天津
期盼落空。天津房貸利率又沒降。
6月22日，央行最新一期LPR利率公布，5年期以上仍為3.5%。
跟上個月一樣。
算下來，LPR已連續13個月未降。
上一次降息還是在2025年5月，1年期和5年期各降了10個基點。
目前，天津房貸利率仍為3.1%（LPR-40BP）。
為什么利率不降？
表面上，是因為定價錨沒降。
LPR跟7天逆回購利率緊密掛鉤。7天期逆回購利率一直趴在1.40%未動，LPR自然難降。
但更深層的原因是：
1）銀行降不動了
今年一季度末，商業銀行凈息差已降到1.4%，再創歷史新低。
什么概念？銀行“吃”的就是存貸息差。息差越低，也就意味銀行越不掙錢。
現在存款利率已經很低了。1年期已掉下“1字頭”。
若再降貸款利率，銀行會扛不住。
2）市場沒那么差了
一季度GDP增速5.0%，開局很不錯，比去年四季度漲了0.5個百分點。
包括樓市也大有改觀。
一線城市集體火出圈，房價更是全國領漲。
天津一二手房也已連續三個月高居180萬平米以上。
市場轉好，自然不用再“放水救市”。
甚至在5月份央行發布的《2026年第一季度中國貨幣政策執行報告》中，已悄悄刪掉了“降息降準”的字眼。
可見，這種短期刺激暫時用不上了。
3）外部環境的牽制
美聯儲已經不降息了，相反，還要加息。
有預測，會在9月和12月各加息一次，累計加息50個基點。
所以，這個時候，央行肯定不會降。
以防加大利差倒掛。
4）光靠降息，解決不了根本問題
不否認，降息確實可以實打實為買房人“減負”。但問題是，現在的利率已經不算高。
本身3.5%的LPR利率已是史上最低。
況且，各地在執行時還在此基礎上作減點。
今年一季度，LPR減點發放的貸款比重已經接近50%。
天津不分首二套，都是3.1%。
連北京、上海首套都做到了LPR-45BP。
更重要的是，現在很多人不買房并非買不起，而是不敢買，更不愿意加杠桿。
兩年間，居民杠桿率已經從2024年一季度的62.3%，下降到了今年一季度的59.0%。
所以別看市場已經有起色，但房貸卻仍在負增長。
4月中長期貸款凈減少3408億，
5月又凈減少571億……
累加加下來，今年前5月，中長期貸款只增加了628億，較去年同期跌了九成多。
在這種情況下，單純靠降利率，已經作用不大。
得需要更“治本”的法子。
就在LPR公布的前幾天，求是發表評論員文章——《以更大力度提振消費》。
文中不僅再提“穩定房地產市場”，更重磅提出要“加快修復居民資產負債表”“防止資產價格下跌對消費信心的負向螺旋”。
這也是歷來表述中的首次出現。
標志政策邏輯有了新變化。
原來是市場下行→降息刺激，讓大家低成本買房→帶動需求釋放。
以后會把促消費與穩資產強關聯，變為“救錢袋子”。
文章說得很直白，“近年來房地產市場深度調整，不少居民感嘆‘家底變薄了’，財富效應減弱，使居民消費開支趨于謹慎。”
也就是說，要想提振消費，讓大家花錢，就需要從根上修復居民資產負債表。
特別是房價，不能再跌了。
因為居民家庭總資產的七成是房產。
如果再跌，家底更薄，就更沒有底氣消費了。
所以，以后的政策核心會圍繞著“穩住資產”“修復資產負債表”展開。
說白了，房子回歸居住屬性，資產也要回歸合理價值。
有了財富效應，才會徹底恢復信心。
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