這個行業怎么了？或者說，地產行業的坍塌，到底到了什么程度？

雪崩時，沒有一片雪花是無辜的。

現在的行情有多差呢？就連“一哥”保利發展也無法逃脫。

保利三季度的營收有568.65億元，但是凈利潤虧損了7.82億元。一句話，光是三季度，就虧了差不多8個億。

確實很差，去年三季度營收435.25億元，但是凈利潤有3.93億元，還是賺的，甚至不止“微賺”。

去年到三季度的時候就是一個信號，一個微妙的信號。營收、利潤雙雙下滑，且為七年來同期首次。

2025年的保利，比2024年更差了。

最最關鍵的指標，凈利潤同比降了將近300%。今年前三個季度的凈利潤也只有19.29億元，同比下降75.31%。

從賺錢越來越難，到三季度不賺錢了，這經歷了一個怎樣的過程？

放大看這個指標。“地產一哥”第三季度的虧損，簡直讓人大跌眼鏡。今年前三季度，保利發展是唯一一家銷售金額超過2000億的房企。

“大哥們”都不行了，很難有善終的。

保利發展之前的“一哥”，是一度距離年銷售額破萬億僅一步之遙的碧桂園；碧桂園之前，是恒大。

這兩個曾經霸榜地產銷售第一數年的“一哥”，都爆雷了。

8月25日，恒大的股票已經從港交所退市，公司資產正在被清盤，已然走向全面瓦解的終局。

從“宇宙第一房企”跌落神壇的碧桂園，在債務重組之后，又被困在龐大規模的保交樓之中，苦苦掙扎。

還有那些區域的頭部房企，比如曾經的湖州“地產一哥”祥生地產，也沒能逃過被破產清算的結局；福州“地產一哥”融僑集團，如今也債務壓頂，瀕臨破產…………

覆巢之下，沒有一個“一哥”可以幸免。

更早的“一哥”萬科，正困在巨額債務里，前董事長辛杰被帶走，前總裁祝九勝據傳被采取刑事強制措施。

他們正在等待自己的大結局。哪怕是萬達開到成為首富的王健林，也在上個月成為了“一天”失信人，他正在還債，蓋不完的萬達，還不完的債。

那么，保利呢？

在房地產的行業劇變之下，作為央企的保利發展，終究還是逃不掉被市場裹挾的命運：行業整體銷售下滑已是不爭的事實，市場環境發生根本性的轉變，房企的發展邏輯也有了翻天覆地的變化。

2025年的保利，更早一步進入了寒冬。

保利發展三季度的虧損，并非無跡可循。

回頭翻查保利發展近幾年的財報，保利發展這幾年毛利率和歸母凈利潤表現，和它的行業排名都呈負相關的關系。

就是說，隨著行業排名的提升，保利發展的毛利率和歸母凈利潤卻在持續下滑。

2021年，保利發展的毛利率還在30%以上，之后就不斷下滑，2023年跌破20%，今年第三季度更是只有10.76%。

歸母凈利潤的下滑還要更早。2021年，保利發展的歸母凈利潤就只有274億元，已經比上一年減少了15億，之后一路下跌，一直到2024年的50億元，縮水近240億元。今年上半年，保利發展的歸母凈利潤只有27億元。

與之相對應的，2021年，保利發展的銷售額排名還在全國第四，2022年就上升到第二，2023年開始就穩座第一，一直到現在。

賣得越多，賺得越少。和白酒、化妝品比起來，實慘！

這也和保利發展爭當“一哥”的決心不無關系。就算是在今年這樣的市場形勢下，保利發展的經營戰略還是以“穩住銷售規模”“穩住行業領先地位”為首。

所以，就算是在房子越來越難賣的今年，保利發展在投資拿地時也絲毫沒有手軟：今年上半年保利發展就新增了26個項目，總地價509億元，同比增幅304%；權益地價443億元，同比增幅306%，都是行業第一。

而且，保利發展已連續四年保持這種高強度的擴張態勢！過去三年，保利發展光拿地就耗資近4000億元，總貨值約7350億元，也都是行業第一。

地越來越貴，保利發展越拿越多；房子越來越難賣，保利發展積壓在手上沒賣掉的房子也越來越多。

保利發展在給投資者的回復中稱：“行業仍處于深度調整期，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期。”

規模擴張之下，很多動作都開始變形。保利發展也遭遇了大范圍的業主維權。

在上海，包括靜安天悅、世博天悅、光合上城等多個高端項目，因嚴重的質量減配、延期交付等問題，引發業主維權。具體問題包括材質降級、裝修缺陷及虛假宣傳等。

在大本營廣州，保利發展的多個項目被業主投訴“惡意降價”。更夸張的是，他們開發的廣州豪宅項目海珠天珺被投訴虛增套內建筑面積超2000平米，經規劃部門核查確認，開發商錯將候梯廳計入套內面積，可能造成業主數億元損失。

堂堂大央企，居然犯這種低級錯誤！但是，真實發生了。

保利發展的虧損，并不是一個孤立事件，本質上是整個房地產行業深度調整下的房企縮影。

當“一哥”都走向虧損，還有幾家房企能獨善其身，實現盈利？今天地產行業的高級CEO們，又有幾個反思了呢？