*此節(jié)目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

今年，美國籍明星潘瑋柏給中國房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了兩個(gè)熱搜：

，連進(jìn)場選房的資格都沒有#， .68億購入上海房產(chǎn)#；

兩個(gè)熱搜時(shí)隔一個(gè)月，也是同一個(gè)樓盤，戶均總價(jià)接近6000萬。經(jīng)過一次失敗后，這位美國人終于成功上車，為中國的房地產(chǎn)事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。

潘瑋柏這樣“非滬身份證”的買家，已經(jīng)成為上海豪宅市場的主流。有些項(xiàng)目甚至超過了70%的份額。

而這些外地富豪中，又有70%是浙江和江蘇的民營企業(yè)家。

與上海相比，北京的豪宅市場，比包叔女朋友還冷淡。

整個(gè)2024年，北京一個(gè)日光盤都沒有。2025年上半年，上海3000萬以上的新房，成交了1096套，比其他15個(gè)有豪宅成交的城市，加起來還要多。

北京排名第二，但成交量僅僅是上海的五分之一：

214套。

2015年之前，情況還不是這樣的。從頂級(jí)豪宅的成交套數(shù)上來看，北京和上海難分伯仲。

不是北京有錢人少了。北京金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額，要比上海高的。最重要的原因是供應(yīng)。過去十年，北京自愿采取了：

策略性收縮。

1

2024年北京土拍溢價(jià)率最高的土地，是一個(gè)小到不能再小的地塊：

東城金魚池地塊。

住宅建筑面積只有1700平方米，哪怕建99平的戶型，都不夠20套，可以說是北京土地招拍掛歷史上最小的地塊。

就是這塊地，最后進(jìn)入了搖號(hào)階段。最終被來自石家莊做能源起家的老板花了3個(gè)多億拿到，在北京狠狠刷了一波存在感。

沒辦法，北京東城已經(jīng)好多年沒地了。

2012年，北京國土局發(fā)文，“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。

過了兩年，北京更是明確提出新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：

減量發(fā)展。

就這樣，北京成為全國首個(gè)，甚至可能是世界首個(gè)要做減量發(fā)展的超大城市。在此之前，做減量發(fā)展的都是能源和人口萎縮的城市。

到了2017年，政策進(jìn)一步收緊：

二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地。

北京在用強(qiáng)力的政策，來確保核心區(qū)土地資源高效利用，同時(shí)推動(dòng)城市副中心發(fā)展，來解決大城市病的問題。

而上海已經(jīng)幾乎放棄副中心，轉(zhuǎn)向含金量更高的黃浦江沿江發(fā)展。最典型的就是徐匯區(qū)，截至目前，中國單價(jià)地王和總價(jià)地王紀(jì)錄均由徐匯保持。

徐匯濱江段開發(fā)結(jié)束后，徐匯花了五百億把離黃浦江不遠(yuǎn)的東安新村地塊拆出來，并以523億元的價(jià)格，創(chuàng)了全球房地產(chǎn)的紀(jì)錄。

最近，徐匯區(qū)又拋出了旁邊的另一塊地，就在李佳琦住的云錦東方對(duì)面。這塊起始樓面單價(jià)13.5萬元一平的地塊，將有很大概率沖擊中國單價(jià)地王紀(jì)錄。

即便這樣，從2023年到2024年，上海所有賣地收入，只比北京高：

300億。

上海拿出了大量市中心最核心的土地，甚至連開埠100多年的外灘，都找出土地來出讓。而北京的供地，卻大量集中于：

亦莊、順義、大興和房山。

北京樓市這幾年是五環(huán)外的土地?fù)纹饋淼摹Ｋ沫h(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，兩只手都能數(shù)過來。今年距離北京中心最近的“豪宅”，是朝陽的酒仙橋、黃杉木店，是海淀的清河和功德寺。

