都集中在沙坪壩商圈。

另外，近些年沙坪壩利用自身優(yōu)勢(shì)教育資源推進(jìn)“教共體”改革，比如將71中和天星橋中學(xué)納入了一中集團(tuán)校，從師資培訓(xùn)到課程體系深度融合，成效十分顯著。

據(jù)悉，一中71中在2025年中考聯(lián)招上線率81.8%，在全區(qū)單辦初中處于領(lǐng)先位置。而一中天星橋中學(xué)2025年錄取線飆升至646.5分，較2024年的553分暴漲93.5分。

優(yōu)質(zhì)的教育成長(zhǎng)環(huán)境，會(huì)影響孩子未來(lái)的高度、眼界與氣質(zhì)，乃至一生的格局。家長(zhǎng)們?yōu)榱俗优畵碛懈玫慕逃h(huán)境，為了讓孩子每天多睡半小時(shí)，不惜花費(fèi)更高代價(jià)也想要搶占教育高地。

僅有3棟樓的老舊小區(qū)南開(kāi)苑，如今小區(qū)在貝殼的二手掛牌均價(jià)近2.6萬(wàn)，今年3月成交的一套148㎡的房源，成交總價(jià)高達(dá)378萬(wàn)，單價(jià)達(dá)到2.55萬(wàn)元/㎡，已經(jīng)超過(guò)重慶不少網(wǎng)紅豪宅。

而且因?yàn)榕阕x租房需求旺盛，南開(kāi)苑的租金也很高，貝殼網(wǎng)好一點(diǎn)的兩房月租金要上5000，令人嘖嘖羨慕。

又比如房齡已有20多年的華宇廣場(chǎng)，容積率高達(dá)7，且綠化率低至25%，但如今小區(qū)在貝殼掛牌均價(jià)仍近2萬(wàn)。而同期代表樓盤(pán)如觀音橋的楓香庭，如今掛牌均價(jià)約1.4萬(wàn)，新牌坊的加州城市花園，如今掛牌均價(jià)不到9千。

由于老沙區(qū)新房好房匱乏，所以沙坪壩商圈一些代表性老舊二手房小區(qū)受到家長(zhǎng)們的追捧，租售市場(chǎng)表現(xiàn)都格外亮眼。

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)快速迭代，四代宅好房子如雨后春筍般涌現(xiàn)。老沙區(qū)缺乏高品質(zhì)住宅小區(qū)的遺憾，變得愈發(fā)凸顯。

而如今華僑城·熙宸的出現(xiàn)，終于彌補(bǔ)了這種遺憾。

華僑城·熙宸占據(jù)沙坪壩商圈極核地段，緊鄰沙坪壩實(shí)驗(yàn)一小，周邊有還有樹(shù)人小學(xué)、重慶一中、重慶八中、南開(kāi)中學(xué)、重慶大學(xué)等10余所全齡段名校，書(shū)香氛圍濃厚，這對(duì)關(guān)心子女教育的家庭無(wú)疑極具吸引力。

另外，華僑城·熙宸步行步行可達(dá)西部首個(gè)高鐵TOD商圈，可近享金沙天街、東原ARC、三峽廣場(chǎng)等成熟商業(yè)，也并可通過(guò)沙坪壩四軌交匯TOD樞紐暢達(dá)全城。

而成渝高鐵沙坪壩站更讓華僑城·熙宸項(xiàng)目進(jìn)一步享受成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈融合發(fā)展的紅利，成為成渝高鐵沿線區(qū)縣人民在重慶主城購(gòu)房的首選。

另外，這里還有西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院等全國(guó)領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)三甲醫(yī)院守護(hù)健康，有平頂山森林公園與沙坪公園構(gòu)成生態(tài)綠肺。

可以說(shuō)，華僑城·熙宸周邊的教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通等各類(lèi)資源及配套堪稱(chēng)頂配，幾乎沒(méi)有短板。

03

華僑城·熙宸實(shí)景示范區(qū)及實(shí)地樣板間對(duì)外開(kāi)放后，我也特地去實(shí)地打探了一番。可以說(shuō)，華僑城·熙宸為老沙區(qū)帶來(lái)了新時(shí)代的人居標(biāo)桿。

走近項(xiàng)目，首先映入眼簾的是百米超級(jí)門(mén)界和酒店式門(mén)庭，整體氣勢(shì)恢宏。精選白金奢石與香檳金鋁板搭配，高級(jí)感滿滿，這應(yīng)該是老沙區(qū)最有排面的小區(qū)大門(mén)了。

步入熙宸藝術(shù)會(huì)客廳，精選天然石材，搭配高級(jí)定制金屬構(gòu)件,不同材質(zhì)的獨(dú)特肌理與溫度，帶來(lái)豐富的空間層次感與藝術(shù)張力。

華僑城?熙宸園林景觀以摩登森境為主題，融合度假感與藝術(shù)感，以圍合中庭花園為核心，充分利用水景、疊石、光影廊道等元素打造多個(gè)主題景觀，給業(yè)主帶來(lái)度假般舒適體驗(yàn)。

比如示范區(qū)呈現(xiàn)的鎏光水院，多重綠植的自然美，多重水景的靈動(dòng)美，庭院建筑的質(zhì)感美，在這里相得益彰，為業(yè)主帶來(lái)了高品質(zhì)的休閑社交場(chǎng)所。

