我們想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但想知道預(yù)算案中資本利得稅和負(fù)扣稅的變化將如何影響供應(yīng)和價(jià)格。

從需求側(cè)來(lái)看，房地產(chǎn)研究公司 Cotality 的研究總監(jiān) Tim Lawless 表示，擬議中的資本利得稅（CGT）和負(fù)扣稅變更可能會(huì)降低投資者對(duì)現(xiàn)有住宅的需求。

這在一定程度上減輕了自住購(gòu)房者面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但并不會(huì)帶來(lái)更多的住房供應(yīng)。

在供應(yīng)側(cè)，祖父條款至關(guān)重要。Lawless 指出，現(xiàn)有投資者在很大程度上受到保護(hù)，沒(méi)有出售房產(chǎn)的動(dòng)力，因此可能選擇持有以保留稅收優(yōu)惠，這將限制投資者持有房產(chǎn)流入市場(chǎng)的數(shù)量。他預(yù)計(jì)，待售房源并不會(huì)因此增加。

但 AMP 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼投資策略主管 Shane Oliver 持不同看法。他認(rèn)為，預(yù)算案中的稅收變化疊加今年的加息，實(shí)際上為買(mǎi)家創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@些因素可能推動(dòng)房?jī)r(jià)走低。

“擬議的稅收變化——將負(fù)扣稅限制在新房范圍，并取消50%的CGT折扣——將降低房地產(chǎn)投資者可預(yù)期的稅后回報(bào)。

為彌補(bǔ)這一損失，新投資者可能會(huì)要求更高的前期租金收益率，要么通過(guò)提高租金，要么通過(guò)壓低房?jī)r(jià)，或兩者并行——而且他們會(huì)等到這種情況實(shí)現(xiàn)后才出手，”他說(shuō)。

REA Group 高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Angus Moore 則認(rèn)為，預(yù)算案變化對(duì)上市房源數(shù)量的影響目前尚難判斷，因?yàn)榇嬖趦晒煞较蛳喾吹牧α俊?/p>

一方面，負(fù)扣稅限制已設(shè)有祖父條款，允許現(xiàn)有投資者保留現(xiàn)行稅收待遇，這可能促使部分投資者選擇持有房產(chǎn)、繼續(xù)享受負(fù)扣稅優(yōu)惠而非出售。

另一方面，CGT的變化可能在未來(lái)一年內(nèi)推動(dòng)更多房產(chǎn)入市——部分投資者或會(huì)搶在2027年7月1日新CGT折扣制度生效前提前出手。

“對(duì)一些投資者來(lái)說(shuō)，不那么優(yōu)惠的資本利得待遇會(huì)降低房產(chǎn)投資的吸引力，使其他投資選項(xiàng)相對(duì)更具競(jìng)爭(zhēng)力，”Moore 補(bǔ)充道。

REA 預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，到2026年底，全國(guó)房?jī)r(jià)將基本回到年初水平——悉尼和墨爾本略有下降，其他地區(qū)略有上漲。

那么，房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)重拾漲勢(shì)？

REA 預(yù)計(jì)，隨著利率趨于穩(wěn)定，今年年底或明年初將出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2027年房?jī)r(jià)將恢復(fù)增長(zhǎng)。

至于現(xiàn)在是否該出手，Lawless 表示，目前入市意味著競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，因?yàn)榉抠J還款額仍處于高位?！暗却蛟S能等到更低的利率，但也可能迎來(lái)更多買(mǎi)家重返市場(chǎng)。歸根結(jié)底，這是一個(gè)主觀判斷，取決于買(mǎi)家自身的財(cái)務(wù)狀況。”

鑒于澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）將現(xiàn)金利率維持在4.35%，Lawless 表示，現(xiàn)在仍很難判斷何時(shí)才是真正“安全的購(gòu)房時(shí)機(jī)”。他建議，與其執(zhí)著于擇時(shí)，不如捫心自

問(wèn)：在償還貸款的同時(shí)，能否維持現(xiàn)有的生活水平？

Oliver 則認(rèn)為現(xiàn)在買(mǎi)房可能還為時(shí)過(guò)早，全國(guó)房?jī)r(jià)才剛剛開(kāi)始走軟，但情況因地而異。“悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)已下跌約3%，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)本就很難。墨爾本相對(duì)其他城市已算便宜，而到明年，市場(chǎng)可能開(kāi)始提前定價(jià)降息預(yù)期?！?/p>

他認(rèn)為未來(lái)仍有更好的買(mǎi)入機(jī)會(huì)，不必急于入市。不過(guò)他也補(bǔ)充道，由于競(jìng)爭(zhēng)減少且加息促使部分賣(mài)家出售意愿上升，現(xiàn)在開(kāi)始看房、摸清市場(chǎng)是有意義的。他本人也是在利率高企、市場(chǎng)艱難時(shí)買(mǎi)入了自住房。

Moore 指出，悉尼和墨爾本市場(chǎng)的房源供應(yīng)“相當(dāng)充足”，今年的待售房產(chǎn)比去年多出6%至7%，為買(mǎi)家提供了更多選擇空間。但他也提醒，這一情況并不適用于全澳——在兩大城市以外，買(mǎi)家的選擇依然相當(dāng)有限，這也正是其他城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)更為強(qiáng)勁的部分原因。

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