更不用說三環(huán)、二環(huán)了。

2

前段時(shí)間，北京的朋友帶我去看了二環(huán)邊的一個(gè)項(xiàng)目，說這是北京內(nèi)城唯一一個(gè)三面環(huán)水的豪宅：

東直門8號(hào)。

在北京住了整整二十年，豪宅也見過很多。但三面環(huán)水的豪宅確實(shí)稀罕，內(nèi)城就更是罕見。很多老豪宅的水系景觀，過個(gè)幾年，都干枯了。

沒辦法，北京太缺水了。

北京的母親河永定河，1996年就因?yàn)楦珊禂嗔鬟^；還有京東第一大河潮白河，2000年左右也斷流了。

這個(gè)問題直到2014年南水北調(diào)中線工程通水才解決，在水利部的統(tǒng)一調(diào)度下，把萬家寨的黃河水、大同的冊田水庫引入了永定河，北京人才重新有了母親河；

潮白河也在斷流22年后才終于起死回生。

直到今天，湖北人還對(duì)此有很大意見：

北京漂亮吧？都是我們的水。

所以千萬不能小瞧北京任何一處河景，都是切切實(shí)實(shí)真金白銀堆出來的。

東直門8號(hào)的窗戶下面，就是現(xiàn)在北京內(nèi)城最有話題的：

亮馬河。

別看這條河不長，水流也不大，但成本可不低。

1982年開始，亮馬河是北京人民親手清理出來的，朝陽區(qū)各個(gè)機(jī)關(guān)的公務(wù)員，把河底淤泥一筐一筐裝上岸。

南水北調(diào)后，2019年，朝陽區(qū)政府啟動(dòng)了亮馬河水岸重建工程。

他們用了兩年時(shí)間，把亮馬河的水抽干又灌滿，把整個(gè)岸線徹底翻修了一遍，做了世界級(jí)的河景、燈光和綠植。

現(xiàn)在，只要在亮馬河散過步的人，都說它真的很像：

北京塞納河。

亮馬河治理好后，沿岸的商戶也很懂事。藍(lán)港商城馬上拆了1500個(gè)停車位，做了河岸的公共空間，寶格麗酒店也拆掉了圍墻。

本來，這里就是第二使館區(qū)。現(xiàn)在，在大家的共同努力下，從東直門到朝陽公園的亮馬河兩岸，成了北京最洋氣最有氛圍感的國際生活住區(qū)，是北京年輕人為數(shù)不多可以肆意玩槳板、外地游客可以游船的水面。

在亮馬河邊，可以看到各種生活狀態(tài)，就連包叔都經(jīng)常跑到亮馬河邊做日光浴。

2024年，亮馬河兩岸的商業(yè)收入達(dá)到了40億。事實(shí)證明，只要給機(jī)會(huì)，就會(huì)有優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)產(chǎn)生。

亮馬河是這樣，房地產(chǎn)也是這樣。

東直門8號(hào)位于亮馬河的源頭，亮馬河與北護(hù)城河交匯處，三面環(huán)水。外面環(huán)境已然如公園，但開發(fā)商還為這個(gè)只有200多套房子的社區(qū)，做了一個(gè)12000平的園林景觀。

林蔭大道，景觀水院，水岸庭院，草坪花園……在這里，多層次復(fù)合綠化系統(tǒng)與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生。

入門的國槐，園內(nèi)的櫻花樹、元寶楓，四季變換，園林總有一抹自然的色彩。

他們還在這里留了一片小天地——可食花園。

春天，業(yè)主帶著孩子一起種下果蔬種子，插入自己的標(biāo)牌。等到幾個(gè)月后，果實(shí)成熟，他們可以親自采摘，嘗到自己種下的果實(shí)。