沙坪壩的傳統(tǒng)小區(qū)，要么沒(méi)有架空層，要么有架空層也極為簡(jiǎn)陋，無(wú)法滿足業(yè)主的日常活動(dòng)與圈層社交的需求。

華僑城·熙宸利用架空層規(guī)劃打造燃界氧吧、童夢(mèng)綺園、浮光書(shū)院、藝韻長(zhǎng)廊四大主題泛會(huì)所，覆蓋全齡段休閑活動(dòng)及社交需求。當(dāng)你在健身或者看書(shū)時(shí)，旁邊一起的可能是一位名校名師，也可能是一位名院名醫(yī)，平日幾句閑聊，或許就讓你獲益匪淺。

華僑城·熙宸架空層泛會(huì)所可以恒溫控制，讓業(yè)主可以在夏季告別蒸籠模式，享受清涼；在冬季告別刺骨冷風(fēng)，享受溫暖。

華僑城·熙宸外立面采用流體光幕設(shè)計(jì)，建筑頂部用玻璃幕墻與鋁板營(yíng)造出懸浮感，建筑基座則以米白石材與香檳金鋁板彰顯質(zhì)感，整體汲取世界藝術(shù)建筑微弧理念，再加上線條裝飾，更顯藝術(shù)美感。

而四代宅錯(cuò)落有致的空中花園庭院設(shè)計(jì)讓華僑城·熙宸建筑充滿綠色生機(jī)，成為沙區(qū)極核全新的人居地標(biāo)。

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沙坪壩有眾多的老師、醫(yī)生等高知群體，他們更重自然健康的生活方式，大多都有著花園庭院夢(mèng)想。但在寸土寸金的城市核芯，想要擁有屬于自己的花園庭院是很難的事情。

而華僑城·熙宸作為四代宅產(chǎn)品，戶(hù)戶(hù)擁有私屬的空中花園庭院，讓人們?cè)谏称簤纬鞘泻诵疽材茌p松實(shí)現(xiàn)花園庭院夢(mèng)想。

6.3米挑空的空中花園庭院，可以滿足燒烤派對(duì)、星空影院、親子活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)健身、品茗閱讀等豐富多樣的生活場(chǎng)景，帶來(lái)全新的生活體驗(yàn)。

而得益于四代宅新規(guī)的支持政策，項(xiàng)目通過(guò)四代住宅創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)最大約130%的超高實(shí)得率，碾壓傳統(tǒng)住宅。

比如項(xiàng)目建面約106㎡戶(hù)型，實(shí)得面積約139㎡。建面約119㎡奇數(shù)層戶(hù)型，實(shí)得面積約155㎡。更大的空間尺度，也將帶來(lái)更自由的生活調(diào)度。

華僑城·熙宸戶(hù)型還采用大面寬設(shè)計(jì)提升采光視野。比如建面約119平米戶(hù)型，擁有約18.8米六開(kāi)間大面寬，讓家中擁有更多陽(yáng)光與風(fēng)景。

項(xiàng)目全系戶(hù)型的主臥套房都擁有270°環(huán)幕視野設(shè)計(jì)，再搭配落地玻璃幕墻，大大提升了居住體驗(yàn)的同時(shí)。

為了滿足家庭在不同時(shí)期的空間需求，華僑城·熙宸在戶(hù)型設(shè)計(jì)上盡量減少承重墻對(duì)室內(nèi)布局改造影響的設(shè)計(jì)，讓?xiě)粜涂筛鶕?jù)家庭成員變化及實(shí)際使用情況而靈動(dòng)改造。

比如建面約106㎡為三房設(shè)計(jì)的戶(hù)型，可以減少一個(gè)臥室將巨廳進(jìn)一步放大，變幻為奢闊兩房戶(hù)型。也可以將巨廳改為豎廳從而增加一個(gè)房間，演變?yōu)榫o湊四房戶(hù)型，對(duì)外出租獲得更高租金受益。

另外，購(gòu)房人還可以將同一樓層兩套106平米戶(hù)型打通，變成實(shí)得建面約278平米的超奢大宅。

總之，華僑城·熙宸以大露臺(tái)、高贈(zèng)送率、客餐廳一體化、大面寬以及270°環(huán)幕視野等產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從居住舒適度、綠色生態(tài)、空間多變性等多方面提升產(chǎn)品力，帶來(lái)四代宅好房子新范本。

寫(xiě)在文末：

作為央企華僑城2025年的戰(zhàn)略作品，華僑城·熙宸依托沙坪壩高鐵TOD商圈、人文優(yōu)教、三甲醫(yī)療、城市公園等優(yōu)勢(shì)資源，以全新四代宅產(chǎn)品重構(gòu)城市核心的居住場(chǎng)景與生活方式，彌補(bǔ)了沙區(qū)極核缺乏好房的遺憾，成為重慶樓市新晉紅盤(pán)。

據(jù)說(shuō)，沙坪壩周邊不少教師和醫(yī)生都已經(jīng)預(yù)定了業(yè)主身份。想在沙區(qū)購(gòu)房的朋友，要抓緊時(shí)間行動(dòng)了。