最近，發(fā)現(xiàn)一個挺有意思的現(xiàn)象。

在這輪樓市周期里，好多中介、銷售人員，朋友圈和短視頻里說得最多的話變了。

以前開口閉口是“幾年能漲多少”、“某某配套馬上落地”。如今呢，“這套房比高峰期跌了XX萬，現(xiàn)在買絕對劃算”、“**盤，現(xiàn)房好幾年了，開發(fā)商降價促銷力度很大”。

不吹規(guī)劃了，不畫大餅了，全在憑“低價”說服購房者。

之前，城陽、李滄、老四方，已經(jīng)有不少樓盤通過“大促銷”，獲得了不菲熱度，成交量嗖嗖往上漲。

如今，黃島樓市，勢頭是向好的，但好像慢半拍，還差點(diǎn)火候。

1、哪些房子好賣？

上半年，維多利亞灣有套房子3000多元/平成交了，雖然是個極端案例，但也足夠讓人倒吸一口涼氣。

拋開這種特例，看看黃島幾個熱度較高的板塊，都是主打性價比。

比如，薛家島板塊，主流小區(qū)基本在6000—10000元/平；安子片區(qū)過去一年，賣的最好的二手房小區(qū)是山海灣，均價大約一萬。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，近一年的時間，山海灣成交了126套。位置不錯，價格低，小戶型總價低。剛需怎能拒絕……

當(dāng)然，山海灣不少房東集中掛牌，是這個小區(qū)價格回落的原因之一。單單在貝殼就有375套在售房源，供應(yīng)量太大了。

而板塊內(nèi)的強(qiáng)勢小區(qū)，魯信隨珠花園，獲得了不少改善客群的歡迎。近一年成交了30多套，成交均價接近每平一萬八。

海信鳳凰金岸、金澤儒家的成交均價相似，都是約8000元/平。西海景苑、鳳海苑、中冶愛彼岸，屬于第三梯隊(duì)，6000多元/平。

這些都是成交相對多一些的小區(qū)，都是成交榜上的。

這說明什么？說明二手房成交，需要拿價格換來。

事實(shí)確實(shí)如此，現(xiàn)在的二手房，位置不錯，有機(jī)會成交，就看價格。

但咱們得清醒一點(diǎn)，“以價換量”不等于“市場火爆”。

表面看，房東在承受資產(chǎn)縮水的痛；購房者在享受抄底的爽。二手房市場，靠降價砸出來的流動性，只能說明市場在尋找新的價格平衡點(diǎn)，還遠(yuǎn)沒到閉眼買就能漲的階段。

新房也一樣，售樓處平時可能空蕩蕩，但如果突然推出一批真金白銀降價的“特價房”，確實(shí)能消化一波庫存。

2、“大餅”歸位，抄底者來了

現(xiàn)在的買房人，只認(rèn) “看得見、摸得著、用得上的現(xiàn)成配套”。畫在圖紙上的規(guī)劃，再也支撐不起高房價了。

于是，我們看到黃島樓市出現(xiàn)了一種極其明顯的“割裂感”。擁有成熟配套、所見即所得的黃島核心區(qū)（比如唐島灣周邊、薛家島核心區(qū)），雖然價格也有回調(diào)，但量和價相對還能穩(wěn)得住。

那些高度依賴“規(guī)劃預(yù)期”、配套還在圖紙上的板塊，則成了這一輪市場調(diào)整的重災(zāi)區(qū)。

黃島的底子確實(shí)好，它是青島潛力區(qū)域之一，有港口、有制造業(yè)、有影視產(chǎn)業(yè)。

但為什么大家現(xiàn)在依然觀望情緒濃厚？因?yàn)檫@幾年眾所周知的原因，這個“火候”還差那么一點(diǎn)點(diǎn)。

就拿星光島來說。萬達(dá)是“創(chuàng)始人”，融創(chuàng)是接棒者，先后黯然離場。如今，星光島上，最早一批住宅，價格已經(jīng)到了讓人“無法抗拒”的地步。

比如，杜鵑園，過去一年成交均價6000多元，真不缺買家，近一年成交了67套。牡丹園，價格相對高一點(diǎn)，約8000元一平，成交了20多套；玫瑰園，成交41套，均價7800元/平。

星光島的二手房，流動性還在，買家還不少。當(dāng)然，價格也擺在那里。

大家都不傻。現(xiàn)在，抄底買星光島的，多數(shù)是自住需求。一部分當(dāng)度假用，一部分是真剛需。

3、呼喚—雪中送炭

十幾年以來，大家買西海岸，是沖著“宜居”去的。這里，海景漂亮、濱海大道城市界面新、企業(yè)多、國家級新區(qū)配套不錯。

但我們要明白一個殘酷的真相：對于樓市來說，"宜居" 只能錦上添花，不能算雪中送炭。

真正能支撐一個區(qū)域樓市長期、健康發(fā)展的，是人口、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。

如果沒有足夠多、足夠好的產(chǎn)業(yè)把年輕人留住，讓他們在這里安家落戶、結(jié)婚生子，蓋再多的房子，也是徒勞。

只有當(dāng)產(chǎn)業(yè)紅利真正轉(zhuǎn)化為人口紅利時，樓市火爆才算徹底夯實(shí)。

黃島樓市，還差點(diǎn)火候。 差的是庫存的真正出清，差的是產(chǎn)業(yè)和人口增長的實(shí)質(zhì)性爆發(fā)。

龐大的庫存不是一兩個月能消化完的；樓市火爆，也不是一兩套特價房就能拉起來的。

就拿前五個月黃島樓市熱銷榜來說，也只有九頂山板塊的中海天空之境，量價齊升，狂賣200多套，獨(dú)攬八億多銷售額。

這個盤，成了今年上半年黃島新房的“門面”，也是黃島改善客群主要考慮的首選之一。

這對于龐大的黃島市場來說，確實(shí)難以想象。這么多板塊、這么多在售樓盤，就一個中海？有點(diǎn)悲催。