現(xiàn)在花園里的品種，已經(jīng)有紅顏草莓，紅甜菜等等。旁邊還有石榴樹、柿子樹以及山楂樹。

就在可食花園的不遠(yuǎn)處，設(shè)有幾處涼亭。目光所及，就是亮馬河。天氣好的時(shí)候，坐在這里，看看書，喝著咖啡，聊個(gè)天，再愜意不過。

好的作品背后少不了一群成功的設(shè)計(jì)師。東直門8號(hào)光為設(shè)計(jì)，就花了超過一個(gè)小目標(biāo)。他們請(qǐng)來的設(shè)計(jì)師，都留下過驚世之作，卻選擇相聚于此。

比如室內(nèi)設(shè)計(jì)，他們請(qǐng)來了“華人之光”傅厚民，四套樣板間，四種風(fēng)格。輕奢原木風(fēng)和Tiffany藍(lán)風(fēng)格。

還有操刀了蘇河灣的張健。

他們竟然覺得還不夠。又請(qǐng)來了寶格麗酒店御用的意大利設(shè)計(jì)師Antonio Citterio。面積最大的兩個(gè)頂豪戶型，則請(qǐng)來了英國教父級(jí)設(shè)計(jì)師雅布親手操刀。

參觀的那天，天氣很好。

一進(jìn)門，穿過十字方廳，就被客廳最佳觀景位的藍(lán)天白云、綠樹清水的景觀震撼到。

到了夜晚，還有一處夜景的最佳觀景位，燈光四溢，車水馬龍，很是漂亮。

朋友介紹著大師的巧思，專門留了一個(gè)與廚房相連的早餐廳。與午餐、晚餐相比，早餐總是不太正式，也充滿了兵荒馬亂。這個(gè)小小的早餐廳，既顧及了效率，可以邊做邊吃，還留有一絲溫馨。

雅布還找了紐約的設(shè)計(jì)師工作室，一起繪制主臥的壁布。

沒錯(cuò)，壁布都是畫上去的。未來這個(gè)戶型，每一套房的每一個(gè)主臥，都是獨(dú)家定制。

在北京，我是第一次見到這種毫無束縛力、大張大合的真豪宅了。

3

從豪宅的價(jià)格來看，北京和上海的樓市周期已經(jīng)發(fā)生了錯(cuò)位：

北京比上海少漲了一輪。

在最高級(jí)別的資產(chǎn)配置中，北京成了一個(gè)洼地。

這顯然是人為控制，甚至是壓制的結(jié)果。當(dāng)上海已經(jīng)在給某些公司贈(zèng)送買房優(yōu)惠券的時(shí)候，北京甚至連限購都還沒放松過。

結(jié)果就是，江浙滬的富豪們拿著上海的價(jià)格體系來北京樓市，會(huì)大開眼界。

上海豪宅入門級(jí)的價(jià)格，可以買到中國政治文化中心核心區(qū)頂級(jí)的房子，從地段到配置，從審美到服務(wù)，幾乎都無可挑剔。

東直門8號(hào)很早就是現(xiàn)房。開發(fā)商用圍墻把項(xiàng)目包裹起來，極盡低調(diào)和隱蔽，在北京的財(cái)富大潮中，他們鐵了心想做一個(gè)：

島。

位于亮馬河和北護(hù)城河交匯的三角處，東直門本身就是極度成熟和宜居的地段。

但在這么繁華的地段，東直門8號(hào)的門口的市政路面做到了雙向八車道，富裕出了兩側(cè)的停車位以及自行車道。

寬闊的河流和道路，確實(shí)讓它成為一個(gè)安靜的島。

東直門8號(hào)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，是北京以康養(yǎng)聞名的碧朗灣，物業(yè)公司也是碧朗灣。這座島上的生活，他們對(duì)標(biāo)的是養(yǎng)生酒店的鼻祖：

泰國的奇瓦頌度假村。

碧朗灣在全國有多個(gè)康養(yǎng)中心，提供營養(yǎng)餐廳、體能訓(xùn)練、水療SPA、運(yùn)動(dòng)康復(fù)、醫(yī)療美容、家庭醫(yī)生等專業(yè)服務(wù)。

