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權威專家說：房價見底有兩大信號！

重慶已經(jīng)實現(xiàn)了第一個。

說這個話的權威專家可不是一般人，而是親手推動中國住房制度改革，有“中國房地產(chǎn)市場化之父”之稱的孟曉蘇。

最近，他在一次公開發(fā)言中拋出一個觀點：

樓市見底有兩個信號：

一個是土地價格普遍性地超過房價，也就是我們說的“面粉比面包貴”。

另一個則是“法拍房被叫停”。

如果把這兩大信號放到重慶來看，我們不難發(fā)現(xiàn)：

當前的重慶，已經(jīng)實現(xiàn)了其中一個。

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房地產(chǎn)的每一輪復蘇，幾乎都始于土地市場的異動。

因為地價是房價最敏感的先行指標。

在孟曉蘇看來，當開發(fā)商愿意用比房價更高的成本去拿地，這說明他們的信心已經(jīng)在逐漸恢復，對市場的預判已經(jīng)由負轉(zhuǎn)正。

他們在賭市場已經(jīng)到底，賭購房者會重新回到售房部。

這種信號，已經(jīng)在重慶的主城區(qū)表現(xiàn)得越來越明顯。

以大石壩為例，去年12月成交的一宗地塊，樓面價9736元/㎡，而周邊二手房僅8800元/㎡左右——開發(fā)商明知道短期利潤薄，卻仍然愿意高價拿地。這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，正是市場轉(zhuǎn)折的關鍵信號。

類似的情況還出現(xiàn)在觀音橋板塊。今年長安三工廠成交一宗地塊，樓面價13923元/㎡，溢價率近30%，比板塊二手房均價高了近3000元/平米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年重慶中心城區(qū)土地成交樓面均價8212元/㎡，創(chuàng)下歷年新高，同比漲幅高達28%。

圖源克而瑞

拿地的除了央企，還有更多的民企積極參與競拍，把土地平均溢價率提高到了13%，而去年僅僅只有2%。

這背后的邏輯很清晰：

開發(fā)商的策略已經(jīng)從防御轉(zhuǎn)向了進攻，不再通過壓價拿地來規(guī)避風險，而是積極布局未來市場。

雖然近幾年爆雷的開發(fā)商一抓一大把，但我們不得不承認，跟普通比起來，開發(fā)商及背后的投拓團隊和第三方咨詢機構仍然是最懂樓市周期的一群人。

開發(fā)商出手，往往比政策和數(shù)據(jù)更具預判力。

其實這樣的信號不光出現(xiàn)在重慶，全國很多一二線城市都出現(xiàn)了地價與房價倒掛的現(xiàn)象。

比如在上海。

今年，一宗地塊樓板價高達11.7萬元/㎡，周邊新房售價17~18萬元/㎡，原本8萬元的二手房立刻被帶動至12萬元。

又比如在成都。

今年6月，金融城一宗地塊成交樓面價高達41200元/平方米，旁邊一待售現(xiàn)房小區(qū)，清水限價僅26300元/㎡。

成都金融城（圖源網(wǎng)絡）

地價倒掛，往往是房價反彈的前奏。

今天的重慶，也正在復制這一幕。

當“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在主城核心區(qū)成為普遍現(xiàn)象，這就意味著市場底部的信號，已經(jīng)清晰可見了。

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另一個被孟曉蘇稱為“反面信號”的，是法拍房市場。

法拍房一旦被叫停，就是樓市真正止跌的標志。

這里面隱藏著一個簡單而深刻的現(xiàn)實問題：二手房是如何定價的？

事實上，不管是買方還是賣方都說不清楚某一套房子到底該值什么價。唯一的參考指標就是最新成交的“邊際價格”。

這個邊際價格會被買方、賣方、中介視為價格“錨點”。

也就是說，當一套原本值150萬的房子突然因為業(yè)主急用錢或者其它什么原因，以100萬的價格成交了，那所有人都會認為這個小區(qū)的房價就只值100萬了。

而當前中介每天最重要的工作，就是用這個價格“錨點”去PUA業(yè)主。

一個小區(qū)的房價，就是這樣一步一步垮下去的。

跟房價上漲時，是同一個邏輯。

唯一不同的是，在上行周期，被PUA的是買家，而現(xiàn)在被PUA的是賣家。對于中介而言，不管PUA誰，只要有成交就行。

看到這里，你就會明白，法拍房的低價會不斷形成新的“價格錨點”，把房價一步步拉低。

每一次打折拍賣，都是一次對片區(qū)房價的“精準打擊”。

但現(xiàn)在，這個趨勢正在改變。

雖然法拍房并未被叫停，但重慶的市場數(shù)據(jù)正在開始出現(xiàn)一些積極信號。

比如若干優(yōu)質(zhì)標的出現(xiàn)了溢價成交，例如根據(jù)《重慶法拍市場監(jiān)測月報 2025.08 摘要》顯示，南岸區(qū)駿逸第一江岸的某一套房拍房以111.32萬元成交，溢價率達6.29%。

另外還有許多優(yōu)質(zhì)拍品的折扣率正在收窄。

在2024–2025 年間，重慶在 TOP50 城市中掛拍、成交量長期領先，是全國法拍成交最活躍的城市。在今年7、8月成交套數(shù)與競拍人次均顯著增長。

圖源網(wǎng)絡

這些變化意味著市場信心正在恢復。

越來越多的法拍房不再被甩賣，買賣雙方都認為價格已接近底部。

房價見底的第二個信號在重慶雖未完全出現(xiàn)，但趨勢已然啟動。

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兩個信號，一個已亮，一個將至。

重慶樓市最危險的階段或許已經(jīng)過去。

當土地市場率先升溫，當法拍市場出現(xiàn)止跌跡象，當開發(fā)商重新?lián)尩亍y行放緩拍賣、購房者重新走進售房部……

種種跡象表明，重慶樓市的“底部邏輯”正在被驗證。

重慶的房價或許不會暴漲，但已經(jīng)從“跌無可跌”緩步進入“穩(wěn)中向上”的節(jié)奏。

房地產(chǎn)周期的每一次轉(zhuǎn)折，都是在最悲觀的時候誕生的。

重慶樓市回暖的腳步，已經(jīng)聽得見了。