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大家好，我是樓市買手阿慶。

上一周沒發文章，專門跑去售樓處做了幾項調研，結果發現，當下在售的新房，無論是網紅盤還是沉寂盤，50歲以上的購房者很多。

而認籌數據也確認了這一點。據統計，紫京宸園和璞樾，50 歲以上的購房者占了 60%，其來源地主要是朝陽、通州的老小區，買房需求主要是為了改善而換房。

而上周末大熱的紅盤海宸元境和北京隅海岄，據我現場目測，也有超一半的客戶為中老年人，來源地主要為海淀、石景山。

多說一嘴，阿慶建了個北京買房叨逼叨群，想進的寶子備注“買房群”+V:chenqing34567

甚至于，阿慶在周六探訪豐臺方莊的璞逸豐宜，唯一一組看房的客戶，也是一對頭發花白的老年夫妻。

▲金茂璞逸豐宜現場實拍

為什么會出現這樣的情況？

當時阿慶跟金茂璞逸豐宜的那對老年夫妻簡單聊了一下，他說自己是把家里的兩套房子賣了，一套是子女住的大三居，另一套是給他們養老的小三居，然后準備花1200萬買一套130-160㎡的四居。簡而言之，就是兩套換一套。

為啥這么做？原因有很多：

（1）新房更好。

平心而論，現在的新房對二手房，就是降維打擊。無論得房率、園林綠化、戶型采光還有交通位置等，現在的新房基本能吊打舊房。

以這對老夫妻所看的璞逸豐宜為例，周邊完善的生活和醫療配套、2000㎡療愈園林會所、94%的得房率、舒服適宜的十二大科技系統，正好契合了這對老夫妻對 “住得舒服、有品質” 的需求。

（2）舊房貶值。

近半年來二手房跌幅太快，一個月跌四五十萬的小區比比皆是。新房雖然也經常降價，但整體而言降價幅度沒有二手房那么快那么大。畢竟新房受住建委管控，住建委原則上是不允許開發商大幅調價的。而開發商為了保利潤，也不敢隨意降價。

（3）情感需要。

以前覺得孩子大了，各住各的挺好。等到自己年紀大了，還是渴望兒孫繞膝的天倫之樂。“一家人不住在一起，其實不算是一家人”，買房老夫妻里的大叔說，“我們自己也有退休金，在幫襯孩子的同時也能做做家務。子女也很愿意，日常家庭更和睦。”

（4）家庭總資產規劃。

現在經濟震蕩下行，房子作為大宗，占據家庭總資產比例太高。所以必須賣舊買新，在優化居住地段、學區、小區環境和生活感受的同時，還實現資產相對保值。“絕對保值現在不可能，我就是追求虧損少一點，畢竟一家自己住”，大叔說，“我賣掉兩套舊房子，再買一套新的話，手里估計還能剩一兩百萬。這樣以后家里在房子上虧的錢要少很多了。”

重點來了，最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環舉辦2025年首場有關“北京買房&學區”的線下私享會，我們會講到北京各區域買房、上學的黑科技干貨，名額就20個，想來的寶子立刻找阿慶留座位。

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說實話，現在的北京樓市，都是老年人在買房這種現象，除了上面講的四個微觀維度，宏觀維度上的理由，則主要緣于95后、00后們幾乎不買房。

為什么這么說？2014年，萬科請了一個網紅馬佳佳演講，演講課題是《90后壓根不買房》。

雖然當時圈內對馬佳佳的驚人之語，抱著一種不置可否甚至輕視哂笑的態度，但10年后回過頭看，如今“買房都是老年人”的情形，倒也印證了馬佳佳關于“90后不買房”的預言。

▲馬佳佳認為年輕人不買房的兩大原因：一個是90后追求個性理想、摒棄傳統觀念，另一個是90后投資觀念也有變化，投資增值并不一定就要買房。

例如，對于90后而言，很多人不結婚不生孩子，為什么呢？

不結婚=不用彩禮+不用辦婚禮欠親戚分子+不被催生+不用事事照顧對方情緒伏低做小+不害怕分手+不用買房

不生娃=放棄追逐高階戶口+不用買學區房+不用帶娃、雞娃+不用擔心孩子生病+不害怕裁員=一切只為自己而活

站在90后的角度，不結婚不生娃確實有點爽。也難怪現在晚婚晚育少子化已成為普遍現象。

而對于即將或已經步入中老年群體的60、70、80后而言，作為中國最后一屆還大體秉持著傳統婚育、家庭觀念的群體，這批人可能是當下樓市里最中堅的力量了。

在這些中老年人看來，95后、00后們不生娃不結婚不買房是為自己而活，那么，自己花錢買套房子享受一下生活、犒勞一下過往，也是為自己而活。

其實就是，中老年人的自我消費觀念在抬頭，以往是為了孩子辛苦自己，現在在孩子“為自己而活”的觀念影響下，這批中老年人的自我消費活力也在上升。

當然，最最主要的是，95后、00后們，在當下的經濟條件下，壓根就沒有什么錢去買房。

他們的錢，早就被各種下崗失業潮、炒股炒金潮等割了韭菜了，其次他們也沒有中老年人那么多年積蓄的存款。

所以，這就是為啥年輕人不買房，中老年人買房的本質原因。

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