很多運(yùn)動(dòng)員，甚至國家隊(duì)成員，都是在碧朗灣接受體能訓(xùn)練和運(yùn)動(dòng)康復(fù)。

在造房子的時(shí)候，碧朗灣團(tuán)隊(duì)首先想要提供的是最高質(zhì)量的：

空氣、水、濕度、溫度……

大量成本被用在了看不見的地方，墻里的毛細(xì)血管網(wǎng)的恒溫系統(tǒng)、航天級(jí)別的隔音降噪技術(shù)、空氣微霧加濕系統(tǒng)，科技系統(tǒng)的植入，讓房子每個(gè)角落都恒溫恒濕恒氧。

新風(fēng)用了高壓靜電殺菌裝置，標(biāo)準(zhǔn)比疫情期間醫(yī)院隔離區(qū)還高，能滅殺空氣中90%的病毒了。

東直門8號(hào)的供水管道系統(tǒng)是全銅的，采用純物理連接工藝，確保水質(zhì)長期穩(wěn)定。

管道的供應(yīng)商，是一家有120年歷史的德國公司VIEGA，他們通常只為貴族住宅或小型別墅提供管道系統(tǒng)。東直門8號(hào)是他們接觸過最大規(guī)模的項(xiàng)目，合作之前，他們專門派人飛到北京，了解這個(gè)項(xiàng)目的情況。

這套系統(tǒng)，最終花了差不多一個(gè)小目標(biāo)。

在這里，擰開水龍頭，就是經(jīng)過六級(jí)凈化的飲用水，標(biāo)準(zhǔn)高于五星級(jí)酒店。

另外，他們還準(zhǔn)備了一個(gè)活動(dòng)房間，目前叫它：

8號(hào)工坊。

左墻是一個(gè)小型的自然博物館，放置的是貝殼、巖石以及昆蟲標(biāo)本。右墻則是研發(fā)的三個(gè)機(jī)械裝置，分別是繪畫、機(jī)械傳動(dòng)和八音盒。他們希望給孩子從小種下一顆自然教育和美育的種子。

未來所有的業(yè)主活動(dòng)，大部分都會(huì)在這里進(jìn)行。講座論壇、定制私宴、讀書分享，或是其他活動(dòng)，都可以在這里舉辦。

4000方的面積里，他們竟然做了如此多配置。

4

碧朗灣團(tuán)隊(duì)是一直有服務(wù)基因的。

北京雙井的碧朗灣中心開業(yè)已經(jīng)九年。這是中國首家，也是唯一一家同時(shí)提供營養(yǎng)餐廳、體能訓(xùn)練、水療SPA、運(yùn)動(dòng)康復(fù)、醫(yī)療美容、家庭醫(yī)生六大服務(wù)的一站式康養(yǎng)中心。

如今，碧朗灣團(tuán)隊(duì)的能力已經(jīng)接近國際頂尖水平。

東直門8號(hào)的團(tuán)隊(duì)，放棄了兩層住宅，專門讓碧朗灣做了一個(gè)康養(yǎng)中心，為業(yè)主提供足不出戶的康養(yǎng)服務(wù)。

原先碧朗灣的六大服務(wù)，被他們整合為五養(yǎng)，即醫(yī)養(yǎng)、食養(yǎng)、動(dòng)養(yǎng)、美養(yǎng)、心養(yǎng)。

醫(yī)養(yǎng)，就是整體醫(yī)學(xué)，以及中醫(yī)。包括私人家庭醫(yī)生，專人掛號(hào)陪診，功能醫(yī)學(xué)檢測，還會(huì)建立家庭健康檔案，制定康養(yǎng)服務(wù)項(xiàng)目。

食養(yǎng)，就是營養(yǎng)餐廳。提供的餐食，或是低碳飲食，或是功效型營養(yǎng)餐，都是由營養(yǎng)師團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備的。

