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五年前，80%以上的人都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒(méi)人敢說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌。

今天，80%以上的人都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒(méi)人敢說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲。

在這個(gè)時(shí)候談房產(chǎn)投資，感興趣的人很少，即便有點(diǎn)興趣，也只是看看熱鬧，很少有人真的會(huì)去執(zhí)行。

但對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是他們看得懂的少有的投資品之一，也是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，不至于血本無(wú)歸的投資品之一。

老司機(jī)相信，在經(jīng)歷此輪大調(diào)整之后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期來(lái)看，許多人還是會(huì)把房產(chǎn)作為配置的重要資產(chǎn)，并且從長(zhǎng)期成長(zhǎng)中獲益。

說(shuō)到房產(chǎn)投資，首先要把它和自住區(qū)別開(kāi)來(lái)，雖然自住也天然具備投資屬性，但自住是完全被動(dòng)的投資，幾乎沒(méi)有操作空間。

自住之外的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，才可被視為主動(dòng)投資，前些年樓市火爆的時(shí)候，主動(dòng)投資的滲透率非常高，寧波的中產(chǎn)及以上人群，大多投身到了這場(chǎng)史無(wú)前例的投資大潮之中。

當(dāng)然，現(xiàn)在他們正在為此付出高昂的代價(jià)。

說(shuō)到這里，就不得不說(shuō)到多數(shù)人投資房產(chǎn)的第一大誤區(qū)——占比過(guò)大。

例如一個(gè)人有1000萬(wàn)資產(chǎn)，房產(chǎn)的比例應(yīng)該最好不要超過(guò)60%，但現(xiàn)實(shí)情況卻是這1000萬(wàn)幾乎全部都是房產(chǎn)。日本在泡沫破滅之前，房產(chǎn)占比也非常高，但現(xiàn)在已經(jīng)下降到了35%左右。

房產(chǎn)占比過(guò)高，讓個(gè)人資產(chǎn)與房?jī)r(jià)幾乎完全捆綁，房?jī)r(jià)漲個(gè)人財(cái)富猛漲，房?jī)r(jià)跌也隨之猛跌。如果加了杠桿，這種漲跌還具有放大效應(yīng)，個(gè)人財(cái)富的變化，甚至比房?jī)r(jià)的漲跌還要高出2-3倍。

坦率的說(shuō)，老司機(jī)接觸到的這種人不少，他們前幾年還有不少凈資產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)基本歸零，令人十分惋惜。

究其原因，還是投資理念不成熟，賭徒心理過(guò)重。看到房?jī)r(jià)在漲，就把全部資金砸進(jìn)去，再加杠桿ALL IN，完全無(wú)視房?jī)r(jià)波動(dòng)可能對(duì)個(gè)人財(cái)富帶來(lái)的沖擊。

投資房產(chǎn)的第二大誤區(qū)是產(chǎn)品雷同，結(jié)構(gòu)單一。有些投資客喜歡買(mǎi)低價(jià)房，杭州灣、方橋、梅山買(mǎi)了好多套，他們認(rèn)為低價(jià)房將來(lái)漲幅更大；也有些投資客只喜歡買(mǎi)豪宅，江東、江北、東部新城到哪都是買(mǎi)大平層；還有的投資客喜歡收老破大，到現(xiàn)在手上一堆的垃圾資產(chǎn)。

結(jié)構(gòu)單一最大的壞處是一損俱損，就像買(mǎi)低價(jià)房的，在郊區(qū)價(jià)格崩盤(pán)之后，沒(méi)有一個(gè)郊區(qū)樓盤(pán)能夠幸免，如果手上都是這樣的房子，損失會(huì)成倍放大。

一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的方法是保持結(jié)構(gòu)的差異，比如有郊區(qū)的房產(chǎn)，博它漲價(jià)，也要有成熟地段的房產(chǎn)，圖它保值；有低租金高成長(zhǎng)的住宅，也有高租金低成長(zhǎng)的商鋪/公寓。在一類(lèi)房產(chǎn)遇到問(wèn)題時(shí)，另一類(lèi)房產(chǎn)可以帶來(lái)相應(yīng)的補(bǔ)償。

當(dāng)然，對(duì)于資金有限的投資客來(lái)說(shuō)，要做到這樣的組合恐怕不容易，這時(shí)候精挑細(xì)選比組合方案更有意義。

投資房產(chǎn)的第三大誤區(qū)是只想賺大錢(qián)。現(xiàn)在人們才開(kāi)始注意到，租金是房產(chǎn)價(jià)值的重要依據(jù)，但要放在五年前，沒(méi)有投資客看得上那點(diǎn)租金。房?jī)r(jià)一年能漲百八十萬(wàn)的，三五萬(wàn)的租金能搞得好啊？

老司機(jī)有時(shí)候會(huì)苦口婆心的勸一些房東把房子租出去，每個(gè)月能收幾千塊錢(qián)也好，至少可以還還利息。但能夠聽(tīng)進(jìn)去的房東其實(shí)不多，他們說(shuō)如果我只是為了賺那點(diǎn)租金，我肯定不買(mǎi)房，投資點(diǎn)啥不好？

看不起租金收益是很多投資客的通病，他們想要的是30-50%的上漲，甚至翻倍的上漲，他們把投資房產(chǎn)當(dāng)作快速發(fā)財(cái)?shù)囊环N方式。

這個(gè)世界上并沒(méi)有可復(fù)制的快速發(fā)財(cái)?shù)姆绞剑駝t大家都發(fā)財(cái)了。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)過(guò)去曾經(jīng)歷過(guò)一段快速大幅上漲，但那是短缺時(shí)代的歷史偶然，碰到了純屬運(yùn)氣，不是說(shuō)它就是一種成熟的發(fā)財(cái)方式。

最近五年的巨幅下跌，讓房地產(chǎn)失去了幾乎全部的投資光環(huán)，人人避之不及。但老司機(jī)想說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)的歧視性態(tài)度是不理性的，就像過(guò)去對(duì)于它的狂熱態(tài)度一樣。

如果房地產(chǎn)回到常態(tài)，它是一種穩(wěn)定的、投資回報(bào)率大概率能跑贏CPI（過(guò)去70年全球主要城市已經(jīng)證實(shí)）的、相對(duì)主流的投資品。

如果CPI是3%，房產(chǎn)的年均漲幅難以超過(guò)5%，優(yōu)秀的城市也很難超過(guò)10%，從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)于許多想發(fā)大財(cái)?shù)耐顿Y客來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)并沒(méi)有什么吸引力。

任何東西，一旦祛魅回到常態(tài)，都不會(huì)太性感。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺(tái)，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢(xún)師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會(huì)員，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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