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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

10月21日，高市早苗正式成為日本歷史上首位女性首相，日本政壇迎來里程碑式的一頁。

對于日本經濟與房地產市場而言，這不僅是權力的交接，更意味著一場政策“大戲”即將上演。未來幾年，市場或將迎來一系列深刻調整。

那么，政權更迭之后，日本不動產，尤其是東京樓市將何去何從？

最大的變數：外國人購房政策

東京樓市的熱度，眼下依然沒有退燒的跡象。

2025年4月至9月期間的平均價格為1億3309萬日元，比去年同期大幅上漲了20.4%。上半年價格達到了歷史新高。

東京23區的二手公寓也迎來了“億級公寓”時代。2025年8月，東京23區的二手公寓價格（每平方米70平方米的單位）同比上漲了38%，達到了1億721萬日元。

業內普遍判斷，這股上漲行情至少將延續至今年年底，甚至貫穿明年上半年。

然而，2026年下半年之后，東京房價到底能否繼續高歌猛進，懸念很大程度上系于自民黨與維新會聯合政府手中——他們預計在2026年底前推出的“外國人不動產政策”，將成為影響市場走向的重要決策。

這一政策自夏季傳出風聲，至今仍未落地。最初，市場一度彌漫著緊張情緒，猜測日本或許會效仿加拿大、新加坡等國，對非居民關閉大門或課以重稅。

不過，隨著討論深入，各方利益博弈加劇，“一刀切”的激進改革可能性正顯著降低。

不動產調查公司東京鑒定的首席調查員高橋雅之分析：“若全面禁止外國人購房或施加重稅，恐導致房地產企業業績大幅下滑。”考慮到行業團體的強烈反對，新政府或許不會采取過于激進的措施。

更關鍵的是，推動東京樓市持續升溫的主力，并非外來資本，而是本地剛需與投資需求。根據三菱UFJ信托銀行今年7月的調查，在千代田區、港區、澀谷區等核心區域售出的公寓中，外國買家占比僅為19%。

東京這鍋水，終究是本地人在燒火。外國資金的變化難改沸騰大勢。

因此，外國人購房政策——是否出臺、何時出臺、如何出臺——固然是當前市場矚目的焦點，但即便最終落地，預計也將是一份高度克制的“溫和方案”，難以從根本上扭轉東京樓市的內在升溫邏輯。

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新聯盟登場：“維新派”的政策影響力

第二大影響因素，是新的執政聯盟——維新派的加入。

為穩固執政基礎，自民黨與之形成了“半聯合執政”的微妙格局。維新派的政策主張，因此成為攪動未來市場的一股不可忽視的力量。

在他們眾多的政治藍圖里，最富野心的莫過于 “副首都構想”——旨在將大阪府與大阪市合并，升格為“大阪都”，賦予其首都級別的行政職能。

一旦構想啟動，巨量的基建投資、政策紅利與行政權力將涌入關西，預計會顯著提振大阪乃至整個關西地區的土地與房產價值，成為區域樓市的強勁催化劑。

然而，大阪短期內其在政治、經濟資源的集中度上，依然難以撼動東京的“一極獨大”地位。

更微妙的是，維新派在試圖抬升大阪價值的同時，也在考慮推行限制外國人購買非自住型房產、進一步收緊民宿經營等政策。這無異于一邊踩油門，一邊輕點剎車。

提升區域價值的熱潮，與打擊短期投資的行為相互對沖，可能在一定程度上冷卻部分投資者的熱情。

不過，從全局視角看，即便這些限制性措施落地，預計也將是“精準打擊”，而非“全面封鎖”。很可能僅針對個人購買住宅類物業或特定敏感區域。

因此，它們對整體外資涌入日本的洪流影響有限，對東京等核心城市房價的根基難以產生動搖。

而大阪，仍有望迎來新一輪的價值增長。

“積極財政”之下：通脹與資產價格的聯動

新政府在經濟政策上的另一大看點，是“積極財政”路線。若大規模發行國債并維持低利率政策，日本可能迎來通脹加速。

通貨膨脹在推高日常生活成本的同時，往往也帶來資產價格的更快上漲，從而形成資本性收益。不動產作為典型的抗通脹資產，有望在這一過程中持續受益，實現價值攀升。

對于出租型房產而言，成熟市場的租售比與名義利率密切相關。在通脹環境下，房租作為最容易上漲的物價之一，也將同步走高，進一步支撐房產價值。

通脹之下，現金會“縮水”，資產卻可能“膨脹”。不動產正成為不少人眼中的“價值避風港”。

同時，高市早苗主張的寬松貨幣政策預計將延續日元弱勢，降低海外資金進入日本不動產市場的門檻，可能進一步激發外國投資者與企業對東京房產的需求，為市場提供有力支撐。

政權更迭如棋局重置，每一著都牽動市場未來。

從外國人購房政策的懸而未決，到大阪“副都構想”的想象空間，再到積極財政與通脹預期的雙重疊加——日本不動產市場正站在新一輪周期的起點。

然而，政策只是風，資產才是船。對理性的投資者而言，比追逐政策風向更重要的，是回歸東京不動產的底層邏輯：扎實的租賃需求、稀缺的核心地段與穩健的資產屬性。

唯有摒棄“炒房”心態，著眼長期價值，方能在波動中穩健前行，真正捕捉到屬于下一個周期的價值高地。

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