動(dòng)養(yǎng)是健身加康復(fù)。他們照顧到了全家的健身需求，青少年綜合體能，孕產(chǎn)體能、普拉提；也照顧到全家的康復(fù)需求，運(yùn)動(dòng)損傷、青少年體態(tài)矯正、亞健康人士的慢性頸肩腰腿痛。

心養(yǎng)是瑜伽、冥想等文化療愈。美養(yǎng)就是水療加醫(yī)美。

這個(gè)集“五養(yǎng)”服務(wù)于一體的康養(yǎng)中心，覆蓋了從兒童、青年、中年到銀發(fā)的全齡段需求，真正實(shí)現(xiàn)了碧朗灣服務(wù)“全家全生命周期”的理念。

而這些服務(wù)，與業(yè)主不過是一部電梯的距離。不管屋外是風(fēng)雨交加，還是艷陽高照，業(yè)主們只要穿著單衣就可以下樓體驗(yàn)。

業(yè)主雖然住在內(nèi)城，但感覺似乎生活在泰國的奇瓦頌度假村。

甚至有年輕業(yè)主在孩子出生后，沒有選擇入住月子中心，而是直接留在東直門8號(hào)的家中坐月子。

因?yàn)闃窍碌谋汤蕿常瑸樗峁┝巳轿坏脑伦悠谳o助服務(wù)。

一層的養(yǎng)小滿中餐廳與8號(hào)料理，能夠提供中、日、西三種菜系，根據(jù)她的身體情況和口味需求，靈活定制月子餐，并每日按時(shí)送餐上門。

產(chǎn)后瑜伽及其他健康服務(wù)，也可按她的情況，進(jìn)行個(gè)性化安排。

整個(gè)東直門8號(hào)，如今已迎來30多位小業(yè)主。有的在這里出生，有的在這里成長，碧朗灣的服務(wù)始終伴隨家庭全周期。

這聽上去完全不同于以往的物業(yè)公司。因?yàn)楸汤蕿骋膊皇且患覀鹘y(tǒng)意義上的物業(yè)公司，他們想做的是：

高凈值人群的生活及健康保障團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目一共225套，物業(yè)團(tuán)隊(duì)目前已經(jīng)配備了200人。廚師、營養(yǎng)師、康復(fù)師、體能師，各種師，通通持證上崗。

這是堪比酒店的人房比了。

業(yè)主們的背后，是一支專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。在東直門8號(hào)，一戶一個(gè)業(yè)主群。群里既有物業(yè)管家、康養(yǎng)管家，還有負(fù)責(zé)自家相關(guān)的工程師，有物業(yè)工程，也有開發(fā)商工程。即便交付后需要小修小補(bǔ)，仍然能夠找到負(fù)責(zé)人。

至于后面的新成員，則取決于業(yè)主需要。若是在碧朗灣健身，則會(huì)有自己的健身教練；若是在碧朗灣康復(fù)，則會(huì)有自己的康復(fù)師。

只要告訴他們需求，就會(huì)盡力安排好一切。而這只是在群里一句話的事情。

這不僅是一群照顧房子的人，還是一群照顧家里人的人。

他們是基于東直門8號(hào)對(duì)于東直門周邊的意義，和亮馬河的復(fù)活一樣，都提供了一種全新生活的可能性。

別忘了，東直門不僅是北京第一座城門，還是到首都機(jī)場的磁懸浮列車起點(diǎn)。

當(dāng)年磁懸浮開通的時(shí)候，大家都覺得，東直門就是北京的新門戶，是世界進(jìn)入北京的第一站，東直門不僅是CBD的北大門，還被叫作：

新國門。

新國門的開放度包容度，不是其他地方能比的。當(dāng)上海豪宅市場高歌猛進(jìn)之時(shí)，北京選擇了不同的道路。

或許正是這種克制，讓北京保留了更多內(nèi)斂的底蘊(yùn)。這種底蘊(yùn)終將轉(zhuǎn)化為持久的價(jià)值。

就像現(xiàn)在，東直門的輝煌，似乎又回來了。